"Все застройщики работают на грани рентабельности"
Экспертное мнение Не менее 10% квартир в новостройках Санкт-Петербурга и прилегающих районов Ленинградской области сегодня приобретаются в инвестиционных целях. Это логично с учетом падения курса основных валют и дальнейшей неопределенностью их динамики по отношению к рублю, полагает Михаил Медведев, генеральный директор ГК "ЦДС". BUSINESS GUIDE: В Санкт-Петербурге и Ленобласти разный уровень обеспеченности жителей объектами социальной инфраструктуры. С чем, на ваш взгляд, связан дефицит таких объектов в черте города? МИХАИЛ МЕДВЕДЕВ: Я не располагаю точными данными об уровне обеспеченности детскими садами, школами жителей Петербурга, но вполне возможно, что ситуация с объектами соцкультбыта достаточно острая. Застройщики участвовать в строительстве этих объектов и передаче их городу стали относительно недавно. А до этого соответствующие обязательства (как это и должно быть) нес город. Но, вероятно, должное финансирование не выделялось, и сегодня мы видим результат. Однако в проектах квартальной застройки последних лет вопросы по финансированию и строительству объектов социальной инфраструктуры решены. Другое дело, что социальные объекты обычно вводятся ближе к завершению проекта строительства. Решения по обеспечению жителей социальной инфраструктурой могут быть разными. Например, в нашем ЖК "Золотое время" запроектирован встроенный детский сад. В квартале "Новое Мурино" мы построили два отдельно стоящих детских сада на 200 детей каждый, которые уже успешно работают. На других наших жилых комплексах ("Пулковский-3", "Кантемировский") мы участвуем в строительстве социальных объектов вместе с другими застройщиками, работающими в этих локациях. BG: Насколько выросла себестоимость социальных объектов за 2016 год? М. М.: Несущественно, но она сама по себе немалая, поэтому ценовая нагрузка на квадратный метр очень ощутима. Когда рентабельность была выше, и дополнительная нагрузка воспринималась легче. А сейчас по объективным причинам все застройщики работают на грани рентабельности: для поддержания оборота, сохранения потока ликвидности при достаточно большой конкуренции. Поэтому любые дополнительные нагрузки удается выдерживать достаточно большими усилиями. BG: А в чем выражается сейчас участие ЦДС в обеспечении новых жилых кварталов социальными объектами в Ленобласти? М. М.: В Ленинградской области действует программа "Соцобъекты в обмен на налоги. И налогов, которые мы выплачиваем в консолидированный бюджет региона, достаточно для последующего выкупа построенных нами объектов. В нынешнем году, в частности, запланирован ввод в эксплуатацию школы на 700 мест в "Новом Мурино", строительство школы и двух детских садов в квартале "Муринский посад". Мы закладываем ряд детских садов и в других локациях. BG: Насколько ипотека актуальна сегодня для потребителей? М. М.: Очень актуальна: доля ипотечных сделок растет из года в год. Сейчас разброс процентных ставок от 10,5 до 13,5%. Низкую ставку могут позволить себе только банки с дешевым фондированием. С другой стороны, даже ставка по ипотечному кредиту 13% -- для многих посильное финансовое бремя. В нашем объеме продаж доля ипотеки в разных объектах различна, но в среднем превышает 50%. У покупателей жилья массового сегмента "живых" денег стало гораздо меньше, поэтому в объектах с демократичными ценами доля ипотечных средств велика. А в случае приобретения более дорогого жилья, как свидетельствует практика, больше привлекается собственных денег, с акцентом на выгодном вложении средств: с одной стороны, жилье необходимо, а с другой -- покупку можно рассматривать и как инвестиционную. Доля таких покупателей сейчас составляет не менее 10%, и стремление инвестировать в недвижимость сегодня закономерно. Курс валюты упал, а что будет с курсом рубля дальше, прогнозировать достаточно сложно. Поэтому инвестиции в недвижимость позволяют сохранить средства и поддерживают рынок. Причем спрос смещается в сторону полноценных, но компактных квартир. BG: Нередко в новых кварталах при наличии полупустых паркингов дворы забиты автомобилями. Почему это происходит, по вашему мнению? М. М.: Наверное, люди еще не привыкли, что за парковку машины надо платить. Но потребительское сознание уже меняется. В