«Местные власти беспомощны в решении проблем». Российский рынок жилья ищет место в кошельке покупателя

Ведущие специалисты рынка недвижимости, представители банковского и строительного секторов обсудили нынешнее состояние и перспективы отрасли на проходившей недавно в Москве научно-практической конференции «Рынок Недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». Напомним, что в самом начале этого года рынок недвижимости пережил небольшое оживление, когда покупатели проявили активность после появления слухов о скором прекращении действия программы субсидирования ипотеки. Но, даже несмотря на общее снижение стоимости квадратного метра, рынок снова замер, так как платежеспособность населения также снизилась. По мнению аналитиков отрасли, в ближайшие пару лет платежеспособность населения не поднимется и спрос на жилье продолжит падение. Тем более, что на сегодняшний день действующие цены на недвижимость продолжают оставаться неподъемными для большинства россиян. И если раньше кто-то мог себе позволить покупать квартиры «впрок», то в этом году ситуация вдруг изменилась. «Богатые люди не стали беднее. Проблема в том, что им не нужны квартиры. Ни для собственных нужд, которые давно удовлетворены, ни с инвестиционными целями, потому что предпосылок для роста цен на жилье нет, а рынок аренды перенасыщен, и сдать лишнюю недвижимость по хорошей цене очень трудно. Недавно введенный налог на имущество физлиц, рассчитываемый от его кадастровой стоимости, также не стимулирует к приобретению «лишних» метров, – отмечал ранее руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко в своем докладе на выставке «Недвижимость от лидеров». – Безусловно, спрос на «элитку» и бизнес-класс не исчезнет, но относительно небольшое число состоятельных покупателей не сделают погоды на рынке, насчитывающем 7,5 млн кв. м. При столь существенном росте объемов строительства придется продать очень много жилья обычным людям, у которых нет таких денег, как у обеспеченной прослойки, за счет которой цены держались в прежние годы. Это возможно только при революционно низких по цене предложениях, причем во всех классах жилья». Бизнес переживает непростые времена Во второй половине этого года рынок жилья заметно оживился. Так, к примеру, в Тюменской области сегодня объемы продаж уже превышают докризисные показатели 2014 года. По сравнению с 2015 годом они выросли в 2–2,5 раза и почти на 30 % увеличились по сравнению с прошлым годом. «Мы наблюдаем период возросшего спроса на жилье в Тюмени. Начиная с апреля текущего года количество заключаемых сделок неуклонно растет, – сообщил директор федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. – На рынке недвижимости сегодня сложилась уникальная ситуация, при которой снижение цен на жилье сопровождается ростом спроса на него». Эксперты отрасли констатируют, что причиной растущего на жилье спроса послужили сразу несколько факторов, в числе которых общее снижение цен на рынке недвижимости, снижение ипотечной ставки и доходности по банковским депозитам, а также стабилизация национальной валюты. Но к концу года в Тюменской области аналитики ждут роста цен. В субъектах РФ восстановлению рынка недвижимости и серьезным подспорьем для строительной отрасли послужили региональные программы по переселению из аварийного жилья, улучшению жилищных условий работников бюджетной сферы, молодых семей, детей-сирот и ветеранов. Участники рынка отмечают, что по итогам августа 2017 года снижение ипотечных ставок сразу на несколько процентных пунктов помогло в первую очередь удержать цены на жилье от дальнейшего падения. «Главным драйвером рынка в 2017 году стала ипотека: благодаря снижению ставок на покупку вторичного жилья на несколько процентных пунктов существенно увеличилось количество людей, которые могут позволить себе покупку квартиры – пусть и в кредит. То есть, фактически, удешевление ипотеки притормозило снижение цены метра. Однако бесконечно ипотечные ставки падать не могут – стоимость денег в российской экономике остается очень высокой. Поэтому в дальнейшем цены на квартиры, скорее всего, наверстают упущенное», – считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Как отмечают специалисты сектора, одним из главных вопросов сегодня является попытка удержания спроса на рынке недвижимости. Проблемами являются также снижение темпов строительства жилья и неопределенность инвестиционных прогнозов. Напомним, что за последние годы цены на недвижимость упали сразу в 78 субъектах