Курсы валют
USD 59,5034 −0,1663
EUR 63,9424 0,2152
USD 59,5 775 0,0125
EUR 63,9 100 0,0050
USD 59, 5700 0,1433
EUR 63, 9776 0,1026
USD 59,4500 59,5800
EUR 63,7500 63,9500
покупка продажа
59,4500 59,5800
63,7500 63,9500
23.01 — 30.01
59,4000
63,6000
BRENT 55,37 0,22
Золото 1214,86 −0,01
ММВБ 2146,09 0,05
Главная Новости Аналитика Иностранный агент: кто управляет инвестициями западных семей в России
Кто управляет инвестициями западных семей в России

Кто управляет инвестициями западных семей в России

Источник: Forbes.ru |

Александр Николаев в начале 2000-x управлял деньгами Георга фон Опеля, а сейчас инвестирует в премиальные офисы.

 

«Инвестиции Valartis в недвижимость связывают с интересами российских олигархов, но это полный бред. У нас нет денег российских фэмили-офисов и никогда не было. Так исторически сложилось, но я не исключаю, что они появятся», — говорит управляющий директор Valartis Group по России и СНГ Александр Николаев. Ведь сейчас, по его мнению, один из самых удачных периодов для приобретения активов в России.

 

В последние полтора года деловая пресса не раз писала о приобретении и обратном выкупе офисных центров структурами швейцарской финансовой группы Valartis у Lenhart Global, аффилированной, по данным Федеральной антимонопольной службы, со структурами братьев Ротенбергов. «Насколько мне известно, эта компания управляет активами, но не владеет ими», — говорит Николаев. Среди финансистов он известен как человек, управляющий деньгами совсем других людей — американских и европейских инвесторов.

 

На финансовый рынок Николаев пришел на третьем курсе МГИМО, устроившись помощником юриста в одну из российских инвесткомпаний. Одновременно разослал резюме в рекрутинговые агентства и в декабре 1996-го получил приглашение от Smith Management. Компания управляла деньгами выходца из американского инвестбанка Bear Stearns, инвестора в стрессовые активы Рэндэлла Смита (сейчас стоимость активов компании Смита Alden Global Capital превышает $2 млрд).

 

Николаева взяли на трехмесячную практику, потом еще пару раз оформляли на три месяца, а в итоге он проработал в Smith Management восемь лет, управляя ее российским портфелем на $100–150 млн. Эти деньги он вкладывал в акции и недвижимость: был первым иностранным инвестором «Вимм-Билль-Данна» еще до IPO компании, купив небольшой пакет акций Лианозовского молочного комбината у рабочих возле проходной, инвестировал вместе с «Промышленными инвесторами» Сергея Генералова в транспортную компанию Fesco, вместе с Mirax Group Сергея Полонского вложился в девелопмент ЖК «Корона».

 

Поcле дефолта 1998 года портфель Николаева обесценился до $18 млн, и Смит вызвал управляющего в Нью-Йорк для серьезного разговора. Однако, поговорив с Николаевым, решил рискнуть еще на $10 млн. Эти деньги Николаев вложил в облигации московского правительства с погашением в 2000 году, купив более 15% выпуска по цене 10–12% от номинала,  а также в российские евробонды (по 6%). Тогда почти никто не верил, что Москва расплатится по долгам в ближайшее время. Одним из немногих рискнувших купить российские облигации был швейцарский финансист, основатель MC Trustco Густав Стенболт, с которым Николаева в сентябре 1998-го познакомил глава «Тройки Диалог» Рубен Варданян.

