1. Главная
  2. Вопросы и ответы
  3. Рефинансирование ипотеки: как это происходит? Плюсы и минусы перекредитования
Ипотека

Рефинансирование ипотеки: как это происходит? Плюсы и минусы перекредитования

Михаил Чернов раскрывает в чем польза перекредитования и почему стоит рефинансировать ипотеку.

Ответы эксперта

Михаил Чернов
CEO и сооснователь сервиса управления ипотекой Refin.online

В прошлом году услугой рефинансирования ипотеки воспользовалось рекордное количество заемщиков — около 243 тыс. российских семей. Доля таких кредитов в общем количестве жилищных займов уже составляет 16%. О том, сколько можно сэкономить на переплате банку и как рефинансирование делает ипотеку легче, рассказывает сооснователь и CEO сервиса Refin.online Михаил Чернов.

Разница в ставках решает

Ипотека — та же подписка, как на кино- или музыкальный стриминговый сервис, только гораздо более длительная: срок «оказания услуги» идет на десятилетия. Но если отказываться от годовой подписки мы умеем (например, когда не устраивает качество контента на платформе или другой провайдер предлагает более интересные условия обслуживания), то с ипотекой сложнее: часто заемщикам кажется, что они должны «хранить верность» своему банку. Хотя это, конечно, не так.

Перенести ипотеку из банка в банк можно: это называется рефинансированием жилищного займа. В новом банке вы оформляете кредит, за счет которого полностью погашаете ипотеку в первом банке, а затем выплачиваете долг новому кредитору, но уже на более выгодных условиях. Экономия при снижении ставки может быть колоссальной. В нашей практике случалось, что клиент с первоначальной ставкой 15% и суммой основного долга в 5–7 млн рублей (без учета начисляемых на нее процентов) при рефинансировании под ставку 8% в другом банке получал выгоду в размере той же суммы! То есть за месяц (примерно столько занимает процедура перекредитования через Refin.online) человек экономил несколько миллионов рублей. 

Но даже сокращение ставки на 1,5–2%, как это происходит в большинстве случаев, тоже дает возможность значительно сократить сумму процентов, которые заемщик выплатит банку. 

Выбрать цель, понять перспективы

Зачем проводить рефинансирование? Первый вариант — чтобы сократить срок кредита: ежемесячный платеж при этом не изменится, однако долг и проценты перед банком будут погашаться быстрее. Вторая цель — уменьшение ежемесячного платежа при сохранении срока кредита. Часто это не так выгодно (экономия получается меньше), но в моменте снижение долговой нагрузки может оказаться важнее: если муж или жена потеряли работу или в семье появился ребенок, на содержание которого уходит часть зарплаты. 

Перед тем, как приступать к рефинансированию кредита, советую провести небольшую «самодиагностику» — понять шансы заемщика на одобрение кредита в другом банке. В текущих кризисных условиях банки консервативно оценивают потенциальных клиентов и предъявляют к ним довольно жесткие требования. Поможет простой чек-лист.

1. Работа. Есть ли у будущего заемщика постоянное место работы? Большинство банков требуют стаж не менее 3-6 месяцев на последнем месте работы и не менее 1 года общего трудового стажа за последние 5 лет. Причем желательно, чтобы заемщик работал по найму, а не вел собственный бизнес: для ИП и владельцев компаний многие банки устанавливают повышенные процентные ставки. 

2. Доход. Сможет ли заемщик погашать кредит? В банках действует негласное правило расчета кредитной нагрузки, согласно которому ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 30-40% ежемесячной зарплаты. Важное уточнение: речь идет о чистом доходе. Помимо налогов из него надо вычесть расходы на содержание несовершеннолетних детей, платежи по другим кредитам и кредитным картам.

3. Кредитная история. Насколько добросовестный заемщик? Банки заинтересованы в платежеспособных клиентах, которые регулярно будут вносить платежи по кредиту, не допуская просрочек. Поэтому если в личном деле в бюро кредитных историй есть записи о проблемных займах, в рефинансировании могут отказать. 

4. Объект недвижимости. Какие изменения вносились в планировку квартиры, которая передается банку в залог по кредиту? Банки стремятся работать с ликвидными объектами: теми, которые можно продать в случае, если заемщик не сможет выполнить свои обязательства по выплате займа. Поэтому проведенная во время ремонта перепланировка или переустройство должны быть узаконены (согласованы) Бюро технической инвентаризации. Обратите внимание: существуют и недопустимые изменения, например, снос порога и подоконного блока при объединении комнаты с балконом или лоджией.

Безусловно, требования не универсальны: например, Промсвязьбанк вообще не работает с индивидуальными предпринимателями, зато их кредитуют в Райффайзенбанке, но при условии ведения деятельности компании не менее 3 лет. Отличаются и требования к созаемщикам, которых можно привлечь к оформлению кредита, если собственного дохода или стажа недостаточно. Банки работают с разными объектами: некоторые принимают в залог только квартиры и апартаменты, другие выдают ипотеку и на земельный участок с жилым домом. 