том числе и из-за того, что машин все больше, ставить их до бесконечности во дворах нельзя, поэтому люди и начинают покупать места в паркингах, которых по современным нормам достаточное количество. BG: Планируете ли вы в новых проектах дворы без машин, то есть без альтернативы для покупателей в виде бесплатной открытой парковки? М. М.: Такой подход имеет право на жизнь. Но мы строим жилье массового сегмента, и всех заставлять покупать одновременно с квартирой паркинг, наверное, неправильно. Поэтому мы всегда планируем как открытые стоянки, так закрытые паркинги и пока отказываться от этой концепции не собираемся. BG: Одна из важнейших составляющих для обеспечения качества жилой среды -- дорожная инфраструктура. Какие реальные шаги в этом направлении, по вашему мнению, сделаны в 2016 году? М. М.: В той части, в которой мы принимаем участие в решении этих вопросов, можно упомянуть о начале проектирования развязки Кольцевой автодороги с выходом в западное Мурино, в направлении станции метро "Девяткино". Мы также выступили заказчиками проекта продолжения Пискаревского проспекта, который впоследствии безвозмездно передадим правительству Ленинградской области. Сейчас проект на завершающем этапе. Мы попросили Ленинградскую область выступить созаказчиком для оценки качества технических решений проекта, чтобы он был наиболее экономически целесообразным. BG: Что представляет собой сегодня внутренняя система контроля качества ЦДС? М. М.: Отдел контроля качества подчиняется мне напрямую. Он контролирует работу производства и впоследствии эксплуатацию наших домов, следит за качеством материалов, проведением всех скрытых работ на стадии строительства и принимает квартиры до их передачи покупателям. BG: Много ли возникает вопросов от будущих собственников при приемке квартир или внутренняя система контроля позволяет выйти на действительно высокий уровень качества? М. М.: Более 95% квартир передаются с первого раза. Эта цифра сама говорит за себя. BG: Кстати, вводить объекты в эксплуатацию за последний год стало проще или тяжелее? М. М.: Тяжелее. За счет ужесточения требований Госстройнадзора и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области. Например, сейчас все коммуникации дома на момент приемки должны работать не по временной, а по постоянной схеме. И готовность объекта должна составлять 100%. BG: Самый крупный проект ЦДС сейчас -- строительство, по сути, нового города в поселке Новосаратовка Всеволожского района. Каковы его ближайшие перспективы? М. М.: Сейчас в рамках реализации проекта в Новосаратовке мы заканчиваем работу по проектированию инженерных коммуникаций и проектируем дорогу между Октябрьской набережной и Мурманским шоссе. Первое разрешение на строительство уже получено в декабре 2016 года. Надеюсь, что в ближайшие месяцы выйдем на стройплощадку. А во втором полугодии возможен старт продаж по этому проекту. Стоимость жилья уже примерно понятна: это будут преимущественно дома массового сегмента, но предусмотрены и отдельные корпуса комфорт-класса. BG: А выход на строительный рынок Москвы и Подмосковья вы планируете в ближайшей перспективе? М. М.: Возможно, к концу года. При наличии достаточного количества объектов в Петербурге. Если здесь все будет складываться хорошо, это станет решающим аргументом в пользу расширения географии нашего присутствия. BG: С некоторых пор ваша компания работает по 214-ФЗ. Как это сказалось на организации производственного процесса? М. М.: Если раньше для покупателя квартиры приобретение по схеме ЖСК или по 214-ФЗ было равноценным, то сейчас привлекательность ЖСК сильно проигрывает. Для примера: объем потребительского спроса на объекты, строящиеся по 214-ФЗ, явно больше, чем на объекты, которые строят ЖСК. И хотя работа по 214-ФЗ налагает на застройщика гораздо больше ограничений, все новые объекты мы запускаем по этой схеме, потому что работать по ЖСК стало неинтересно. BG: К какому росту цен в нынешнем году стоит готовиться потенциальным покупателям жилья? М. М.: Думаю, цены могут вырасти в пределах 10%. Увеличивается стоимость строительных материалов, на которую и дальше наверняка будут влиять монополисты. Соответственно, себестоимость строительства объективно вырастет, и это повлечет общий рост цен на недвижимость.
