Когда ипотека снова начнет дешеветь
Еще недавно экономическая коньюнктура благоприятствовала выполнению поставленной президентом задачи - удешевить ипотеку до 8% годовых. Но с тех пор ситуация кардинально изменилась. Ужесточение политики Центробанко и разгон инфляции делает эту задачу не такой простой. Удастся ли сделать ипотеку более доступной для россиян?
«Правительству и Центральному банку нужно последовательно удерживать линию на снижение ставок по ипотеке до 9%, а затем до 8% и ниже, как это указано в майском указе», – заявил в послании Федеральному собранию президент Владимир Путин.
Плюс он потребовал ввести в России ипотечные каникулы для тех граждан, которые лишились дохода (потеряли работу или тяжело заболели). Банки должны идти навстречу заемщику, и вместо отъема жилья передвинуть платежи по кредиту на более поздний срок. Тем более, что как известно, основные проценты по ипотеке заемщик выплачивает в самые первые годы. А за 12-15 лет, как правило, выплачивает банку стоимость двух своих квартир.
Поэтому удешевление ипотеки – это, конечно, одна из важнейших задач, в том числе с точки зрения улучшения жизни российский граждан.
Задачу снизить ставку по ипотеке до 8% президент поставил еще в майском указе. Но тогда ситуация в экономике более чем благоприятствовала достижению этой цели. Центробанк проводил планомерную мягкую политику, снижая ставку и удерживая инфляцию на рекордно низких для современной России уровнях.
Ипотека серьезно подешевела: средневзвешенная ставка снизилась с 13,4% в 2015 году до 9,64% в 2018 году. Если за четыре года ставка снизились почти на 4% (точнее на 3,76%), то, казалось, что еще два-три года и она будет ровно 8%.
Однако осенью ситуация кардинально изменилась. Центробанк начал закручивать гайки, повысив ключевуюставку дважды – в сентябре и декабре 2018 года – до 7,75%. Инфляция перешла целевой рубеж в 4%. В 2018 году она составила 4,2%, в январе 2019 году ускорилась до 5%, а по последним данным февраля годовая инфляция уже в районе 5,2%. Как ожидается, к концу года этот показатель может ускориться до 5,5%.
На этом фоне банки с нового года уже подняли ипотечные ставки. У ВТБ ставка выросла на 0,6%, у Сбербанка – на 1-1,2%. В итоге ипотека на новостройку в ВТБ обойдется минимум в 10,1%, у Сбербанка – в 11%. Сильнее всего подорожала ипотека с низким первоначальным взносом.
Удастся ли в таких неблагоприятных условиях все-таки удешевить ипотеку до 8%? И если да, то как скоро?
Задача снижать ипотечную ставку постепенно до 9%, потом до 8% и ниже – в принципе вполне реализуемая. Вот ждать пятипроцентную ипотеку в ближайшие годы, пожалуй, пока – слишком оптимистично. Хотя, например, глава Сбербанка Герман Греф осенью 2017 года уверял, что снижение ставок по ипотеке до 5% уже не за горами. Однако вмешались обстоятельства неперодолимой силы.
«В принципе ипотека под 8% в России возможна. А под 5% - только если государство будет субсидировать такую ипотеку, но это вряд ли будет ставка недалекого будущего и широкого рынка», – считает Анастасия Соснова их ИК «Фридом Финанс».
Собственно, в России уже действует для семей с детьми льготная ставка на ипотеку в 6%, и эту льготу президент продлил на весь срок кредита.
Чтобы банки смогли предложить ипотеку по ставке ниже 9%, необходимо, чтобы ЦБ снизил значение ключевой ставки ниже 7%, говорит генеральный директор консалтинговой компании в области строительства «Вальтер Констракшн» Евгений Вальтер.
Процентные ставки по кредиту, как правило, рассчитываются по алгоритму: ключевая ставка плюс 3 п.п. Поэтому, чтобы получить ипотеку под 9% годовых, ЦБ РФ должен снизить ставку до 6%, а 8% годовых по жилищному кредиту банки дадут как только регулятор опустит ключевую ставку до 5%.
«В рамках реализуемой сейчас регулятором политики ужесточения кредитно-денежной политики в целях снижения темпов инфляции, снизить ставки по ипотеке до указанных президентом уровней невозможно. Иначе банкам станет неинтересно выдавать жилищные займы, учитывая высокие требования к резервированию рисков в двойном размере», – говорит Вальтер.
С другой стороны, ЦБ тоже не может взять и резко снизить ключевую ставку ниже 7%. «При текущих условиях это может разогнать инфляцию так, что число семей, которые могли бы приобрести новое жилье в кредит, снизятся в полтора-два раза», – замечает собеседник.
Чтобы начать снижать ставку, ЦБ надо перво-наперво вернуть инфляцию в рамки таргета 4%. Сам регулятор полагает, что ему это удастся сделать только в 2020 году. Чтобы ипотека подешевела до 8% годовых, инфляцию придется «ужимать» еще сильней.
Глава ВТБ Андрей Костин полагает, что ставки по ипотеке могут опуститься до 8% всего за «пару лет».
«На наш взгляд, зависит от уровня инфляции, ее таргетирования. Я думаю, когда она снизится до 3-4%, то это вполне возможно. Думаю, что это перспектива пары лет», – сказал он.
Сейчас регулятор взял передышку и не повышает ставку в надежде, что предыдущих жестких мер окажется достаточно. Но пока самый лучший сценарий на этот год – если регулятору не придется повышать ставку ни разу, а удастся сохранить ее на текущем уровне. Но не все зависит от самого ЦБ, многое – и от внешних факторов, которые могут принести много негатива – начиная от санкций со стороны США и заканчивая новым мировым кризисом.
В то, что ЦБ начнет в этом году снова снижать ставку, пока верят немногие. И даже ажиотажный спрос на ипотеку в последние месяцы объясняют тем, что многие хотят успеть купить квартиру пока кредитные деньги не подорожали еще больше. Правда, на поведение заемщиков накладываются также изменения на рынке недвижимости, которые вводятся с лета. Чтобы избавить Россию от такого явления как «обманутые дольщики», застройщики будут строить дома не на деньги дольщиков-граждан, а на собственные (минимум 10%) и кредитные. А деньги покупателей будут заморожены на банковском счете до сдачи дома в эксплуатацию. Покупатель больше не сможет потерять деньги на квартиру из-за недобросовестных застройщиков, но себестоимость строительства, как и стоимость квартир, вырастет, сроки ввода жилья, скорее всего, тоже. За безопасность банки получат свою прибыль, которую переложат в итоге на покупателя.
Впрочем, Германи Греф считает, что уже во втором полугодии этого года инфляция может замедлиться, а за ней пойдут вниз и ставки по ипотеке.
Однако глава Сбербанка оговаривается, что это его личная точка зрения, а не прогноз. Конечно, будет неплохо, если такое ожидание оправдается, но Греф отличается довольно оптимистичными заявлениями на эту тему.
Не исключено, что потребуется 1-1,5 года, чтобы ситуация в экономике стабилизировалась, и тогда ЦБ снова перейдет к смягчению кредитно-денежной политики, хотя это и потребует времени и воли со стороны участников банковского сектор, говорит Евгений Вальтер. И тогда в 2021 году россияне могут получить ипотеку по 8% годовых. Если, конечно, внешняя ситуация будет благоприятной, то есть будет наблюдаться стабильный экономический рост.