Сопутствующие расходы

Заемщику, который решился на рефинансирование ипотеки, нужно помнить об обязательных расходах, которых потребует заключение новой кредитной сделки.

1. Оценка. Обязательный этап — оценка квартиры. Банку-кредитору важно понять рыночную и ликвидационную стоимость объекта недвижимости, поэтому заемщик обязан предоставить актуальный отчет об оценке. Он должен быть подготовлен не более, чем за 6 месяцев до подачи заявки на рефинансирование. Стоимость такого отчета составляет около 3–5 тыс. рублей и может меняться в зависимости от региона, удаленности объекта от города, площади недвижимости и других параметров.

2. Страховка. По российскому законодательству при оформлении ипотеки банк вправе требовать обязательное страхование предмета залога. Остальные страховки (жизни, здоровья и трудоспособности, на вторичном рынке — титула) оформляются на добровольной основе. Однако при отказе от комплексного страхования многие банки повышают ставку по кредиту на 1–2% и даже больше. В среднем комплексное страхование обойдется в 30 тыс. рублей, а старый договор можно расторгнуть и вернуть часть страховой премии за неиспользованный период.

3. Госпошлина и другие платежи. Обязательный платеж на этапе государственной регистрации новой ипотеки — пошлина за внесении записи в ЕГРН в размере 1 тыс. рублей. Какие еще официальные документы нужно будет оплатить, зависит от заемщика. Например, ему может понадобиться дубликат свидетельства о праве собственности или технический паспорт из БТИ: если документы утеряны, восстановить их можно за дополнительную плату.

Конечно, многим заемщикам тяжело единовременно потратить около 40 тыс. рублей (два средних ежемесячных платежа по ипотеке, по данным ДОМ.РФ). Однако советую рассчитать, какую выгоду вы получите при рефинансировании: если сумма больше 200 тыс. рублей, расходы на перекредитование определенно себя оправдают.

От заявки до сделки

Процедура рефинансирования жилищных займов в российских банках довольно универсальна. Вот что нужно сделать заемщику по шагам:

● проанализировать предложения банков, проверить их требования к заемщику и предмету залога;

● подготовить необходимые документы, заполнить заявку на кредит и направить ее в банк (один или несколько — для каждого банка свой комплект);

● после получения предварительного одобрения провести оценку квартиры и принести в банк документы по предмету залога;

● оформить страховые полисы и заключить кредитный договор;

● погасить первичную ипотеку и регистрационную запись по ней в ЕГРН;

● зарегистрировать обременение в пользу нового банка.

Самый сложный здесь — первый этап: от того, насколько внимательно заемщик изучит ипотечные программы банков, зависит финальная выгода от рефинансирования. К сожалению, ставки, которые используются в имиджевых материалах, не всегда «переезжают» в кредитный договор. В дело вступают повышающие коэффициенты: за отсутствие справки 2-НДФЛ, отказ от страхования жизни, недостаточный трудовой стаж на последнем месте работы и пр. В результате 7,2% с рекламного объявления могут превратиться в 8,5–9%, которые за годы действия кредитного договора принесут сотни тысяч рублей переплаты.

Задать вопрос

Эксперты подробно ответят на него в ближайшее время
Задать вопрос

Найдено 2 публикации

Михаил Чернов
CEO и сооснователь сервиса управления ипотекой Refin.online
Получить бесплатное жилье в России почти невозможно. Только в Москве в очереди...
Михаил Чернов
CEO и сооснователь сервиса управления ипотекой Refin.online
В прошлом году услугой рефинансирования ипотеки воспользовалось рекордное количество заемщиков — около...

Задать вопрос

Эксперты подробно ответят на него в ближайшее время
Задать вопрос

Задать вопрос

Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных и соглашаетесь c Политикой конфиденциальности
Задать вопрос

Популярные эксперты

Все эксперты
Андрей Лагунов
Управляющий директор Центра развития финансовых технологий «Россельхозбанк»
1 ответЗадать вопрос
Михаил Чернов
CEO и сооснователь сервиса управления ипотекой Refin.online
2 ответаЗадать вопрос
Рунар Бурганов
Руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA, эксперт в сфере ипотечного кредитования
2 ответаЗадать вопрос
Фарида Валуева
Исполнительный директор МФО Creditter
1 ответЗадать вопрос
Олеся Максимова
Основатель и СЕО "Агентство правового сотрудничества", практикующий юрист
1 ответЗадать вопрос
Григорий Шабашкевич
Старший вице-президент, директор департамента кредитных рисков «Ренессанс Кредит»
1 ответЗадать вопрос