В Казани появится новый частный технопарк за 150 миллионов
ПЛК "Магистральный" на Мамадышском тракте ценой в 150 млн рублей предусматривает "вынос" производств из города
Казанский бизнесмен Андрей Генсен, покинувший несколько лет назад должность топ-менеджера в крупной компании ради собственного дела, запускает с партнерами большой промышленный парк на Мамадышском тракте. ПЛК "Магистральный" займет почти на 60 гектаров, он уже отмечен в новом генплане Казани. Газета "Реальное время" узнала у Генсена и руководителя проектов его компании "Дженсен-групп" в Татарстане Александра Козманова о подробностях нового ПЛК, спросе на технопарки, причинах "выноса" производств из городов и рисках амбициозных начинаний в разгар пандемии. Эксперты, знакомые с тонкостями работы технопарков и дорожной инфраструктуры вокруг Казани, очень осторожно оценивают перспективы нового проекта — много технопарков появлялось в последние годы, но большинство из них впоследствии закрылись. Почему для "Озона" логистический комплекс выгоден и необходим, а малый бизнес зачастую проигрывает на этом поле, какая транспортная ситуация ждет Казань в ближайшем будущем, и как правильно привлекать резидентов на свой участок — в нашем материале.
Новый технопарк в Казани
Несколько лет назад Андрей Генсен ушел из крупной компании, чтобы основать свою фирму — ООО "Дженсен групп", также занимающуюся девелопментом. Компания сейчас реализует сразу несколько проектов в Татарстане, Башкортостане и Ставропольском крае. Как рассказал Андрей Генсен "Реальному времени", по сути это приобретение недооцененных активов, повышение их капитализации и рыночная реализация.
На наиболее емких и интересных локациях фирма реализует собственные проекты. Так, на Юге России татарстанские девелоперы начали строить небольшой открытый аквакомплекс, планируя и дальше развивать подобные проекты в небольших южных городах. В Башкортостане ограничились "классическим вариантом": развитие территорий под жилищное строительство, в первую очередь ИЖС, строительство коттеджных поселков. По той простой причине, что, по словам Генсена, "там рынок земли сформировался несколько позже, чем в Татарстане, и сегодня он проходит этап развития Казани в 2013-2014 году".
В самом Татарстане компания вела несколько проектов с 2017 года, но в основном это "были разрозненные примеры точечного девелопмента". Первым большим проектом компании станет запуск производственно-логистического комплекса (ПЛК) "Магистральный" в Казани — ПЛК это то, что принято называть индустриальными парками или технопарками.
По словам Козманова, местоположение, транспортная доступность очень хорошие уже сегодня, но в ближайшей перспективе эта локация может стать даже уникальной
— Дело в том, что наш основной партнер по уфимским проектам успешно развивает похожий проект в Башкирии, есть наработанные компетенции, положительная практика. Как это обычно и бывает, условно, нам случайно попалась подходящая площадка в Казани и мы решили этим заняться, развивать на ней такой комплекс. Вообще, частных промпарков сегодня мало, проекты все-таки капиталоемкие, очень многое, практически все, зависит от локации, логистики, это слишком специфичное направление девелопмента. Но если есть положительный опыт, то почему бы его не использовать? — объясняет инициативу Генсен.
Сам крупнейший проект компании в РТ будет вести Александр Козманов — он руководитель проектов ООО "Дженсен групп" в Татарстане. Располагается ПЛК на одной из основных вылетных магистралей — Мамадышском тракте, и займет территорию в 56 гектаров. По словам Козманова, местоположение, транспортная доступность очень хорошие уже сегодня, но в ближайшей перспективе эта локация может стать даже уникальной.
— Дело в том, что основная территория технопарка расположена между двумя магистралями, Мамадышским трактом и проектируемым сейчас Вознесенским трактом — и дорога, соединяющая эти две магистрали, проходит как раз через наш участок. То есть с учетом развития в соответствии с Генпланом Казани из нашего технопарка можно будет доехать практически в любую часть города очень быстро и не создавая помех легковому транспорту, — объяснил "Реальному времени" Александр Козманов.