России в среднем на 5 %, а по некоторым данным – на 10–12 %. «Бизнес во всех секторах, и в сфере недвижимости тоже, сейчас переживает не самые простые времена, мы чувствуем это по экономике собственных компаний, по тем вопросам, которые задают члены наших региональных объединений. Еще до нефтяного кризиса мы понимали, что снижается инвестиционная активность. Потому, что на самом деле есть ряд институциональных проблем, которые мешают развитию бизнеса. Речь идет о налоговой системе, о тарифном регулировании, о высоких ставках по кредитам. Все это влияет на бизнес. Безусловно, правительство это видит и предпринимает меры», – отметила на XXI Национальном конгрессе по недвижимости член генерального совета Общероссийской общественной организации «Деловая Россия», президент Национального объединения Технологического и ценового аудита (НО «ТЦА») вице-президент МАР (Московская Ассоциация Риэлторов) Анна Лупашко. В своих прогнозах по дальнейшей динамике цен на рынке недвижимости на 2018 и ближайшие годы эксперты сейчас осторожны. Аналитики объясняют, что в перспективе ситуация в сфере жилья напрямую зависит от развития экономики в стране, величины доходов граждан, кредитной политики ЦБ и границ государственной поддержки рынка недвижимости и строительного сектора. «Основным локомотивом роста объемов фактической застройки являются два ключевых фактора: первый – это последовательное снижение ипотечной ставки, что мы наблюдаем в последние два года, и второе – это снятие административных барьеров, устранение волокиты при оформлении и согласовании проектной и технической документации бизнесом (застройщиками) и уполномоченными государственными органами. Следует отметить, что данные вопросы традиционно поднимаются гражданами на прямых линиях с президентом. Кроме того, растет запрос граждан и на качество жилья и инфраструктуры, это справедливо и закономерно для современного общества потребления», – отметил в беседе с корреспондентом «ФедералПресс» ответственный редактор международного научно-практического журнала «Маркетинг и логистика», кандидат экономических наук, доцент Московского финансово-юридического университета Александр Арский. Снизу еще не постучали Эксперты комитета по консалтингу Российской гильдии риелторов, проанализировав развитие рынка жилья во II квартале 2017 года, считают, что локальные рынки недвижимости, к числу которых относится, например, Екатеринбург, не достигли «дна» и таким образом в ближайшее время можно предположить серьезное снижение ключевых индикаторов. «На фоне переизбытка предложения и ограниченности платежеспособного спроса цены на недвижимость в 2015–2016 годах постепенно снижались, то есть российский рынок недвижимости переживал рецессию. В первом полугодии 2017 года он перешел в стадию стагнации. Средние цены на локальных рынках жилья имели колебательную динамику от минус 5–6 % до плюс 3–4 %. Но это показатели стоимости предложения. Цены же реальных сделок купли-продажи не имели таких колебаний и были устремлены все так же вниз, как это происходило последние два года. Это говорит о том, что локальные рынки недвижимости еще не достигли своего «дна». Поэтому остаются риски возникновения новой волны рецессии», – подчеркнули специалисты Российской гильдии риелторов. Напряженная ситуация сложилась в настоящий момент и в других областях УрФО, к примеру, в соседней Курганской области. «Цены на коммерческую недвижимость в Курганской области заметно упали, при этом продажи значительно сократились. Несколько лучше ситуация в центре города, где падение цен менее значительно. На продажу выставлено большое количество активов, так как предприниматели хотят перевести бизнес в более благополучные регионы. Снизились цены и на жилую недвижимость, примерно на 10–15 %, в том числе как на вторичном, так и на первичном рынке. В Кургане позитивных перспектив по рынку жилья на 2018 и ближайшие годы не проглядывается. Ситуация ежегодно ухудшается. Проблемы не решаются, а вопросы их решения даже не проглядываются, местные власти совершенно беспомощны в решении проблем, нет ни рычагов ни умения ни желания, – сообщил экспертному каналу председатель правления КОО «Общественный контроль ЖКХ», председатель общественного совета при ГЖИ Иван Камшилов. – Покупательский спрос снизился, снизились доходы, в первую очередь это касается малого и среднего бизнеса. В то же время цены на строительные материалы и земельные участки растут. Кроме того, стало невыгодно вкладывать деньги в жилые помещения, так