Рынок складской недвижимости Беларуси: нулевая вакантность и возвращение к спекулятивному строительству
Рынок складской недвижимости Беларуси: нулевая вакантность и возвращение к спекулятивному строительству
Аналитический обзор NF Group: нулевая вакантность, возврат девелоперов к строительству «впрок» и консолидация спроса в Минске на фоне стабильных ставок
По данным аналитиков NF GROUP, рынок складской недвижимости Беларуси демонстрирует восстановление инвестиционной активности. На фоне полного отсутствия свободных площадей в качественных объектах девелоперы возвращаются к спекулятивному строительству, а объём ввода в 2025 году может достичь 106 тыс. кв. м, что в четыре раза выше показателя прошлого года.
Общий объём складских площадей в Беларуси оценивается в 1,76 млн кв. м, из которых 87% сосредоточено в Минске и его пригородах. На долю Бреста приходится около 6%, остальные регионы обеспечены менее чем на 7% совокупного объёма.
«Белорусский рынок демонстрирует высокий спрос на фоне дефицита складских площадей. Свободные помещения классов A и B фактически отсутствуют с середины 2023 года, а срок экспозиции новых объектов площадью до 5 тыс. кв. м не превышает 5–6 месяцев. Такая ситуация закономерно стимулирует девелоперов к строительству впрок — доля спекулятивных проектов уже достигла 70%», — отмечает Константин Фомиченко, партнёр NF GROUP.
В 2026 году ожидается удвоение объёмов ввода — до 210 тыс. кв. м, что станет максимальным результатом за всю историю наблюдений. Рост связан с реализацией крупных проектов в Минске и Орше, в том числе логистических центров «Прилесье» (177 тыс. кв. м) и «Бремино-Орша» (56 тыс. кв. м), а также распределительного центра Wildberries в индустриальном парке «Великий камень» (136 тыс. кв. м).
Динамика объёма ввода складских площадей в Республике Беларусь, тыс. кв. м
Средневзвешенные арендные ставки стабилизировались на уровне, близком к потолку платёжеспособного спроса: класс A — $65/кв. м/год (без НДС, включая эксплуатационные и коммунальные расходы).
Динамика запрашиваемой ставки аренды на склады класса A до 7 км от МКАД (Минск), USD/кв. м/год без НДС
По словам Константина Фомиченко, ставки аренды достигли максимума, который бизнес готов поддерживать в текущих условиях. Дальнейшая динамика цен будет зависеть от выхода на рынок новых спекулятивных комплексов и уровня вакантности в 2026 году. Свободные площади в качественных складских комплексах в настоящее время отсутствуют — эта ситуация сохраняется со второй половины 2023 года. По оценкам IQ Property Group, вакантность останется минимальной до середины 2026 года.Беларусь сохраняет относительно низкий уровень обеспеченности складскими площадями — 0,19 кв. м на человека, что в два раза ниже, чем в России (0,37 кв. м/чел.) и в четыре раза ниже, чем в Китае (0,85 кв. м/чел.). Это указывает на значительный потенциал для дальнейшего развития сектора.Ключевые тенденции 2025 года: отсутствие свободных площадей в сегментах классов A и B; возвращение девелоперов к спекулятивному строительству (до 70% новых проектов); растущий спрос на склады площадью от 1 до 3 тыс. кв. м; стабилизация ставок аренды; географическая концентрация рынка в Минске.
#NFGroup #Недвижимость #Склад #СкладскаяЛогистика #Инвестиции #Аналитика #Wildberries #Минск #Беларусь