До 60 участков для резидентов
Генпланом Казани, к слову, предусмотрено размещение промышленных предприятий, объектов логистики, и общественно-деловой застройки. Он подразумевает, в том числе, и "вынос" уже имеющихся производств с жилых территорий, многие зоны промышленной городской застройки в столице РТ сегодня реконструируются. Создатели проекта отмечают, что с учетом дорожной инфраструктуры, сегодня не так уж много мест в городе, где можно было бы разместить площадку, подобную "Магистральному". Сам технопарк спроектирован так, чтобы, по мысли его инициаторов, "охватить интересы максимально большого количества резидентов". Лоты (земельные участки) формируются от 3000 кв.м., для желающих в компании готовы подобрать и большую площадь.
Всего в рамках проекта будет сформировано около 60 участков
Компания ориентируется на размещение как логистических операторов с достаточно крупными проектами, так и небольших производств и складов. Всего в рамках проекта будет сформировано около 60 участков. К ним подводят электричество и газ, но в малых объемах, необходимых для отопления, освещения. Если же резидентам потребуются более серьезные энергомощности, например, для крупного производства, это будет рассматриваться в индивидуальном порядке, поясняют бизнесмены.
— Участки продаются в собственность, никаких ограничений от управляющей компании мы не устанавливаем — главное, это соответствие законодательству, градостроительному развитию города. Так как проект достаточно долгосрочный, то мы заинтересованы в том, чтобы он развивался планомерно и формировал качественный продукт на всех этапах реализации, — рассказал Козманов, и отметил, что пока ПЛК находится на стадии проектирования, но в будущем компания не исключает возможности поддержки со стороны государства, так как технопарки решают целый ряд проблемных вопросов для региональной и городской экономики, говорит Козманов.
Вложения до 150 млн рублей
Общий объем инвестиций в проект Андрей Генсен оценил в 150 млн рублей, в основном это затраты на инженерную инфраструктуру, дороги, сети. На первом этапе, весной, вложения составят примерно третью часть от этой суммы. На окупаемость проект должен выйти в 2023 году, а общий срок реализации по плану составит 5-7 лет.
— Здесь пока достаточно большая вариативность — все зависит от того, насколько интенсивный будет спрос, зайдут ли крупные операторы, сроки могут серьезно скорректироваться в сторону уменьшения за счет одной крупной сделки, или удлиниться за счет реализации более мелких лотов, — уточнил руководитель "Дженсен групп".
Форс-мажора в реализацию проекта, конечно, добавит пандемия коронавируса — особенно сейчас рынок очень чутко реагирует на новое строительство и новые объекты — так как мировая и российская экономика стагнирует, после локаута не все бизнесы оправились, а Роспотребнадзор по-прежнему ограничивает сам ход промышленных производств, одновременно ударяя и по потребительскому спросу. Генсен, впрочем, обращает внимание на то, что рынок земельного девелопмента по своей структуре всегда долгосрочен, и "в нем важно улавливать долгосрочные тренды и стратегические факторы".
Общий объем инвестиций в проект Андрей Генсен оценил в 150 млн рублей, в основном это затраты на инженерную инфраструктуру, дороги, сети. Фото vk.com/gensen_av
— Сиюминутные изменения, которые имеют влияние на год или два, здесь не так критичны. Ну и классический уже подход тоже важен — кризис не только время потерь, но и время возможностей, с какой стороны посмотреть. Меняется структура производств, структура спроса, кто-то оптимизирует площади или строит более эффективные современные объекты. То есть кризис для бизнеса — время для максимальной активности, пересмотра подходов, а это всегда отражается на рынке недвижимости, — оптимистично заявляет глава "Дженсен групп".
