Гнилой барак или ликвидный актив? Зачем инвесторам аварийное жилье

Федеральная программа по переселению из аварийного жилья действует в России с 2008 года. За это время было снесено 10,5 миллиона квадратных метров бараков, почти 700 тысяч человек получили новые квартиры. Но несмотря на такие масштабы расселения, проблема не только не теряет актуальности, наоборот – становится даже острее. Регион региону рознь, но в среднем вместо одного снесенного в списках под расселение появляются два новых аварийных дома. не нужно быть большим экспертом от ЖКХ, чтобы понять: только лишь за бюджетные деньги эту проблему не решить. Город Искитим Новосибирской области. В советское время здесь работало крупнейшее промышленное предприятие Сибири – Чернореченский цементный завод. Разрушенные цеха – это все, что от него осталось. Кварталы жилых домов, которые строились для рабочих, давно признаны аварийными. "Здесь на площадке около 20 домов, около 12 домов уже снесли. Думаю, оставшиеся снесем до 17 года", - рассказывает заместитель главы г. Искитима Новосибирской области Сергей Ершов. Федеральная программа расселения домов распространяется на жильё, признанное аварийным до 2012 года. В Искитиме осталось снести всего три таких объекта. В то же время за последние три года непригодными для проживания в городе признали еще 60 домов, а во всей Новосибирской области новые списки под снос пополнили больше 400 зданий. "Начиная с 2013 года, мы разработали программу Новосибирской области, где ежегодно выделялось по 530 миллионов рублей. На следующие годы опять стоит 530 миллионов рублей. Это не только деньги областного бюджета. Прописано обязательное участие муниципалитетов", - отметил министр ЖКХ и энергетики Новосибирской области Евгений Ким. В 2012 году в России насчитывалось 11 миллионов квадратных метров аварийных домов. По федеральной программе все их должны ликвидировать к сентябрю 2017 года. При этом, по прогнозам Минстроя, за 20 лет прирост аварийного жилья составит 100 миллионов квадратных метров. Причина такой негативной динамики в том, что муниципалитеты перестали скрывать информацию об истинном состоянии жилого фонда в стране. "Признание дома аварийным осуществляется муниципальной комиссией. Я не исключаю такого варианта, что, не имея ресурсов на фактическое расселение, эти комиссии работали не столь активно. И наоборот, сейчас, когда муниципалитеты увидели, что кроме обязательств они получили серьезную материальную поддержку федерального и регионального уровня, дома стали признаваться аварийными в более упрощенном виде", - считает заместитель председателя правительства Калининградской области Максим Федосеев. В Калининградской области жилье, признанное аварийным до 2012 года, уже почти расселили и подготовили новый список бараков, где проживает 4 тысячи человек. Хоть эти объекты и не подпадают под финансирование федеральной программы, деньги из Москвы на их расселение все равно должны прийти. "У нас, конечно, есть возможность стимулировать те регионы, которые успешно двигаются к завершению этой программы. Это не просто прямые субсидии, это средства нашего института развития – Фонда ЖКХ. И у фонда есть определенная прибыль. Я думаю, что с этой прибыли мы сможем стимулировать те регионы, которые досрочно выполняют программу", - пояснил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Другой вопрос – как решать проблему аварийного жилья в стране после сентября 2017 года? Пока очевидны два момента: расселять людей только за бюджетные деньги перестанут, при этом европейский опыт, как слишком жесткий, тоже перенимать в чистом виде не будут. "У государства в европейских странах есть обязанность расселить только тех людей, которые вообще не имеют доходов, малоимущих. В отношении остальных людей, у которых есть доходы – а любой объект, и машина, и дом со временем приходят в негодность – собственник сам должен решить, ремонтировать или сносить. И решать этот вопрос самостоятельно", - говорит ведущий юрисконсульт Института экономики города Дмитрий Гордеев. На экспертном уровне в России пока обсуждают два варианта: расселять людей в муниципальный маневренный фонд без права приватизации квартиры или привлечь к решению проблемы бизнес. "Либо граждане собираются и полностью продают существующие дома будущему инвестору. Инвестор на этом месте снесут данный дом или, если есть шанс провести реконструкцию, проводить реконструкцию. Это первая опция. Вторая опция – остаться жить в этом доме, но пригласить инвестора, который проведет реконструкцию дома, но с надстройкой. Часть таких проектов существует, и они показали свою эффективность", - отметила первый заместитель председателя комитета по жилищной политике и ЖКХ ГД Елена Николева. Со стороны самих инвесторов интерес к такого рода проектам есть, но только в отношении ликвидных земельных участков и при некоторых законодательных поправках. "Нужно законодательно поддержать застройщиков, которые готовы участвовать в расселении аварийного, ветхого жилья в выкупе квартир у людей. Зачастую при покупке квартир у жителей иногда бывает, что большая часть дома отселена и остается один из жителей, который говорит, что продавать квартиру не будет, и с точки зрения закона он прав: называет такую астрономическую сумму, что инвестиционная привлекательность проекта падает", - объяснил президент Национальной ассоциации застройщиков жилья Леонид Казинец. Еще один возможный инструмент решения проблемы – переселение людей в арендные дома с применением льготной ставки аренды. Но прока такой формат жилья в России не развит.