Все больше трешек, хороших и разных: ипотека с такими квартирами выросла вдвое

Доля трехкомнатных квартир, приобретаемых в ипотеку в Московском регионе, за год увеличилась в два раза, а со 100%-ной оплатой, наоборот, упала в два раза, подсчитали аналитики "МИЭЛЬ-Новостройки". Ранее в "Метриум" сообщили, что доля трешек впервые с 2014 года достигла отметки в 21% или 3,5 тысяч таких квартир. Всего в апреле на московском рынке было выставлено на продажу 16,7 тысяч квартир. Лидер предложения - двушки и однушки, на них приходится 41% и 32% соответственно. Эксперты "Метриум" отмечали, что такого солидного представительства трехкомнатных квартир в посткризисный период еще не было. Если в апреле 2014 года на их долю приходилось 19%, то весной 2016 года доля трешек упала до 13%. Ситуация начала меняться во второй половине 2016 года, и к апрелю прошлого года трешки составили 16% предложения. Также аналитики обращают внимание – удельный вес других типологий квартир почти не менялся. Об увеличении доли трешек сообщили и в "МИЭЛЬ". Доля трехкомнатных квартир выросла за год на 4,36% до 19,6%, говорит генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Наталья Шаталина. Рост трехкомнатных квартир зафиксировали в "БЕСТ-Новострой". "Сейчас, по данным bnMAP.pro, в Старой Москве на экспозиции представлен 491 корпус с новостройками, где в наличии имеются трехкомнатные квартиры. То есть практически в 82% корпусов есть трешки. Год назад продажи трехкомнатных квартир велись в 393 корпусах из 520, то есть составляли 75,5%", - говорит председатель совета директоров компании "БЕСТ-Новострой" Ирина Доброхотова. Таким образом, доля корпусов с трешками выросла на 6,5%. Наибольший рост произошел в массовом сегменте – с 16% до 21%, отмечает она. Эксперты связывают данную тенденцию не столько с увеличением спроса на трехкомнатные квартиры, сколько со стадиями строительства. Трешки как более дорогие объекты пользуются меньшим спросом, чем ходовые двушки или однушки, поэтому их доля на завершающих стадиях строительства высока. Вторая причина – это высокий спрос на однушки. По данным "Метриум", в первом квартале этого года больше всего было распродано именно однокомнатных квартир – 43% общего спроса. На двушки и трешки пришлось 34% и 15% продаж соответственно. При этом, эксперты отмечают, что в последнее время покупатели действительно стали чаще интересоваться большими квартирами из-за повышения доступности ипотеки. Ранее аналитики "ИНКОМ-Недвижимость" сообщили, что за последние два года спрос на трехкомнатные квартиры в московских новостройках вырос в 2,3 раза. По мнению экспертов, тренд на оптимизацию площадей в масс-маркете уходит в прошлое, сейчас покупателей все чаще привлекают многокомнатные квартиры. По данным "МИЭЛЬ-Новостройки", доля сделок, приходящихся на трехкомнатные квартиры, за год практически не изменилась – порядка 11%. "В тоже время, если проанализировать сделки по Московскому региону по способу оплаты, то получается, что доля покупок трехкомнатных квартир в ипотеку выросла почти в два раза, а доля покупок со 100% оплатой, наоборот, снизилась более чем в два раза", - отмечает Наталья Шаталина. Доля покупок трешек в ипотеку в Московском регионе в первом квартале составила 16% против 9% в прошлом году, а вот доля покупок трехкомнатных квартир со 100%-ной оплатой по итогам первого квартала, наоборот, снизилась до 6% с 14% в прошлом году. Эту динамику Наталья Шаталина связывает с отсутствием роста доходов населения и снижением ставки по ипотечным кредитам. "Трехкомнатные квартиры в массовом сегменте часто покупаются на средства, вырученные от продажи другой недвижимости. Раньше потенциальным покупателям было проще собрать недостающую сумму. Сегодня, когда доходы не растут, люди стали чаще прибегать к оформлению