Глава "Химграда": индустриальный парк — не только земля, еще и "инженерка"
Говоря о самих технопарках, Андрей Генсен объяснил их ограниченное число (как и ограниченное число собственно успешных индустриальных площадок), специфичностью этого вида бизнеса: там необходимы отдельные компетенции, и развитие идет поэтому не очень активно, хотя сама сфера потенциально "перспективная практически во всех регионах".
— Да, в крупных городах есть сложившиеся промышленные зоны, но они постепенно становятся неактуальными — эти зоны высвобождаются под деловую активность и жилищное строительство, идет строительство новых, более совершенных производств, которые проще размещать на открытых площадках, не ограниченных существующей застройкой, к тому же есть ряд серьезных ограничений по санитарным зонам и прочим параметрам, которые усложняют размещение в застроенных территориях, — объясняет необходимость таких технопарков бизнесмен.
Генеральный директор АО "Химград", вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, где он возглавляет Комитет по индустриальной недвижимости, член правления Ассоциации индустриальных парков России Айрат Гиззатуллин согласен с Генсеном — само направление и формат такого парка очень перспективные. И его местоположение выгодно: Мамадышский тракт один из ключевых въездов в город, и соответственно является с точки зрения логистики и размещения производств очень удачным. Однако успех предприятия, считает он, зависит в первую очередь, от обеспеченности инженерной инфраструктурой, в том числе, транспортной.
— Индустриальный парк это же не только земельные участки, а еще и "инженерка". 150 млн рублей вложили? Думаю, затраты будут все-таки выше. В среднем, по Российской Федерации, по данным Ассоциации индустриальных парков, они составляют не менее 15 млн рублей на гектар — и это только стоимость инженерно-транспортной инфраструктуры. Это базовые условия. Во-вторых, имеют значение и дополнительные сервисы для того, чтобы сами производства-резиденты в итоге могли в этом парке успешно развиваться. Пока все-таки не очень понятно, какие именно сервисы ПЛК "Магистральный" предоставит, и какая вообще направленность технопарка будет? — осторожно оценил перспективы Айрат Гиззатуллин.
Технопарки — рынок высококонкурентный
Глава "Химграда" добавил для понимания: в последние годы вокруг Казани заявлялось достаточно много разных проектов, большая часть из которых, "помпезно представленные", не были в итоге реализованы. Именно поэтому ключевой вопрос заключается в том, насколько инициаторы проекта связывают будущее развитие этой территории и своей управляющей компании с работой именно с промышленной недвижимостью, так как это отдельный сегмент девелопмента.
— На мой взгляд, просто от безысходности взять землю, и найти для нее капитализацию — это один вариант. Другой вариант — когда компания связывает свое будущее и стратегию развития с развитием промышленной недвижимости. Это и повлияет на то, будет ли проект в итоге успешным, или же вложения окажутся просто декларацией.
Айрат Гиззатуллин также, отвечая на вопрос, почему условия технопарков имеют краеугольное значения для спроса на его участки и успешности самой управляющей компании именно сегодня, обращает внимание на то, что рядом с Казанью находится уже территория социально-опережающего развития (ТОСЭР) в Зеленодольске с очень льготными дополнительными условиями. Есть индустриальный парк "М-7", который расположен на одноименной трассе в Новониколаевском — и он несколько лет занимается собственным развитием, имея стабильные успехи, привлекая резидентов.
— Надо понимать, что рынок технопарков на самом деле как раз высококонкурентный, и инициаторы новых проектов должны сразу понимать, с чем они на этот рынок будут выходить, и в чем будет их специфика. Потому что предъявление рынку одного и того же товара сегодня не работает — даже в условиях пандемии! "Ковид" кардинальным образом инвестиционные планы бизнесов не поменял (пока по крайней мере!), и по своей площадке мы это видим, результаты работы по этому году, в целом, неплохие. Люди приходят, запускают новые производства, берут новые площади в аренду, — поделился ситуацией на своей промплощадке гендиректор АО "Химград". — Мы считаем, что в 2020 году каких-то кардинальных изменений не произошло. Общий инвестиционный фон такой, что предложений для размещений производств сегодня существенно больше, чем новых проектов. Это рынок покупателя однозначно, и инвесторы будут выбирать луший объект для своих вложений.
