Владимир Богданюк: цены будут стагнировать

Начался 2017 год, и многих интересует — как будут развиваться события на российском рынке недвижимости. Прогнозов и мнений много, а вот единого мнения и понимания ситуации нет. На вопросы “Вести.Недвижимость” ответил директор департамента проектов Est-a-Tet Владимир Богданюк. — Каких ярких событий можно ждать на рынке недвижимости в кризисных условиях на рынке недвижимости? — В начале 2017 года перед рынком снова встанет вопрос продления программы ипотеки с господдержкой, по заявлениям властей выдача кредитов будет осуществляться до марта, но чтобы получить кредит про субсидированной ставке, подать заявку необходимо было до конца декабря. На сегодняшний день как в Москве, так и в Московской области предствален широкий выбор объектов комфорт-класса с интересными бюджетами покупки. В среднем доля ипотечных сделок достигает 47 процентов от общего объема продаж, в ряде проектов этот показатель доходит 80 процентов. На мой взгляд, есть все шансы, что программу продлят с целью помочь реализовать большой объем доступных проектов. Два основных фактора влияния на развитие рынка – отрицательная динамика доходов граждан и растущий объем предложения в перспективе будет негативно сказываться на объеме спроса. Активное развитие доступных сегментов и снижение бюджетов покупки свидетельствуют о сокращении покупательской способности, поскольку в докризисные периоды, когда она росла, на рынке лидирующие позиции занимал бизнес-класс. Во-вторых, последствия поправок в ФЗ-214 могут в 2017 году способствовать замедлению темпов выхода нового предложения. Застройщики стремились вывести новые проекты до конца 2016 года, чтобы они попадали еще под действие старой редакции закона. — Что наиболее вероятно произойдет, на ваш взгляд, с ценами в ближайшие полгода-год? Во многих проектах они уже либо не растут, либо снижаются… — Темпы прироста стоимости на первичном рынке несколько замедлились, поэтому в 2017 году можно ожидать, что в среднем на рынке цены будут стагнировать. Возможно, в бизнес-классе будет рост за счет менее активного выхода новых проектов, в комфорт-классе, где происходит регулярное пополнение новостройками на низкой стадии готовности цена, вероятнее всего, будет стагнировать. — Предложение на рынке явно превышает спрос. Насколько рынок затоварен? Не намечается ли у нас еще и "кризис перепроизводства"? — В Московском регионе представлен значительный объем предложения, однако соотношение спроса и предложения в столице и области неравномерно. В Москве спрос пополняется за счет жителей Подмосковья, при этом отток покупателей из столицы минимальный. Столичный спрос в 2016 году хорошо “подпитывался” региональными клиентами. Пока рынок не затоварен в силу колоссального потенциального спроса на жилье в столице, сейчас есть все шансы частично его реализовать за счет более низких бюджетов покупки. В столичных новостройках за два года появились предложения с конечной стоимостью 3 миллиона рублей, что для докризисного периода было большой редкостью. Подстегнуть спрос может улучшение ситуации на вторичном рынке, когда “с мертвой точки” сдвинутся альтернативные сделки и расширятся возможности людей на вырученные от продажи средства купить новостройку. За последние полгода выросло число запросов на сделки в формате трейд-ин, что также свидетельствует о дефиците наличности среди граждан. — Как застройщики будут конкурировать на рынке в сложившихся условиях? За счет чего? — Сейчас все застройщики уделяют большое внимание детальной проработке концепции проектов, особенно инфраструктурному наполнению. Также улучшается само качество строительства, предусматриваются более качественная отделка входных групп и фасадов, в том числе эксклюзивные дизайнерские проекты. За счет того, что многие застройщики оптимизировали планировочные решения и снизили бюджеты покупки, на рынке одномоментно представлено достаточно много проектов с сопоставимой ценой, поэтому инструментами конкуренции становятся концептуальные решения, повышающие комфорт проживания. Еще можно отметить развитие самого сегмента предоставления услуг по покупке недвижимости. В 2016 году ряд застройщиков запустили онлайн-продажи, вероятнее всего, рынок и дальше будет развиваться в направлении разработки более удобных форм покупки для клиентов. — Чего можно ждать от рынка вторичной недвижимости в этом году при наихудшем сценарии развития, который многие прогнозируют? Что предпочтут делать в такой ситуации собственники квартир? Что будет с ценами? — Серьезных подвижек на вторичном рынке в 2017 году, скорее всего, не произойдет, поскольку насыщенность конкуренции будет расти с выходом на рынок каждого нового собственника, желающего улучшить свои жилищные условия. Цена в среднем может просесть на рынке еще в пределах 10 процентов, больше всего пострадает устаревший панельный фонд старше 80-х годов, а также достаточно дорогое монолитное жилье. Ситуация на вторичном рынке напоминает буксующую машину — чем дальше, тем больше и глубже яму она себе выкапывает. И предпосылок для того, что появится хороший буксир, не предвидится. Например, если при государственной поддержке будут запущены очень выгодные условия именно для вторичного рынка, ситуацию удастся немного переломить. — Когда можно будет сделать главные выводы о глубине кризиса на рынке недвижимости? — Я бы не характеризовал текущую ситуацию как кризис, поскольку многие рыночные показатели сейчас скорее растут, нежели падают. Во-первых, совокупный спрос с января по ноябрь включительно в 2016 году превысил аналогичные показатели 2015 года более чем на 80 процентов — это следует из данных Росреестра. Во-вторых, уровень девелоперской активности был высокий. Объем предложения новостроек составил 40050 лотов в 576 корпусах с суммарной площадью 2,84 миллиона квадратных метров. За прошлый год объем предложения вырос на 6,7 процента, при этом объем квартир увеличился на 12 процентов, а вот апартаментов сократился на 8,4 процента. Цены на рынке не перегреты, зазора для их падения у текущих проектов нет, сейчас они своем минимально возможном уровне.