Экономика
Компании
Рынки
Личный счет
Недвижимость
Курсы валют
Конвертер валют
Курс доллара
Курс евро

Бетонный капитал: что может предложить Германия взамен московской "двушки"

Германия не первый год подряд является страной-лидером для покупки недвижимости у россиян. И для этого есть объективные причины: стабильно растущая экономика, низкие ставки по кредитам и невысокая инфляция.
Бетонный капитал: что может предложить Германия взамен московской "двушки"
Фото: Вести.RuВести.Ru
А если ко всему этому еще добавить немецкое пиво, и легендарные немецкие автомобили, то поводов отказать себе в квартире в Германии почти не останется. Что можно позволить себе на родине BMW и Mercedes по цене московской двухкомнатной квартиры?
ВРЕМЯ ПРОДАВАТЬ
Рынок недвижимости Германии сейчас на пике - цены на жилье во многих городах достигли предельных отметок. Ситуация настолько оптимистичная, что страны в серьез видит риски перегрева рынка. По оценкам регулятора, цены на жилье в 127 городах в прошлом году оказались завышены на 15-30%.
И, несмотря на это, за первые девять месяцев этого года жилье подорожало еще на 5,6%!
Если говорить о десятке самых известных городов Германии (Мюнхен, Франкфурт на Майне, Штутгарт, Гамбург, Кёльн, Дюссельдорф, Берлин, Дрезден, Лейпциг и Дортмунд), то цены в них выросли в среднем на 7% в первом квартале этого года по сравнению с прошлым аналогичным. При этом, есть города, где цены идут на понижение, например, Биттерфельд, говорит управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH, юрист-экономист, член Королевской ассоциации профессионалов недвижимости RICS и сертифицированный оценщик .
Рост цен связан с высоким спросом на жилье. Население страны растет, в том числе, за счет притока иммигрантов, развивается строительство. Сам спрос стимулируют низкие процентные ставки и отсутствие альтернативных вложений. Инвесторов привлекает стабильная экономика, а также развитый рынок аренды – больше половины населения страны снимают жилье.
"Сейчас, пожалуй, время продавать, а не покупать. Достойных предложений на рынке крайне мало. У меня лично затраты времени на поиск подходящего инвестиционного объекта выросли в 3 раза по сравнению с 2016 годом", - рассказывает Ольга Мюллер.
На фоне повышенного внутреннего спроса сократилось число иностранных покупателей – с 30% до 20%, говорит эксперт. Иностранные клиенты часто просто не успевают купить интересные объекты, отмечает она.
РАСТИ ИЛИ ПАДАТЬ
В таких условиях, если вы недавно продали московскую "двушку" и всю жизнь мечтали о недвижимости в стране с самой стабильной экономикой, то возможно есть смысл не спешить с покупкой.
Есть мнение, что цены уже достигли пика и дальнейшего роста не будет. Ольга Мюллер объясняет это тем, что потолка достигли и арендные ставки. Некоторые арендаторы уже рассматривают более дешевые регионы. Во-вторых, в некоторых городах, например, в Берлине, разрешений на строительство выдано больше, чем может поглотить рынок. Третья причина – рекордно низкие процентные ставки по кредитам. Если ставки поднимутся, то спрос сократиться и цены упадут.
В тоже время, есть и более оптимистичная точка зрения. "Мы ожидаем, что цены продолжат расти, так как Германия — самый популярный рынок для покупки инвестиционной недвижимости в Европе. С началом Брекзита по объёмам инвестиций страна обогнала даже Великобританию, став крупнейшим европейским рынком", - говорит эксперт по международной недвижимости Tranio .