ипотеки", - поясняет она. По данным Росстата, в феврале реальные доходы россиян выросли впервые с начала 2017 года. По данным апреля, рост доходов составил 6%. Ирина Доброхотова соглашается, что в новостройках массового сегмента покупатели стали чаще приобретать квартиры большой комнатности благодаря доступной ипотеке. Если, например, год назад на трешки приходилось 8% сделок, то в этом году – 11%. Однако сыграл свою роль и постепенный отказ от лишних метров, сокращение площади самих трешек - застройщики чаще предлагают компактные лоты, отмечает эксперт. Что касается цен на трехкомнатные квартиры, то они за год продемонстрировали небольшой рост. Вырос немного бюджет покупки. По данным "БЕСТ-Новострой", средняя цена квадрата в трехкомнатных квартир в новостройках старой Москвы сейчас составляет 279 тысяч рублей, год назад – 275,1 тысяч рублей, а средневзвешенный бюджет покупки – 27,8 миллионов рублей против 27,5 миллионов рублей годом ранее. В целом по Московскому региону стоимость квадратного метра за год выросла на 3,5% до 148,3 тысяч рублей, а бюджет увеличился на 2,2% до 12,52 миллионов рублей. "Беспрецедентно высокие объемы ипотечного кредитования по сравнительно низким ставкам подтолкнули определенную часть клиентов к приобретению более просторных квартир. За прошедший год средний бюджет покупки трехкомнатной квартиры вырос с 11,5 миллионов до 11,9 миллиона рублей, а площадь такого объекта увеличилась с 82,6 кв м до 84 кв м", - говорит управляющий партнер компании "Метриум", участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. При этом средняя стоимость предлагаемой девелоперами трешки составляет сейчас 12,8 миллиона рублей, тогда как год назад этот показатель достигал 12,1 миллионов рублей. То есть в любом случае покупатели приобретают в среднем более доступные по цене объекты, чем обычно предлагают застройщики, отмечает она. Относительно будущего трешек эксперты во мнениях разошлись – кто-то прогнозирует увеличение спроса и объема предложения, кто-то считает, напротив, что предпосылок к этому нет. По мнению председателя совета директоров компании "БЕСТ-Новострой", в дальнейшем можно ожидать роста спроса на многокомнатное жилье в массовом сегменте. Отчасти это обусловлено дефицитом, который обозначился в первые годы после кризиса. Тогда некоторые застройщики выводили на рынок проекты без трехкомнатных квартир. Сейчас баланс постепенно выравнивается, а ставшая более доступной ипотека дает возможность покупателям увеличить бюджет покупки, отмечает эксперт. Мария Литинецкая не исключает дальнейшее увеличение доли предложения трешек с учетом тенденции по вымыванию наиболее доступных квартир. При этом, интерес покупателей, по ее мнению, будет сосредоточен на двухкомнатных квартирах евроформата с двумя или тремя небольшими спальнями, а классические трешки скорее всего не привлекут к себе большого интереса. Наталья Шаталина считает, что ожидать большого спроса на трехкомнатные квартиры в ближайшем будущем не стоит. "Такое жилье приобретают обычно семьи, в которых есть несколько детей, и приобретают именно для жизни, а не с целью дальнейшей сдачи в аренду. Бюджет такой покупки заметно выше, чем однушки или двушки и на такой шаг люди решаются только тщательно изучив все за и против", - говорит она. Доля трехкомнатных квартир в Москве еще не скоро вырастет, причем как в массовом, так и в высокобюджетных сегментах, говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. "Поскольку основным драйвером спроса сейчас является ипотека, ставки по ней должны сократиться еще более существенно, чтобы трехкомнатные объекты стали пользоваться заметно большим спросом. То есть большие квартиры в силу своей высокой стоимости наименее чувствительны к ипотечному спросу в силу снижения ставок", - говорит он.