"Технопарки зачастую делаются "для галочки"
Александр Шамов, когда-то игрок на рынке промышленной аренды, специализировавшийся как раз на складской и индустриальной недвижимости, и тоже, к слову, как и Гиззатуллин, член Российской Гильдии Управляющих и Девелоперов в РТ, напротив, растерял все иллюзии, и вообще бросил заниматься технопарками и логистикой еще в прошлом, доковидном году. "Это никому на самом деле ненужно! — в сердцах объяснил он свое решение "Реальному времени". — Ни государству, ни бизнесу!".
— Я считаю, что технопарки, индустриальные парки, которые создаются у нас в Татарстане, и в России в целом — больше делаются для галочки. В пример часто приводят индустриальные парки в Германии, да. Но там льготные условия и упрощенная система по подключению к коммуникациям. У нас же в Татарстане, например, с газом и его проведением, например — а одно из самых востребованных условий для успешного производства (в частности, пищевого) — вообще проблемы! Там, где газ технологически очень нужен даже, для изготовления пенопласта, к примеру, его тоже нет! По электричеству и подключению к энергоисточникам — тоже проблемы! Очень сложно с ним сегодня: точки подключения далеко где-то, и само подключение в итоге производят за счет арендатора, — так обрисовал печальную картину Шамов.
Немаловажное значение имеет то, с каким инфраструктурным фондом вообще заходит новый технопарк — старым (оставшимся, условно, с советских времен) или действительно новым. Тем более, что само помещение под производство — для бизнеса всегда расходная часть. Это в торговле магазин — доходная часть, туда покупатели приходят и совершают сделки. Соответственно, уже факт того, что бизнес садится на новую площадку, либо ему предлагают построиться с нуля самому — требует огромных денежных вливаний. И если это старый фонд, то планировочные решения вообще будут не соответствовать современным производствам ("редко, когда шаг колонны шесть на шесть метров, в основном это какие-то закоулки, коридоры, где невозможно разместить современное производство".
Почему Екатеринбург выиграл, а Челябинск проиграл — и что может ждать Казань
— И как с этим работать? У нас нет собственно базы! Никто не создает новой базы! Предприниматели, имеющие деньги, предпочитают вкладываться в офисную, торговую, жилую недвижимость, в крайнем случае, занимаясь бизнесом с земельными участками. Но никак не вкладывать в производственную базу. Вот, скажем, есть Челябинск и Екатеринбург. Екатеринбург за счет чего стал таким центром промышленности? Они, местные власти, по какой-то причине стали развивать складскую недвижимость, к ней подтянулись производственники и торговля. Челябинск в свою очередь сидел только на производственной базе, они не хотели развивать склады, — привел в пример ситуацию с соседними регионами Александр Шамов. — Казань пошла по челябинскому пути: никому не интересно сдавать под складские помещения по 150 рублей за квадратный метр. В Казани мало кто развивает складскую отрасль, как в такой обстановке работать?!
По словам Шамова, сами такие производственно-логистические комплексы — всегда очень долгосрочные проекты, на реализацию которых есть необходимые деньги разве что у "околомонопольных или окологосударственных компаний". Малый бизнес не может себе позволить выезжать за черту города, и вывозить туда регулярно двух-трех сотрудников. Либо этот бизнес нанимает сотрудников в близлежащих населенных пунктах, либо "это очень дорогие сотрудники, которые тоже лягут в себестоимость проекта". В результате, уверен эксперт, сегодня все держится скорее на "предпринимательской инициативе", но, рано или поздно, и власти и бизнес все равно придут не необходимости эффективных индустриальных парков.