МАЛ ЗОЛОТНИК, ДА ДОРОГ
Главным плюсом покупки недвижимости в Германии эксперты называют возможность выйти на очень развитый арендный рынок. В крупных городах до 90% населения живет в аренду. Однако на высокую арендную доходность жилья рассчитывать также не стоит, но можно быть уверенным в стабильности такого дохода. По данным сайта Wohnungsboerse.net, в центре Мюнхена жилье приносит лишь 2,0–2,5% годовых. Арендовать "однушку" в Мюнхене можно за 1,2 тыс. евро (84 тыс. евро). При этом стоить такая квартира будет в районе 250 тыс. евро (17,5 млн. рублей). При грубых расчетах окупить квартиру можно за 17,5 лет.
"Покупая недвижимость в Германии, формируешь бетонный капитал, который регулярно приносит пусть небольшой, но стабильный доход", - заключает управляющий партнер компании IIG Real Estate GmbH Invest-in-Germany.
Помимо стабильности, ждать других преференций в виде низких налогов или такого подарка как ВНЖ от Германии не приходится. Порадовать могут выгодные ипотечные кредиты, ставки начинаются от 1,5%. При этом, иностранцам обычно финансируют не больше половины от покупки.
К минусам эксперты относят зависимость от товарищества собственников жилья. Имея одну квартиру, голос теряется в большинстве голосов, и становится непросто решить квартирные вопросы.
РЕКОРДСМЕНЫ РЫНКА
Берлинский рынок недвижимости один из самых быстрорастущих не только в стране, но и в мире. Здесь все растет как на дрожжах – спрос, строительство новых объектов и цены. Не отстает и Мюнхен, где тоже бурно развивается рынок недвижимости.
"В этих городах цены на квартиры с 2015 года до декабря 2017 выросли более чем на 25%; в Берлине — в среднем почти до 4 тыс. евро/кв. м, в Мюнхене — до 7,6 тыс. евро/кв. м.", - отмечает Юлия Кожевников.
Наибольшим спросом в Берлине пользуются квартиры с 1-2 спальнями площадью от 40 до 80 кв. м по цене 300-700 тыс. евро. Такие квартиры покупают для сдачи в аренду и для себя. Самые популярные районы - Шарлоттенбург-Вимерсдорф, Митте, Фридрихсхайн-Кройцберг, добавляет директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций компании Knight Frank .
Несмотря на достаточно высокий ценник на жилье, обладатель бюджета московской "двушки", может найти для себя подходящие варианты. По словам, Юлии Кожевниковой, минимальный бюджет покупки студии в Берлине – 100 тыс. евро (7 млн. рублей), в Мюнхене – 150 тыс. евро (10,5 млн. рублей), что сопоставимо с ценой московской "двушки".
Например, по данным Tranio, за 100 тыс. евро (7 млн. рублей) можно купить "однушку" площадью 36 кв. м. в районе Шпандау. Либо популярные студенческие апартаменты (29. Кв. м) с доходностью до 4%, но уже за 129 тыс. евро (9 млн рублей). Минимальная цена двухкомнатной квартиры в Берлине, найденная нами – 200 тыс. евро (14 млн. рублей).
НА ВОСТОК ЗА НЕДОРОГИМИ КВАРТИРАМИ
Если в крупных городах с бюджетом московской двухкомнатной квартиры особо не развернуться, то в восточной части Германии подходящих предложений окажется больше. За 68 тыс. евро (4,7 млн. рублей), по данным Prian.ru, в Лейпциге можно купить двухкомнатную квартиру площадью 41 "квадрат". Есть "двушки" и за 3,5 млн. рублей. За 99 тыс. евро (6,9 млн. рублей) предлагают "двушку" в 58 кв. м в Бранденбурге недалеко от Берлина. Однокомнатную квартиру площадью 43 кв. м. можно купить за 57 тыс. евро (около 4 млн. рублей) в Дрездене.
Самые дешевые варианты в Саксонии, на границе с Польшей и Чехией. "Двушку" в Саксонии можно найти за 30 тыс. евро (2,1 млн. рублей). Но торопиться с такой покупкой не стоит. Назвать инвестиционным вложением такую недвижимость сложно - экономическая ситуация в регионе далека от идеальной, само население уезжает в крупные города, высока доля пустующих квартир.