Строительство в эпоху перемен
С 2017 года вступил в силу ряд поправок в федеральный закон о долевом строительстве. При этом еще существенный пакет институциональных инициатив находится на рассмотрении. Ужесточаются требования к финансовому состоянию застройщиков, их открытости, вводятся новые механизмы взаимодействия застройщик — банк — дольщик. Как и все реформы, нововведения и стратегические решения, данные инициативы прошли пять ключевых этапов: «отрицание — гнев — торг — депрессия — принятие». При этом если ключевые игроки рынка морально уже находятся на последнем этапе, то часть застройщиков до сих пор пребывают на этапе депрессии. Большинство норм и правил игры, сложившиеся в отрасли с момента формирования в стране рыночной экономики, буквально за год резко поменялись. На текущий момент проходит относительно тяжелый переход к новой формации ведения деятельности в жилищном строительстве — более дисциплинированной, менее рисковой для населения, а также нацеленной на постепенное формирование рынка согласно мировым принципам ведения бизнеса. В экономике такая ситуация называется «созидательное разрушение». В данном контексте я бы заменил слово «разрушение» словом с гораздо менее отрицательным оттенком — «реформирование». Потребность в реформировании накапливалась все последние года: если сейчас сказать прохожему «обманутый» и попросить его продолжить вымышленный ассоциативный ряд, то очень вероятно, он ответит — «дольщик». Главное отличие долевого строительства от большинства отраслей экономики России заключается в точном определении потребителя — население нашей страны. Этот факт дает все основания назвать ее социально-значимой отраслью. Именно защита интересов населения становится главным приоритетом политики государства в жилищном строительстве. Интересы населения, касательно вложения средств в жилищное строительство, сводятся к поискам ответов на два вопроса: во-первых, насколько существенным является риск инвестирования на различных стадиях строительства; во-вторых, какова выгода от вложения средств? Проводимая реформа долевого строительства создает систему стимулов для населения с точки зрения инвестирования своих сбережений в улучшение жилищных условий. В первую очередь это касается создания единых и централизованных механизмов: начиная от единой формы проектной декларации, заканчивая консолидированным государственным фондом, а также утвержденной градации размеров уставного капитала застройщиков. Унификация системы практически на всех уровнях позволяет улучшить понимание со стороны населения того, каким требованиям должны отвечать застройщик и его объект. В свою очередь, понимание, подкрепленное внедрением улучшенных методов защиты средств граждан, создает все предпосылки к повышению доверия к работе системы как таковой. Реализуемые меры в части повышения уровня защиты прав участников долевого строительства неукоснительно повлияют на качественный состав игроков на рынке. В первую очередь стоит говорить об эффекте вытеснения из отрасли недобросовестных застройщиков за счет повышения требований как к финансовым возможностям, так и к уровню раскрытия информации. Во-вторых, институциональные преобразования подразумевают под собой постепенный переход к новой формации ведения бизнеса в строительном секторе, что дает возможность всем компаниям оценить целесообразность осуществления собственной деятельности именно на уровне девелопера. Возможно, относительно мелким игрокам более рентабельно и оправданно с точки зрения возможных рисков выступать в роли подрядчика работ. В совокупности можно говорить о начале формирования пула застройщиков, которые будут готовы работать по новым правилам игры, где законодательное преимущество находится на стороне граждан. Многими экспертами высказывается мнение, что сейчас не лучшее время для проведения реформ. Однако еще в 2015 году было понятно, что рынок созрел для них, печальный пример СУ-155 до сих пор перед глазами. Проблема несовершенства законодательства в долевом строительстве стала одной из самых острых. Изменения напрашивались. Как говорил в свое время Альберт Эйнштейн, вы никогда не сумеете решить возникшую проблему, если сохраните то же мышление и тот же подход, который привел вас к этой проблеме. В свою очередь, проведение реформирования в период стагнации экономики только повышает уровень отбора наиболее надежных компаний отрасли. Несмотря на законодательные преобразования, отрасль жилищного строительства сохранила ряд ограничивающих рост факторов, которые скорее являются вопросами межведомственных задач, и могут быть решены в рамках реализации комплексных мер по поддержке экономики в целом. Среди них вымывание платежеспособного спроса со стороны населения, вытекающий конфликт паритета «цена — качество», незаинтересованность в кредитовании со стороны банковских структур, неустойчивость прогнозных моделей. По всем перечисленным пунктам государство в лице профильных структур создает поддерживающие инструменты, однако для эффективного преодоления сдерживающих факторов необходимо участие не только профильных ведомств, но и смежных государственных институтов. Тем не менее, при всех сложностях, которые сейчас наблюдаются, можно констатировать, что отрасль с ними в разной степени справляется и даже продолжает развиваться. Важную роль в данном случае играет государственное регулирование, которое уже сейчас можно назвать опережающим, превентивным. Именно защита интересов населения становится главным приоритетом политики государства в жилищном строительстве.