Тонкости логистики: "Казань движется в сторону северной объездной дороги"
— Сегодня стало модно открывать всевозможные технопарки и логистические комплексы. За этими названиями зачастую сразу не углядишь содержание самих проектов. Времена, когда строился условно склад, который потом сдавался в аренду, и это почему-то называлось "логистическим комплексом" — они заканчиваются. И как правило именно поэтому подобные начинания не достигают своих заявленных целей! — считает Сергей Сотников, владелец транспортной компании "Реверс".
Будучи к тому же председателем Комитета по логистике и грузовым автомобильным перевозкам при Торгово-промышленной палате РТ он не понаслышке знаком с проблемами и тонкостями производственно-логистической инфраструктуры, обслуживающей как раз такой крупный город, как Казань.
— С точки зрения географии нового комплекса — надо понимать, что город Казань растет. И в какую сторону он растет, по Генплану мы видим. Фактически все больше и больше город движется в сторону северной объездной дороги, и мы здесь повторяем судьбу Москвы. Вспомните, что МКАД в свое время был построен и выполнял задачу обеспечения беспрепятственного проезда транспорта. А сейчас МКАД стал частью Москвы с насыщенной при этом застройкой! Я боюсь, что нас, Казань, ждет тоже самое на северной объездной, когда она тоже станет частью города. С точки зрения логистики это может быть не совсем удобно, потому что у нас на сегодня существует же запрет на въезд в город для грузовиков. И я надеюсь, что этот новый комплекс "Магистральный" будет работать беспрепятственно для транспорта в итоге, — рассказал "Реальному времени" Сотников.
ПЛК только для компаний с собственными грузовиками?
По его мнению, сам ПЛК "Магистральный" находится фактически на Самосыровской свалке (или недалеко от нее). Для жилья эта территория очевидно непригодна, и потому логично, что там будут стоять промышленные объекты. Однако, взлетит этот проект или нет, согласен он с Гиззатуллиным, зависит от его содержания. Так как в настоящий момент удачными становятся только те логистические комплексы, которые строятся под собственные же грузопотоки.
— То есть, когда компания имеет свои "груза", она может успешно строить соответствующие логистические центры. Вы, наверное, видели: вокруг Казани пооткрывались в последнее время центры Wildberries, "Озон" ? Они же строят их под себя, и в том месте, где им удобнее, исходя из тех грузопотоков, которые у них есть.
По его мнению, сам ПЛК "Магистральный" находится фактически на Самосыровской свалке (или недалеко от нее). Для жилья эта территория очевидно непригодна, и потому логично, что там будут стоять промышленные объекты
Эксперт также очень осторожно относится к тренду казанских властей и их Генплану по выносу уже имеющихся производств с жилых территорий за границу города. Очень не хотелось бы, чтобы наши власти "бросались из крайности в крайность", признается Сотников. Потому что если, условно, все (или большинство из них) промышленные предприятия Казани переведут за город, то тогда казанцы будут ежедневно наблюдать картину, когда утром вся столица Татарстана пытается выехать за город к месту работу: въезды в город будут в пробках.
— На мой взгляд, предприятия все-таки должны быть равномерно распределены. Если мы говорим про вредные для экологии промышленные производства, то, конечно, они должны быть максимально за городом. Но даже концентрация всех промышленных предприятий в городе Казани, или за городом в радиусе 20-30 километров, приводит к тому, что происходит "обезлюдивание" территорий республики — в радиусе 60 километров там и жителей скоро не будет! Должен быть баланс. И перенос предприятия же тоже упирается в дополнительные затраты, не каждое предприятие перенесешь. Надо работать точечно, без какой-то кампанейщины. Чтобы не получилось так: мы предприятия вывезли за город, а потом задумались: как вообще теперь людей к этим предприятиям каждый день доставлять?