Плюсы и минусы «чистого» и «коричневого» полей
В промышленном девелопменте выбор между Greenfield («чистое поле», то есть строительство объекта с нуля на свободном участке) и Brownfield («коричневое поле» — использование или реконструкция уже существующей промышленной площадки) зависит от того, что для инвестора важнее: инженерная свобода или скорость запуска производства. Об этом рассказал «Инвест-Форсайту» управляющий партнер ГК «Промплан» Никита Бахчеев.
Greenfield дает возможность построить объект с нуля под современные производственные требования, а Brownfield позволяет быстрее стартовать на базе уже существующих промышленных площадок, но может потребовать серьезных затрат на реконструкцию.
«Чистое поле» позволяет создать современный объект без ограничений старых конструкций, что критично для внедрения формата Light Industrial (легкие промышленные помещения для малого и среднего производства, складирования и сборки) и автоматизированных линий. При этом если участок расположен в индустриальном парке (специально подготовленная территория для размещения производств), инвестор получает площадку с уже подведенными к границам коммуникациями, что снимает проблему высоких затрат на сети и делает развитие земельных активов максимально эффективным. Такой формат объединяет технологическую чистоту проекта и готовую инфраструктуру, делая его идеальным для крупных инвестиций в промышленную недвижимость.
«Коричневое поле» привлекает возможностью еще более быстрого старта за счет использования готовых цехов и мощностей советского наследия. Однако ревитализация (восстановление и приспособление старого объекта под новые задачи) таких активов часто сопровождается скрытыми дефектами конструкций и затратами на демонтаж. Они могут превысить стоимость нового строительства, предупреждает эксперт.
«В итоге формат наследия чаще выбирает малый и средний бизнес, которому важна быстрая аренда, в то время как Greenfield в составе современных индустриальных парков становится золотым стандартом для тех, кто строит капитальный бизнес с нуля, не жертвуя при этом инженерным комфортом», — поясняет Никита Бахчеев.