Аналитики не спешат говорить о «массовой распродаже» торговых центров в России
Соцсети и профильные телеграм-каналы активно подхватили запущенную рядом СМИ тему: в России началась массовая распродажа торговых центров. «Собственники огромных зданий пытаются избавиться от них. Если раньше торговые центры считались стабильным рентабельным бизнесом, то сейчас ситуация изменилась, и начался бум распродаж торговых центров. Покупателей на такие объекты найти крайне сложно, поэтому цены на них будут падать», — так недавно описывало ситуацию издание «МК Ярославль», в качестве примера приводя ТЦ, выставленные на продажу в самом Ярославле и соседнем городе Иваново.
Не надо быть торговым аналитиком, чтобы понять: основания для заявлений о том, что по ходу 2020 года ТЦ перестали считаться стабильным рентабельным бизнесом, есть. Несколько месяцев полного простоя, заметно упавший покупательский трафик и борьба с интернет-площадками, которые и до пандемии набирали силу, а теперь и вовсе стали для классических торговых центров наисложнейшими конкурентами. Бесконечные проблемы с арендаторами, которые пришлось решать на законодательном уровне и которые, если честно, так до конца и не решены (многие владельцы торговых центров считают, что государство поддержало арендодателей за их, арендаторов, счет и это попросту нечестно).
Серьезные финансовые потери. В частности, как рассказывал в конце прошлого года первый заместитель генерального директора «Корпорации А.Н.Д.» Дмитрий Москаленко, в среднем по рынку московских торговых центров накопленная масса прямых убытков на один более или менее крупный объект достигает 200-250 млн рублей. «Это серьезная нагрузка. Средний торговый центр в 2020 году потерял до 50% арендного дохода по сравнению с 2019 годом», — отмечал Москаленко.
Резкое сокращение числа новых международных брендов, выходящих на российский рынок. По предварительным оценкам Knight Frank, которые компания давала в конце ноября, в 2020 году их было 12 против 26 в 2019 году. По уже январским данным Colliers International, в прошлом году на российский рынок вышло 20 новых международных брендов, что на 20% меньше, чем в 2019 году. Как считают в компании, сокращение числа выходов новых брендов свидетельствует о сдержанных взглядах иностранного ретейла на расширение, сформировавшихся в результате текущей неопределенности во всем мире.
Рост уровня вакантности. Например, в Москве, по статистике Colliers International, средний уровень вакантности по состоянию на четвертый квартал 2020 года увеличился на 1,6 процентного пункта и составил 10,7% (против 9,1% в четвертом квартале 2019 года), а в Knight Frank отмечают, что в некоторых недавно открывшихся ТЦ вакантными остаются до 40% площадей.
И это только начало списка причин, по которым как столичные, так и региональные собственники ТЦ могут решить: да ну его к дьяволу — продам! Но как считает заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Виктория Петрова, словосочетание «массовая распродажа» не совсем верно отражает текущую ситуацию.
Виктория Петрова заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank «Я бы не сказала, что есть массовая распродажа торговых центров. Исходя из полученных нами запросов клиентов и обращений собственников, ситуация обстоит несколько иначе. Конечно, заметно, что к продаже предлагается больше ТЦ, однако нельзя сказать, что цены на них дистрессовые. Именно поэтому некоторые сделки и не совершаются: многие инвесторы, рассматривающие покупку торговой недвижимости, предполагают, что сейчас можно купить объект по ставке капитализации 10% и по чистому операционному доходу 2020 года, который очевидно был значительно ниже, чем в 2019 году, в связи с тем, что торговые центры были закрыты, были пересмотрены ставки аренды и предоставлены льготы арендаторам. Фактически чистый операционный доход в 2020 году был на 30-40% меньше, чем в 2019-м. Соответственно, по таким ценам ни один собственник продавать не готов — за исключением особых случаев, когда у продавца сложилась какая-то сложная ситуация».
Директор отдела рынка капиталов и инвестиций компании CBRE Елена Подлесных согласна: в российских регионах РФ, так же как и в крупных городах, и в Москве, действительно есть ряд активов на продажу, но при этом нельзя сказать, что наблюдается какая-то большая волна нового предложения.
Елена Подлесных директор отдела рынка капиталов и инвестиций компании CBRE «Те собственники, которые не имели мотивации к продаже до пандемии, не хотят и сейчас торопиться с этим решением. Поэтому не так много появляется новых предложений среди качественных активов от крупных собственников — стратегов в сегменте ТРЦ. Также ограничением к продаже может стать долг — с учетом корректировки денежных потоков по ТРЦ может наблюдаться нарушение ковенант по кредитам или отрицательный собственный капитал. То есть складывается ситуация, когда собственнику нужно держать актив и заниматься его активным управлением до момента, пока оценка актива не вернется к докризисному уровню».
Словом, от пугающего «массовая распродажа» аналитики предлагают перейти к более спокойному «на продажу выставлено больше ТЦ». А раз выставлено, стало быть, помимо реальных продавцов должны быть хотя бы потенциальные покупатели. «Несмотря на введенные ограничения и рост онлайн-торговли, торговые центры остаются востребованными у покупателей. Все еще есть активы, особенно в регионах, которые продаются по привлекательным ставкам капитализации, что вместе с низкими процентными ставками позволяет покупателям достичь высокой маржинальности на собственный капитал, — отмечает Елена Подлесных. — Покупатель в ретейл-сегменте сегодня — это инвестор с опытом управления торговыми центрами, хорошим кредитным рейтингом и стратегией расширения портфеля ТРЦ».
Если говорить о покупателях, то это скорее частные инвесторы, продолжает тему Виктория Петрова. «В основном существует спрос на недвижимость в бюджете от 1 млрд до 2 млрд рублей. Тем не менее есть готовность рассмотреть и более крупные торговые объекты. Также основные покупатели — это фонды, которые создают банки. Стоит отметить, что сейчас и опытные портфельные собственники торговых центров следят за ретейлом и, если видят интересные объекты, которые продаются или могут быть проданы по привлекательным ценам, часто готовы их изучить».
Кроме того, крупные компании, которые строили и реализовывали торговые центры, интересуются площадками под строительство новых объектов в хороших локациях. В Москве, например, это площадки в пределах ТТК, где есть развитая инфраструктура, доступность общественного транспорта и ряд других факторов, привлекательных с точки зрения создания и функционирования торгового центра, добавляет Виктория Петрова. Кстати, для справки: пока, по подсчетам Colliers International, в 2021 году в Москве и городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тысячи квадратных метров.