Григорий Ваулин: продавцы и покупатели играют друг у друга на нервах

Отечественный рынок недвижимости начал оживать, однако до объемов прошлого года пока еще не дотянуться. Застройщки не торопятся снижать цены, а покупатели ждут более выгодных в финансовом плане предложений. Свое мнение о происходящем высказал генеральный директор компании "Ферро-Строй" Григорий Ваулин. — Как сильно экономический кризис уже отразился на отечественном рынке новостроек? — Пока мы можем говорить только об итогах первого квартала, а они не дают повода для оптимизма: объемы продаж снизились, кредиты стали менее доступны, покупатели с "живыми" деньгами и инвесторы заняли выжидательную позицию. Но есть и позитивные моменты. Например, более гибкая позиция города относительно процесса согласований проектов, введение нового механизма рассрочки за смену вида разрешенного использования (ВРИ) земельного участка, смягчение нормативов обеспеченности проектов коммерческой инфраструктурой и прочее. — В конце апреля Центробанк понизил ключевую доставку по ипотеке с 14 до 12,5 процентов. Насколько это, по-вашему, важная мера для рынка? Поможет ли она развернуть ситуацию? — Если говорить именно в контексте рынка новостроек, то, конечно, важная. Во-первых, появилась потенциальная возможность брать кредиты на строительство объектов по приемлемым ставкам, что стимулирует предложение. Хотя сразу стоит оговориться, что пока банки настороженно относятся к кредитованию девелоперских проектов. А во-вторых, для конечных покупателей появилась возможность брать более дешевую ипотеку, что, в свою очередь, будет стимулировать спрос. И в этой ситуации государственная программа по субсидированию ипотеки под 12 процентов как нельзя кстати. — Темпы строительства действительно упали или эта информация не соответствует действительности? Можно ли ожидать провала предложения? Когда? В каком сегменте? — Конечно, можно говорить о каком-то снижении темпов строительства, но, как мне кажется, это в большей степени связано с тем, что застройщики взяли паузу, чтобы приспособится к новым рыночным реалиям – для бизнеса нет ничего хуже, чем постоянные изменения. Сейчас настал период стабилизации экономических и политических процессов, появилась возможность понять, кто твой покупатель, разработать стратегию выхода новых проектов, выстроить диалог с городом согласно его новым антикризисным инициативам и, как следствие, спрогнозировать будущий денежный поток. — Ожидаете ли вы заморозки строек, банкротств, обманутых дольщиков? В каком масштабе все это возможно? — Банкротства, к сожалению, будут, так как ликвидности стало меньше. Девелоперы живут от входящего денежного потока покупателя, а он с этого года уменьшился. Есть другой источник финансирования – банки, но они, как я уже сказал, денег пока тоже не дают. А если дают, то под такой процент, что сам не возьмешь. Соответственно, компании вскоре начнут испытывать трудности с ликвидностью, перестанут строить и потеряют доверие покупателей, что приведет к отсутствию денежного потока и банкротству. В первую очередь это коснется мелких компаний с точечной застройкой, у которых нет за спиной крупных банков и капиталов. — Можете кратко охарактеризовать, что сейчас происходит на рынке эконом- и комфорт-класса? Правда ли, что недвижимость этого класса в настоящее время пользуется повышенным спросом на рынке? — Апрель на рынке новостроек массового сегмента был отмечен ростом активности со стороны всех его участников. После старта программы субсидированной ипотеке в конце марта, рынок массового жилья значительно оживился, и только за последний месяц по данным Росреестра количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ) увеличилось почти на 48,4 процента по сравнению с предыдущим месяцем. Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента в апреле вырос на 11,3 процента. Средняя цена квадратного метра изменилась незначительно, прибавив к марту 0,9 процента. Сегмент массового и доступного жилья является наиболее устойчивым, но при этом очень зависимым от ипотеки. Если правительство продолжит развивать программу субсидирования ставки, то данный сегмент продолжит быть локомотивом рынка новостроек. — Конкурируют ли между собой эконом- и комфорт-класс или у каждого из них своя, что называется, аудитория? — Четкие критерии различия между этими классами пока не определены. Когда формировался данный сегмент, это было что-то в формате "чуть лучше эконома, чуть хуже бизнеса". Однако, безусловно, конкуренция между ними есть, поскольку они относятся к одному сегменту жилья — массовому. Похожи также конструктивные и функциональные особенности домов недвижимости этих классов. Но комфорт, как правило, включает больше разных концептуальных "фишек". При этом у каждого из