Эксперты рассказали, сколько будет стоить жильё
Такой норматив сегодня применяется при расчётах различных соцвыплат по госпрограммам. По мнению экспертов, нововведение позволит значительно упростить регионам выполнение своих обязательств перед гражданами, переселяемыми из ветхого и аварийного жилья, сиротами и другими социально незащищёнными слоями населения.
Сколько должен стоить «квадрат»
Сейчас средняя рыночная стоимость квадратного метра жилья в регионах рассчитывается на основе статистических данных о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам.
Также в расчётах учитывается средняя стоимость строительства и средняя стоимость квадратного метра жилья, приобретённого по госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ».
Кроме того, учитывается индекс-дефлятор, который показывает, во сколько раз уровень цен в текущем году выше уровня цен прошлого года.
Минстрой предлагает рассчитывать среднюю рыночную стоимость одного «квадрата» на основании средневзвешенной его цены на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам среднего качества. Такой проект приказа ведомства опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов 28 июля.
Исключением станет Дальневосточный федеральный округ. Там в расчёт не попадут данные о стоимости «квадрата» на вторичном рынке. Нормативную стоимость планируется определять по данным Росстата о типовых квартирах в местных новостройках.
Для расчётов нужно привлекать экспертов
Предложение Минстроя существенно отразится на нормативе стоимости квадратного метра жилья, считает гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), эксперт тематической площадки «Жильё и городская среда» ОНФ Николай Алексеенко.
«Текущая методика даёт оценку стоимости значительно ниже реальных рыночных цен. Была нередкой ситуация, когда норматив был меньше среднерыночной цены квадратного метра в регионе даже более чем на 40%. Поэтому регионы сталкивались с проблемами закупки жилья для выполнения своих обязательств по различным социальным программам. Часто складывалась ситуация, при которой квартир по нормативной стоимости просто не было на рынке», — пояснил Алексеенко «Парламентской газете».
Профессиональное сообщество неоднократно предлагало скорректировать существующую методику, так как применение понижающих коэффициентов и использования в расчёте себестоимости строительства существенно искажало значение норматива.
«В подготовленной Минстроем редакции за основу берутся данные Росстата по средней цене квадратного метра на первичном и вторичном рынках жилья по типовым квартирам в разрезе регионов, — отметил эксперт. — Конечно, сами цены в среднем по региону могут отличаться от уровня цен в конкретном городе, например в областном центре, где они, как правило, выше. Тем не менее обновлённая методика расчёта будет гораздо ближе к рыночным ценам».
По мнению Алексеенко, нововведение позволит значительно упростить регионам выполнение своих обязательств, к примеру, перед гражданами, переселяемыми из ветхого и аварийного жилья, сиротами и другими социально незащищёнными слоями населения.
Однако остаётся ещё один щекотливый момент, связанный, в принципе, с оценкой недвижимости, напоминает член Российской гильдии риелторов Константин Барсуков.
«К примеру, я имею квартиру, нанимаю оценщика, который делает сравнительный анализ, смотрит цены в окружении квартиры и только после этого даёт заключение. А теперь давайте посмотрим задачу государства, которая состоит в том, чтобы оценить некую, условно, среднюю квартиру. И исходя из этого делать различные расчёты по начислениям или соцвыплатам. А сделать это очень сложно. Ведь квартиры разные. Если возьмём в Росреестре все сделки по продажам и просто поделим на квадратный метр, то представляете, какая ерунда получится», — уточнил эксперт рынка недвижимости.
Поэтому, по мнению Барсукова, при работе над новой методикой расчёта Минстрою следует привлечь профессиональное сообщество, которое «более осведомлено о всех нюансах, так как работает на земле». В целом эксперт поддерживает новацию.
Год назад это Минстрой уже предлагал
Напомним, Минстрой в апреле 2020 года уже предлагал обновить методику определения норматива стоимости квадратного метра в целом по России и средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья по регионам.
Показатель предлагалось рассчитывать как сумму средней цены квадратного метра на первичном рынке в регионе, по данным Росстата за период, предшествующий расчётному, и средней цены на вторичном рынке, поделённую на количество показателей, использованных при расчёте.
По сравнению с действующей формулой предлагалось не учитывать сведения мониторинга рыночной стоимости одного квадратного метра и коэффициент, определяемый как соотношение рыночных цен на жильё в районных городах, посёлках и сельской местности к рыночным ценам на жильё в региональных центрах (0,85). Также предлагалось исключить из расчётов среднюю стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилого помещения в регионе и индекс-дефлятор по виду экономической деятельности «Строительство», устанавливаемый Минэкономразвития.
По данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек во втором квартале 2021 года выросла, по сравнению с показателем за аналогичный период прошлого года, на 21% — до 89 тысяч рублей. Об этом сообщает РИА «Новости». На вторичном рынке жилья средняя цена «квадрата» достигла 70,8 тысячи рублей, что на 14% больше, чем во втором квартале прошлого года.
