Ипотека для элиты

До кризиса об элитной ипотеке не могло быть и речи, премиальное жилье приобретали только те, у кого действительно были «лишние» деньги. Сейчас все иначе, стал демократичнее и доступнее сам элитный сегмент, соответственно, изменился и портрет потребителя. «Ипотека на элитном рынке давно не экзотика, – отмечает И. Могилатова, генеральный директор агентства TWEED, – доля ипотечников в премиальных новостройках в среднем составляет сейчас 25%». Зачем миллионеру кредит? Разумеется, элитные ипотечники – люди далеко не бедные, и они умеют считать деньги. Кредит им нужен, потому что выгоден. Игорь Быченок, директор департамента продаж компании KR Properties, приводит пример: девелопер в определенный момент дает выгодные условия на приобретение недвижимости, но ожидает оплату 100% оплату. Покупатели фиксируют эти условия, входят в сделку, а потом уже рассчитываются с банком. Основные категории заемщиков на элитном рынке – это бизнесмены, которые не хотят изымать деньги из бизнеса, а также топ-менеджеры крупных компаний, которые ожидают получения бонусов. Ирина Могилатова выделяет «неолигархическую» категорию элитных заемщиков, появление которой связано с притоком покупателей из бизнес-класса. «Не секрет, что начиная с 2008 года на рынке дорогой недвижимости стали появляться проекты с принципиально другими покупателями, которым как раз нужна ипотека, – говорит эксперт. – Допустим, такие клиенты хотят купить квартиру за 50 млн рублей – 30 млн у них есть, а на 20 млн они берут кредит. У них стабильный доход, но они еще не накопили нужную сумму, поэтому пользуются ипотекой». По мнению эксперта, 70% элитных ипотечников приходится на выходцев из бизнес-класса, 30% – на покупателей, имеющих деньги потенциально. «В целом ипотека актуальна в основном для менеджеров высшего звена, имеющих доход от 10 до 20 тыс. долларов в месяц, – резюмирует Кристина Томилина, директор департамента продаж городской недвижимости Savills в России. – Без ипотеки им требовалось бы 5-6 лет, чтобы накопить на элитное жилье, а привлечение кредита позволяет сделать это раньше. В том числе, эта аудитория сможет погасить кредит досрочно за счет бонусов, либо за счет продажи других, более дешевых квартир, которыми они владеют». Какие суммы занимают у банков элитные ипотечники? Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», вспоминает случай, когда покупательница брала квартиру за 65 млн рублей, в качестве первоначального взноса было внесено 25 млн рублей собственных средств, а остальные получены в банке. Как говорит К. Томилина, на рынке элитного жилья большинство сделок проходит в сегменте от 1,5 до 2 млн долларов. Это тот рубеж, где, как правило, покупатели тратят на покупку все деньги, которые у них имеются на данный момент, и в случае нехватки прибегают к ипотеке. Доля ипотечных сделок в этом сегменте около 15-20%. Покупка более дорогого жилья, как правило, делается уже не на последние деньги и покупатель жестко не ограничен в средствах. Поэтому мотивация обращаться за ипотекой и нести дополнительные расходы по приобретению квартиры у него полностью отсутствует. Почему банки не любят «элитных» ипотечников? Кредитные учреждения по отношению к элитным ипотечникам ведут себя довольно жестко, хотя, казалось бы, все должно быть наоборот. Но такой заемщик действительно лишняя головная боль для банка. «Каких-то особых стандартных программ для «элитной ипотеки» не существует, – поясняет финансовый аналитик Юрий Прыгаев. – Поэтому решения по каждому такому клиенту исключительно индивидуальны, и банки, как правило, идут на это крайне неохотно». На практике получить кредит на покупку высокобюджетной недвижимости гораздо труднее, чем на обычную квартиру в комфорт- или бизнес-классе . По словам Ильи Менжунова, директора Департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп», как правило, банки ограничивают максимальную сумму выдачи кредита суммой 30-50 млн рублей. Если клиент хочет получить больше, то согласование условий потребует дополнительного времени. Дорогая недвижимость – это эксклюзивный объект в залоге у банка и продать его в случае чего будет сложнее. Поэтому на элитную ипотеку банки делают надбавку 0,5%-1% к стандартной ставке, чтобы дополнительно подстраховаться. Как правило, банки ограничивают максимальную сумму выдачи кредита суммой 30-50 млн рублей. Дорогая недвижимость – это эксклюзивный объект в залоге у банка и продать его в случае чего будет сложнее. Поэтому на элитную ипотеку банки делают надбавку 0,5%-1% к стандартной ставке. Кроме того, часто банки самостоятельно проводят дополнительную оценку приобретаемой квартиры, чтобы подтвердить объективность расчетов, приведенных другими оценщиками. То есть после предоставления первого отчета об оценке сотрудник банка выезжает на квартиру и самостоятельно оценивает элитную недвижимость. В итоге сроки проведения ипотечной сделки в высокобюджетном сегменте могут затянуться на две-три недели по сравнению со «стандартными» сделками. Зато после такого фейс-контроля риски практически исключены. Как утверждает Кристина Томилина, «острых» ситуаций с невозратами ипотеки в элитном сегменте в посткризисный период практически не встречается, это лишь единичные случаи. Фото: shutterstock.com