как арендная плата снизилась, а реализовать купленные квартиры с повышением цены практически невозможно. Мне кажется, что сегодня в первую очередь необходимо строительство жилья для сдачи в аренду. В советские времена, после окончания ПТУ или приезжая из сельской местности, можно было получить общежитие и жить первое время. Сейчас общежитий практически не осталась, а заработная плата не соответствует уровню цен на аренду жилья». Сегодня аналитики отрасли осторожно предполагают, что восстановление спроса на недвижимость к прежнему уровню 2013–2014 годов может произойти не раньше 2019 года. Однако допускают при этом и очередное снижение цен. «Никто не берется прогнозировать резкое падение стоимости недвижимости. Такая ситуация может стать следствием какого-то катастрофического события с нашей экономикой. Увеличение объемов продаж будет чередоваться с периодами стагнации, которые спровоцируют снижение платежеспособности потенциальных покупателей. Чтобы вновь вызвать повышение объемов продаж, застройщикам придется демпинговать. Некоторым девелоперам, которые не смогут конкурировать с более крупными компаниями, придется уйти», – считает генеральный директор портала о недвижимости Move.ru Алексей Шмонов. Но справедливости ради отметим, что при этом замедлились темпы роста числа застройщиков-банкротов. К началу сентября текущего года в России выявлено 180 застройщиков, состоящих в ЕФРСБ и имеющих в незавершенном строительстве хотя бы один дом. Ежемесячный рост числа банкротов-застройщиков по сравнению с предыдущим периодом сократился и составил менее 2 %. «В отношении 30 компаний из списка 180 банкротов производство по делу прекращено (месяцем ранее таковых также было 30), 68 находятся в стадии «наблюдение» (против 75 в прошлом месяце), 19 – в стадии «внешнее управление» (на 2 больше), в отношении 62 ведется «конкурсное производство» (месяцем ранее – 54). В целом распределение долей между стадиями изменилось: доля застройщиков в стадии «конкурсное производство» постепенно догоняет долю находящихся под «наблюдением». При этом объем строительства застройщиков под наблюдением почти вдвое больше объема тех, кто находится в стадии «конкурсное производство», – сообщает портал «Единый реестр застройщиков». – Застройщики, находящиеся в активных стадиях банкротства, осуществляют строительство 192 жилых комплексов в 53 регионах РФ. Наибольший объем жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных стадиях банкротства, приходится на Московскую область (17,6 % совокупного объема незавершенного строительства). На втором месте Москва (8,1 %), на третьем – Челябинская область (6,9 %). По сравнению с прошлым месяцем тройка регионов – лидеров списка не изменилась. Доля Московской области упала на 0,4 %, доля Москвы упала на 0,2 %, доля Челябинской области выросла на 0,6 %. Красноярский край поднялся на 14-е место с 20-го (увеличение доли с 1,7 % до 2,7 %), а Вологодская область опустилась на 32-е место с 25-го (уменьшение доли с 1,2 % до 0,8 %)». О реновации без грусти А между тем в секторе продолжается активное обсуждение темы реновации жилья. Участники рынка недвижимости и эксперты отрасли продолжают искать здесь свои плюсы и минусы. «Плюсы очевидны – возводимый жилой фонд имеет более высокое качество и по конструктивным элементам и по энергоэффективности и экологичности. Визуализация фасадов также выгодно отличается от минимализма полувековой давности. Негативный момент, вероятно, лежит в области ностальгии и грусти по родным стенам и любимым соседям. Однако все течет, все изменяется», – отметил в беседе с корреспондентом «ФедералПресс» ответственный редактор международного научно-практического журнала «Маркетинг и логистика», кандидат экономических наук, доцент Московского финансово-юридического университета Александр Арский. «Реновация жилья возможна только в крупных мегаполисах, так как есть возможность на их месте построить высотные дома. В Кургане это невозможно, проводится капитальный ремонт многоквартирных домов и даже домов, где туалет на улице. Инвесторов пока только привлекают для расселения аварийных домов и домов для сирот за счет бюджетных средств», – озвучил нам свою точку зрения Иван Камшилов. По мнению экспертов, для успешного привлечения инвесторов сегодня необходимо обеспечить целый ряд важных факторов: развитую муниципальную и дорожную инфраструктуру, льготное кредитование и здоровую конкуренцию при распределении подрядов на застройку. Фото Pixabay и из архива ФедералПресс