Курсы валют
USD 64,1528 0,4721
EUR 68,4703 0,8541
USD 63,8 800 0,0025
EUR 68, 1575 0,0850
USD 63,8333 0,0000
EUR 68,08 51 0,0009
USD 64,0000 64,1300
EUR 68,2100 68,5000
покупка продажа
64,0000 64,2300
68,2100 68,5000
28.11 — 05.12
62,0000
66,4000
BRENT 54,36 0,15
Золото 1175,89 0,01
ММВБ 2128,99 −0,20
Главная Новости Квадратные метры Жилье со всеми неудобствами
Жилье со всеми неудобствами

Жилье со всеми неудобствами

Источник: Ъ-Газета|
15:31 6 мая 2015
Дотируемые новостройки будут доступнее, но не комфортнее.
Жилье со всеми неудобствами
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ

Минстрой, обеспокоенный возможными проблемами с реализацией программы "Жилье для российской семьи", предлагает расширить круг ее потенциальных участников — критерии нуждающихся в жилье по цене на 20% ниже среднерыночной будут определять регионы. Минстрой предлагает также строить дома по программе без централизованного подключения к коммунальным сетям, а Фонду РЖС — компенсировать застройщикам стоимость подключения к инфраструктуре. Денег на программу государству хватает, но реализация расширенной программы снизит качество доступного жилья: это уже происходит с программой расселения аварийного жилья на средства Фонда ЖКХ.

Для обеспечения "безусловного" выполнения программы "Жилье для российской семьи" Минстрой подготовил поправки в постановление правительства N404 от 5 мая 2014 года — оно посвящено реализации программы. Напомним, в рамках программы, ранее называвшейся нацпроектом "Доступное жилье", до конца 2017 года планируется построить 25 млн кв. м жилья экономического класса (до 35 тыс. руб. за 1 кв. м, но не более 80% рыночной цены недвижимости этой категории в регионе). По данным Минстроя, к 20 апреля 65 регионов вступили в программу и заключили соглашения, по которым планируется ввести в эксплуатацию 19,1 млн кв. м такого жилья. Программа заканчивается через три года, и учитывая, что дома не строятся мгновенно и не все проекты завершаются успешно, необходимость поддержки "безусловного" исполнения программы понятна: хотя в Минстрое прямо не говорят, что есть риск не построить еще 6 млн кв. м, но имеют в виду именно это.

Главная идея Минстроя сейчас — это расширение потенциального спроса на доступное жилье: парадоксально, но жесткие критерии, заданные программой в 2012 году на вступление, ажиотажного спроса на спонсируемую государством недвижимость не вызвали. Сейчас право на его получение по разным схемам имеют граждане, проживающие в квартирах площадью не более 18 кв. м на одного человека, а также в непригодных для жилья, аварийных, подлежащих сносу или реконструкции домах. Кроме того, на участие в программе могут претендовать многодетные семьи, семьи--получатели материнского капитала, ветераны боевых действий и семьи с совокупным доходом не более 45 тыс. руб. В 2014 году круг участников программы оценивался в 1,5 млн человек (460 тыс. семей).

Теперь ведомство Михаила Меня предлагает расширить перечень граждан, которые могут принять участие в программе,— его будут дополнять регионы. Как пояснили "Ъ" в министерстве, регионы смогут вовлекать в программу граждан с приоритетными для них профессиями и специальностями, а также имеющих определенный социальный статус или уже получающих поддержку в виде субсидий и льгот. Это, считают авторы проекта, позволит "прогнозировать более активное участие застройщиков в программе, что в сложных текущих экономических условиях будет содействовать выполнению" регионами показателей программы. Поскольку Минстрой не предполагает ограничений для регионов на новые критерии, речь, по сути, идет о том, что доступ к доступному жилью в понимании госпрограммы каждый регион будет определять самостоятельно и не ограничиваясь ничем.

Также Минстрой готов смягчить критерии отбора земельных участков — Фонд поддержки развития жилищного строительства (Фонд РЖС) сможет предоставлять под строительство недвижимости экономкласса участки без подключения к централизованному отоплению, водо-, газоснабжению или канализации. Для этого министерство предлагает исключить требование обязательного наличия утвержденной инвестпрограммы ресурсоснабжающих организаций (РСО). Как сообщили "Ъ" в Фонде РЖС, сейчас объем его обязательств по обеспечению участков инфраструктурой составляет 4,7 млрд руб.— это позволит обеспечить коммуникациями участки, на которых планируется возвести не менее 4 млн кв. м жилья. Однако завершено инфраструктурное строительство лишь на участках в 14 субъектах РФ на 2,3 млрд руб.

