Девелоперы призывают отложить революцию долевого строительства

Запланированное на 1 июля 2018 года полномасштабное вступление в силу новых правил, кардинально меняющих расклад сил на рынке долевого строительства, может быть отложено: по одним сведениям, на три месяца, по другим — сразу на год, до 1 июля 2019 года. BFM.ru обратился к профессиональным игрокам рынка с вопросом, считают ли они, что подобный перенос был бы решением правильным и своевременным. Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова считает отсрочку наиболее целесообразным решением властей: «Пожалуй, отсрочка — наиболее целесообразное решение властей, поскольку, прежде всего, дает время на разработку более эффективных механизмов работы со счетами эскроу, которые пока не пользуются популярностью у застройщиков. Причин тому несколько. Во-первых, подобная схема тоже не гарантирует абсолютную безопасность конечному потребителю, поскольку банк, где открыты счета, может обанкротиться, а механизм возврата денег дольщику в этом случае пока не понятен. Во-вторых, переход на такую схему приведет к существенному росту издержек застройщика, ведь денежные средства на время строительства будут заморожены, соответственно, ему придется прибегать к кредитам и нести расходы по уплате процентов. Все эти издержки могут привести к удорожанию недвижимости и, следовательно, к снижению темпов продаж нового жилья, так как покупательная способность граждан оставляет желать лучшего. Кроме того, средние и мелкие компании, чтобы избежать финансовой нагрузки, могут вернуться к менее защищенным схемам реализации новостроек — предварительным договорам или договорам паенакопления, чтобы обеспечить уровень продаж, предусмотренный финансовой моделью проекта. Таким образом, чтобы устранить и детально проработать эти и другие «узкие места» новой схемы, нужно время. Так что отсрочка действительно будет целесообразна». Основания для переноса есть, согласна исполнительный директор компании Optima Development Мария Ляхова: «Грядущие изменения в законодательстве с высокой долей вероятности приведут к банкротству большого количества девелоперов и переделу отрасли. Процент «выживших» будет зависеть от стоимости кредитных средств и от их доступности для девелоперов. Также архиважное значение приобретает темп строительства, который способен выдержать девелопер. Чем быстрее он строит, тем дешевле обходятся для него привлеченные кредитные средства, а значит, тем больше шансов у него на успешное завершение проекта. Возможно, за год, если подобная цель в принципе будет поставлена, удастся сформировать такой банковский продукт, который в реальности позволит девелоперам строить проекты без привлечения средств дольщиков. На сегодняшний день стоимость банковского финансирования — 11-12%.Вдобавок в ближайшее время банки, вероятно, законодательно будут обязаны взять на себя контрольную функцию при кредитовании объекта. Уже сейчас они начинают эту функцию выполнять, погружаясь в детали проекта гораздо серьезнее, чем раньше. Но подобный контроль также стоит дополнительных денег: ориентировочно комиссия, которую девелопер будет платить банку, может составить около 4%. То есть совокупная стоимость кредитных денег для застройщика еще более увеличится. Лишившись средств дольщиков, большинство застройщиков просто не выдержат такую кредитную нагрузку. Если процентная ставка по кредитам снизится до 7-9%, ситуация для девелоперов будет выглядеть более реалистичной. При этом по-прежнему использование технологий строительства, позволяющих завершить проект не за три года, а быстрее, будет увеличивать шансы застройщика не сработать в ноль. Еще один фактор, который можно отрегулировать за год, — это предотвращение схлопывания рынка не только по предложению, но и по спросу. Очевидно, что при введении законодательных поправок застройщики будут не в состоянии держать цены на нынешнем уровне, что приведет к уменьшению спроса на жилье. Как следствие, мы рискуем оказаться в ситуации, когда рынок жилой недвижимости встанет, поскольку продажи просто остановятся из-за неготовности покупателя к такому росту. Если же, как прогнозируется, за год будут снижены ключевая ставка ЦБ и стоимость ипотечных кредитов, то есть надежда на достижение определенного баланса. Можно рассчитывать, что понижение ипотечных ставок повлечет за собой дальнейший рост доли ипотечных сделок, которое мы наблюдаем уже сегодня даже в премиальном сегменте. Тогда уменьшение стоимости заемных денег для покупателя хотя бы в некоторой степени компенсирует увеличение стоимости жилья. Вопрос в том, выдержит ли банковский сектор такую нагрузку, будет ли у банков достаточное количество денег для того, чтобы, с одной стороны, выдавать относительно недорогие кредиты девелоперу на строительство, а с другой стороны — деньги дольщикам на покупку жилья». Закон сырой и нуждается в уточнениях и доработках, уверен председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family Валерий Мищенко. «Несколько мыслей по этому поводу. Как-то так совпало, что подобные слухи появились после озвученных Владимиром Путиным задач по доведению объемов жилищного строительства до 120 млн квадратных метров в год. Понятное дело, что реализовать такую амбициозную задачу невозможно, вводя абсолютно запретительные меры по привлечению средств граждан в стройку, в условиях, когда отсутствует нормальная работа банков, у которых проектное финансирование застройщики получают с большим скрипом. Поэтому первая мысль — наверное, эти вещи могут быть как-то взаимосвязаны. Мысль вторая: есть объективно сырой закон, который нуждается в уточнениях и доработках, потому что конкретный механизм работы по счетам эскроу (а еще точнее, принципам раскрытия денег) — это притча во языцех. Сейчас в стенах Госдумы как раз идет обсуждение этого вопроса. Ясно, что нагрузка на застройщика будет крайне высока, если деньги будут открываться не этапами, а разом — только после того, как будет введен в эксплуатацию объект строительства, который, как все мы понимаем, не просто строительно-монтажный объем, но еще и все коммуникации и сети, вводящиеся сразу на большую группу домов. Итого: капиталоемкость возрастает, и если весь этот капитал надо будет обслуживать в банке, это приведет либо к безумному росту цены, либо полностью съест оставшуюся маржу застройщика или, что еще хуже, приведет к его разорению. Поэтому нюансы законопроектов однозначно необходимо доработать. Наконец, мысль третья связана с самой банковской сферой. Очевидно, что есть системообразующие банки, их не много, и они сами только учатся работать с застройщиками. А в последнее время нашего брата мало кто воспринимал хорошо: на моей памяти лет пять банки бегают от застройщиков как черт от ладана. Поэтому каким образом должно выглядеть обеспечение стройки, как банк контролирует застройщика в процессе реализации проекта — это серьезный вопрос, особенно с учетом норматива по предельному расходованию денег на управление проектом и продажами, что в нынешней редакции закона не соответствует действительности: относительно реальных затрат, которые несут застройщики, нормативы явно занижены». Словом, получается так: либо строительная отрасль ориентируется на озвученную главой государства необходимость в обозримом будущем начать строить по 120 млн квадратных метров в год, либо вступает в период кардинального переустройства, которое будет характеризоваться падением строительных объемов и ростом цен на жилье. Третьего не дано.