1. Главная
  2. Вопросы и ответы
  3. Новый дом или сталинка: как выбрать идеальный вариант
Ипотека

Новый дом или сталинка: как выбрать идеальный вариант

Виктор Тимофеев рассказывает об особенностях жилья с практической стороны вопроса.

Ответы эксперта

Виктор Тимофеев
директор агентства элитной недвижимости Realtybook.

Новый дом или сталинка: как выбрать идеальный вариант

 

Об особенностях планировки квартир, качестве инженерных коммуникаций и наличии инфраструктуры в таких домах рассказывает Виктор Тимофеев, директор агентства элитной недвижимости Realtybook. 

Что такое сталинский дом

В классическом понимании, сталинки — это дома, возведенные в 30-50 гг. XX века, во времена правления Иосифа Сталина. Они строились преимущественно в стиле сталинского ампира, который должен был воплощать веру в светлое будущее и подвиги народа. Такие здания отличались помпезностью и монументальностью: использованием  скульптурных и рельефных изображений с геральдической символикой, архитектурных ордеров с четкими пропорциями, лепнины.  

 

Сталинская высотка на Котельнической набережной в Москве, жилое здание

Фото: the-village.ru, Анна Марченкова.

 

Надо понимать, что сталинки делятся на номенклатурные и типовые. Первые строились для советской элиты в самых центральных и исторических районах Москвы, вторые — для рабочего класса, это могли быть дома до 5 этажей или рабочие общежития. 

Внешний вид дома 

Сталинки отличаются архитектурными изысками: красивым фасадом, интересным интерьером — лепниной, арками, колоннами. В основном, это 4-7 этажей. Такое жилье интересует покупателей, которые предпочитают интересную архитектуру жилых объектов. 

 

Однако на самом деле новые дома не уступают в стиле и убранстве зарекомендовавшим себя монументальным зданиям. Если мы говорим о недвижимости премиум и элит-класса, то она может иметь частные архитектурные решения, разработанные по индивидуальному заказу иностранными специалистами. 

Фото: Realtybook, дом в Москве, Арбат 24. 

Локация 

Монументальные сталинки строились для элиты, поэтому они, в основном, находятся в центральных и исторических районах. Если говорим о Москве, это Бульварное, Садовое кольцо, самые центральные проспекты. Надо понимать, что в таких районах выделено ограниченное количество земли под застройку, конкуренция огромная, поэтому альтернатива сталинкам здесь — только новые дома премиум или элит-сегмента, квартиры в которых будут стоить в разы дороже. Обычно сталинки выбирают те, кому важно жить в центре и кто не может себе позволить премиальную недвижимость в этой локации. 

Планировки квартир 

Многие любят сталинские квартиры за высокие потолки от 3 до 4 метров и большие площади квартир: 1-комнатная — от 50 м², 2-комнатная — от 66 м², 3-комнатная — от 88 м² и 4-комнатные — от 110 м². Чаще всего строилось многокомнатное жилье. 

 

Конечно, большая площадь — огромный плюс, но сейчас этим уже не удивишь. Рынок первичной недвижимости не отстает и предлагает все больше разнообразных вариантов. К примеру, высота потолков в эконом-классе — 2-2,5 м, премиум-сегменте — 3,5 м, а в элитных домах эта цифра может достигать и 5 м. Если мы говорим о площадях, здесь тоже все зависит от сегмента.

 

Что касается планировки квартиры, в сталинке она не всегда может быть удобна для большой семьи. Один санузел и одна ванная на 4 комнаты — по советским меркам, это норма. Но сейчас, по общепринятым стандартам, это уже недопустимо. На каждую спальную комнату в новостройке проектируются отдельный туалет, ванная комната и, как минимум, одна гардеробная. Также стоит отметить, что квартиры в сталинках сложно поддаются перепланировке. Если вы захотите разделить 4-комнатную на две 2-комнатные, скорее всего, вам придется вложить немало средств, опять же из-за отсутствия санузлов и необходимого количества коммуникаций. 

Соседство 

Покупая квартиру в сталинском доме, следует обратить внимание на тех, кто в нем живет. Погуляйте во дворе, пройдитесь по коридору, можете даже познакомиться со своими будущими соседями по площадке. Необходимо учесть тот факт, что обычно в таких квартирах живут люди старой закалки со своими правилами и советскими привычками. Готовы ли вы подстроиться под них, чтобы сосуществовать мирно? 

В принципе, при покупке квартиры в новом доме советую сделать то же самое. Но если мы говорим о квартирах бизнес-класса и выше, то можно пропустить этот этап. Обычно в них предусмотрено все для комфорта: качественная звукоизоляция, просторные лестничные площадки, уличное видеонаблюдение. 