Речь не идет о собственно строительстве жилых домов без канализации, отопления или электричества — при отсутствии в границах муниципалитета РСО предлагается строить локальные объекты жизнеобеспечения за счет собственных средств застройщика либо с привлечением средств региональных и местных бюджетов. Сэкономленные на инфраструктурном строительстве средства Фонда РЖС поправки предлагают направлять на предоставление застройщикам компенсаций за подключение к централизованным сетям. На практике, отметим, такое жилье может быть сравнимо по стоимости со стандартным, однако стоимость коммунальных услуг в доме с локальными котельными будет во многих случаях выше.

Эффективность исполнения этой части программы, считает гендиректор ООО "Экспертная инжиниринговая компания" Сергей Должников, зависит от степени завершенности отбора и предоставления участков, а также от повышения привлекательности участия в программе для застройщиков с учетом предлагаемой компенсации расходов на технологическое подключение. "Однако механизм компенсации пока не определен — непонятно, от чего зависит ее полнота или частичность, а это важно понимать сегодня",— подчеркивает он. В случае отсутствия инвестпрограмм, например, по водоснабжению, задается вопросом эксперт, застройщику придется самому определять стоимость реализации технических условий? "Эта стоимость впоследствии может не коррелировать с объемом инвестиций, который будет установлен для РСО, следовательно, о полной компенсации застройщику тогда не может быть и речи",— считает эксперт.

Отметим, на рынке ожидают, что глава Фонда РЖС Александр Браверман, с 2008 года занимающийся поиском незанятых городских земель и обеспечением их инфраструктурой под застройку, в ближайшее время покинет фонд, чтобы возглавить создаваемое правительством АО по поддержке малого и среднего бизнеса. Фонд РЖС и государственный оператор ипотечных программ АИЖК сливаются в объединенную структуру. Ее должен возглавить новый глава АИЖК Александр Плутник (см. "Ъ" от 21 апреля). До 2014 года проекты фонда во многом тормозились разногласиями между Фондом РЖС и прежним руководством Минстроя, а ожидания спада на строительном рынке существенно снизили спрос на аукционах фонда уже к осени 2014 года — для застройщиков проекты программы "Доступное жилье", как правило, существенно менее рентабельны, чем обычное жилье экономкласса. Возможно, идеи Минстроя расширить и доступ к программе, и земли под застройку связаны с опасениями будущего спада в программе и с ожиданиями организационных проблем в связи с реформами в строительном секторе.

Впрочем, очевидны и риски программы, с которыми придется иметь дело и Минстрою, и объединению АИЖК и Фонда РЖС. Как уже писал "Ъ" 15 апреля, в аналогичных программах расселения аварийного жилья, финансируемых Фондом ЖКХ, отмечается довольно низкое качество жилья, в которое переселяются жители бараков и аварийной недвижимости. Глава Минстроя Михаил Мень отмечал на заседании правительства 9 апреля, что факты предоставления не отвечающего требованиям жилья отмечены в 14 регионах, а общий объем его не превышает 1% от построенного по этим программам. Расширение критериев для понятия "доступное жилье" с большой вероятностью вызовет дальнейшее снижение качества такой недвижимости.

Альтернативой для Минстроя и АИЖК-РЖС является продление сроков действия программы: постепенный рост доходов наиболее необеспеченных слоев населения сам по себе увеличит доступность для них ипотеки и расширит спрос на доступное жилье, которое в этом случае будет построено на этих же землях позднее, но качественнее. Но уже вписаться в лозунг "25 млн кв. м доступного жилья к 2018 году" до президентских выборов не удастся. Вряд ли это чисто национальная специфика: программы строительства социального жилья используются в политических целях во всех крупных экономиках мира, не исключая США и ЕС, и Россия здесь скорее правило, чем исключение.

Евгения Крючкова, Дмитрий Бутрин, Олег Сапожков

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Еще от Ъ-Газета