них есть своя аудитория. Сегодня средняя стоимость однокомнатной квартиры эконом-класса в Москве составляет 5,1 миллиона, а в комфорт-классе — 7,1 миллиона рублей. Но самые доступные новостройки в пределах старой Москвы можно найти разве что за границей МКАД — например, в Некрасовке или в районе Северный. Их приобретают, как правило те, кто жестко ограничен в средствах, но при этом остро нуждается в покупке жилья. А, тот, кто имеет возможность взять ипотеку, отдает предпочтение комфорт-классу, поскольку это более качественный и современный продукт. — Комфорт-класс как новый подсегмент рынка появился в прошлый кризис, 2008 года. Какие новые формы, тенденции могут быть рождены в этот кризис? — Все новые проекты, появившиеся в этот кризис, вне зависимости от класса будут более комфортными для покупателя. В условиях высокой конкуренции застройщики ищут разные возможности привлечения покупателя не дисконтом, а как раз за счет повышения потребительских качеств объекта. Те застройщики, которые не готовы тратиться на всевозможные "фишки" проекта, будут дисконтировать. В некоторых случаях девелопер достигает низкой цены благодаря снижению площади. Сегодня в проектах появляется большое количество малогабаритных и двухкомнатных квартир-студий, наличие на этаже 6 и более квартир. Такими решениями застройщики пытаются по максимуму снизить абсолютную стоимость квартиры и сохранить всю линейку. Но самое интересное, что в такой ситуации все всегда опаздывают, так как проектирование и строительство - процесс длительный и занимает от 2 до 5 лет, соответственно, когда такие квартиры появятся, кризис уже кончится. Но и та и другая концепция найдет своего покупателя: одним захочется сэкономить, другим получить более качественное жилье. Например, с большей площадью, подземным паркингом или особым благоустройством территории. — Какими параметрами в нынешних условиях обладают максимально инвестиционно- привлекательные проекты? — Конечно, выгоднее всего инвестировать в проекты на начальной стадии строительства, однако, и риски в этом случае выше, особенно в условиях текущей нестабильности. Гораздо целесообразней приобрести квартиру в новой очереди проекта, который уже активно реализуется — например, уже построены монолитные каркасы домов. Поскольку в этом случае покупатель может четко проследить динамику строительства, посмотреть на качество возведенного объекта. Объект, в который вы инвестируете должен быть максимально ликвидным. Критерии ликвидности следующие: Удачная локация: хорошая транспортная доступность, благоприятное окружение и отсутствие поблизости вредных производств и промышленных зон. Высокая обеспеченность социальной и торговой инфраструктурой. Адекватная, рыночная цена. Конечно, лучше покупать квартиры от крупных и средних известных застройщиков, в портфолио которых уже есть успешно реализованные проекты. И, конечно, мы говорим сейчас только о жилых проектах. Остальные сегменты, к сожалению, сейчас не имеют инвестиционной привлекательности. — Какая сегодня может быть доходность? Или о более-менее приемлемой доходности сегодня можно забыть? — Для девелоперов понятие "приемлемая доходность" очень относительно. Каждый для себя определяет критерий приемлемости. Могу сказать, что когда мы анализируем инвестиционно-строительные проекты с точки зрения их покупки, то рассчитываем получить не меньше 20% годовых. Знаю компании, которые рассматривают проекты с критерием доходности на уровне 25-30 процентов годовых. Но сейчас об этом надо забыть и говорить о ликвидности, то есть наличии живых денег и соответственно возможности достроить. С доходностью придется подождать. Для покупателей, как правило, недвижимость в новостройках от стадии котлована до введения дома в эксплуатацию дорожает на 30-50 процентов. Такой рост возможен и в кризис, но только в проектах с наиболее продуманной концепцией. Поэтому важно правильно выбирать объект. — Что сейчас выгоднее — покупать или продавать? Откладывать ли покупку или продажу или покупать или продавать немедленно? Как действовать и на что ориентироваться? — Сейчас хорошее время инвестировать для тех, кто верит в рынок и, главное, у кого есть деньги. Во многих проектах, находящихся на начальной стадии строительства, есть очень привлекательны цены, поэтому в такие объекты можно и нужно инвестировать, не откладывая сделку на потом. — Поделитесь своим прогнозом — что ожидает отечественный рынок недвижимости в ближайшем будущем? Можно ли ждать падения цен, спроса? — Думаю, рынок будет пребывать в таком спокойном состоянии как минимум до осени. Застройщики пока не готовы напрямую снижать цены, а покупатели затаились в ожидании или в спокойном режиме ищут лучшее предложение. Тут, как говорится, у кого нервы крепче. Георгий Трушин