Техническое состояние дома, инженерные коммуникации 

Довоенные сталинки возводились — из красного кирпича, послевоенные — из белого, и считаются достаточно надежными. Различие в том, что первый вариант делали с деревянными межэтажными перекрытиями. Что касается новых домов, то они строятся из различных материалов. Их качество зависит от выбора сегмента жилья и добросовестности застройщика. Конечно, так называемые панельки проигрывают и в шумоизоляции, и в качестве тепла. Если мы говорим о бизнес-, премиум- и элит-классе — это высокое качество, кирпич или монолитный кирпич. Выбирая квартиру в новом доме, обязательно обратите внимание на материал, а также изучите информацию о застройщике. 

 

Стоит помнить, что многим сталинским домам уже более полувека, и они не всегда обслуживались качественно. Красивый фасад — это хорошо, но за ним нужно профессионально ухаживать. Для этого нужны ресурсы и желание, но чаще всего, мы видим полуразрушенный декор. 

 

Инженерные коммуникации в таких зданиях устарели и в большинстве случаев требуют капитального ремонта. В этой ситуации выигрывают новые дома. Кроме того, у некоторых из них есть собственная котельная. Это значит, что у вас будет автономная система отопления, вам не грозят двухнедельные отключения воды и прочие неприятности. Современные технологии также позволяют регулировать подачу тепла индивидуально для каждой квартиры, в сталинках такого нет. 

 

Также стоит учесть, что новые дома имеют более высокий класс энергоэффективности. Это значит, что здание будет эффективнее расходовать тепловую и электрическую энергию, а вы в результате будете платить меньше за коммунальные услуги. Чем ниже класс — тем выше их стоимость. 

Инфраструктура 

Номенклатурные сталинки строились в лучших местах города, поэтому в шаговой доступности, в большинстве случаев, будут метро, магазины, аптеки, больницы. Повторюсь, что альтернативой им в таких локациях являются резиденции и клубные дома. В них будут все те же удобства с дополнительным рядом преимуществ: собственный дворик, видеонаблюдение в подъезде и на улице, охрана, свои спортплощадки и места для отдыха, 1-2 парковочных места на квартиру. 

Цена

Цена зависит от месторасположения. Чтобы понимать примерную разницу между сталинками и новыми домами одного сегмента, давайте рассмотрим варианты недвижимости в Москве рядом с Китай-городом: 10 минут до метро, площадь жилья — 80 м². Квартира в сталинском доме будет стоить примерно 30-33 млн рублей. Она потребует косметического ремонта и дополнительных вложений — примерно 5 млн рублей. Цена квартиры в домах нового фонда (с 2000 года) составит около 42-45 млн. рублей, в резиденциях и клубных домах —  от 55 млн рублей и выше.

Вывод 

Сталинка — на сегодняшний день, лучший вариант из всего вторичного жилья. Однако новым домам она проигрывает по многим параметрам, хоть и выигрывает в цене. 

 

Выбор, на самом деле, не очевиден. Он зависит от того: 

  • для чего вы покупаете квартиру (для инвестиций или проживания);

  • насколько вам важна недвижимость в центре города (возможно, за эту же цену вы найдете отличное новую квартиру, но в другом районе); 

  • какой у вас бюджет; 

  • готовы ли вы вложиться дополнительно в ремонт;

  • какой тип жилья выбираете. 

 

Пробегитесь еще раз по всем пунктам и взвесьте все за и против.

Задать вопрос

Эксперты подробно ответят на него в ближайшее время
Задать вопрос

Найдено 1 публикация

Виктор Тимофеев
директор агентства элитной недвижимости Realtybook.
Новый дом или сталинка: как выбрать идеальный вариант   Об особенностях планировки...

Задать вопрос

Эксперты подробно ответят на него в ближайшее время
Задать вопрос

Задать вопрос

Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c Политикой конфиденциальности
Задать вопрос

Популярные эксперты

Все эксперты
Андрей Лагунов
Управляющий директор Центра развития финансовых технологий «Россельхозбанк»
1 ответЗадать вопрос
Михаил Чернов
CEO и сооснователь сервиса управления ипотекой Refin.online
2 ответаЗадать вопрос
Рунар Бурганов
Руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA, эксперт в сфере ипотечного кредитования
2 ответаЗадать вопрос
Фарида Валуева
Исполнительный директор МФО Creditter
1 ответЗадать вопрос
Олеся Максимова
Основатель и СЕО "Агентство правового сотрудничества", практикующий юрист
1 ответЗадать вопрос
Григорий Шабашкевич
Старший вице-президент, директор департамента кредитных рисков «Ренессанс Кредит»
3 ответаЗадать вопрос
Сергей Волосников
Руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО НЭБ
1 ответЗадать вопрос
Виктор Тимофеев
директор агентства элитной недвижимости Realtybook.
1 ответЗадать вопрос