 

Партнером и акционером компании Стенболта был Георг фон Опель, правнук легендарного основателя одноименной автомобильной компании. На его деньги в 1996 году Стенболт запустил существующую до сих пор публичную компанию ENR Russia Invest, а в 2002 году задумался о создании российского представительства и открытии новых фондов, управлять которыми пригласил Николаева. «Было очевидно, что высокодоходные сделки на небольшие суммы скоро уйдут в прошлое, а размер сделок и проектов, которые ты можешь делать, будет иметь все большее значение», — вспоминает Николаев. В 2005 году у MC Trustco после слияния с OZ Holdings появился банковский бизнес с офисами в Швейцарии, Австрии и Лихтенштейне, после чего компания получила новое название Valartis Group.

 

Что общего между Смитом и фон Опелем и почему их интересует российский рынок? «Они хорошо понимали, что правильно выбранное время для инвестиций на развивающихся рынках может увеличить их вложения в разы. А еще у них были ресурсы и смелость», — говорит Николаев. До кризиса 2008-го дела шли отлично. В разное время ENR успешно инвестировала в акции «Тройки Диалог» перед выкупом компании менеджментом у Банка Москвы, в строительство офисного центра «Романов двор II» вместе с Варданяном, производителя коктейлей Bravo, строительство недвижимости для ритейлера «Мосмарт», оператора нефтеналивного терминала Transterm в Батуми и другие проекты.

 

Однако к 2008 году Valartis и семейство фон Опель разделили активы, и сейчас ENR целиком принадлежит швейцарцам. В портфеле компании с активами 130 млн швейцарских франков есть жилая недвижимость в Одинцовском районе, офисный центр «Петровский форт» в Санкт-Петербурге и сеть цветочных магазинов «Розовый сад», принадлежащая давнему другу Николаева, сооснователю Urals Energy Вячеславу Ровнейко. Еще около 80 млн франков ждут своих проектов. Valartis инвестирует в России также через два небольших страновых фонда акций и облигаций. Всего под ее управлением около 30 фондов.

 

Главную ставку Николаев делает на инвестиции в недвижимость через публичную компaнию Eastern Property Holdings (EPH), основанную в 2003 году на средства одной состоятельной европейской семьи. Активы EPH в прошлом году выросли вдвое, до $1 млрд. Как и ENR, это не фонд, а инвесткомпания, которая привлекает деньги через размещение и продажу акций или облигаций. «Инвестиции такой компании бессрочные — нам не придется распродавать активы, чтобы рассчитаться с вкладчиками. Это единственная возможность выжить на этом рынке вдолгую», — считает Николаев.

 

У этой стратегии есть и минусы: после 2008 года капитализация компании, как и многих других подобных, упала ниже 50% стоимости чистых активов. До кризиса EPH инвестировала в разную недвижимость: жилую, торговую, офисную и даже в парковки. После 2008 года оказалось, что качество некоторых проектов было не самым лучшим. Один из крупнейших провалов — финансирование строительства торговой недвижимости под гипермаркеты обанкротившейся розничной сети «Мосмарт», на которых EPH потеряла $20 млн. Почти на $10 млн, или на треть, был переоценен комплекс жилых зданий на Арбате. Другой не самый удачный проект — компания «Инконика», которая должна была построить более 5000 парковочных машино-мест. Один из паркингов под Тургеневской площадью сдан, но в отличие от аналогичного проекта Valartis в Женеве почти не приносит прибыли — арендная доходность всего 3% годовых. На фоне убытков акции EPH продал австрийский девелопер Immofinanz, владевший 20% компании. Совокупный чистый убыток компании на списаниях и переоценке активов в 2008–2009 годах составил $140 млн, или четверть капитала.

 

По словам Николаева, теперь EPH сосредоточится на менее рискованных и более качественных проектах — приобретении готовых премиальных офисов класса A с долгосрочными договорами аренды. За счет падения стоимости недвижимости инвестиционная доходность от аренды по пересмотренным договорам в Москве за год выросла с 8–9% до 10–12% годовых в валюте. При этом доходность сопоставимых объектов во Франкфурте и Мюнхене порой втрое ниже, что создает значительный арбитраж, привлекательный для европейских инвесторов, замечает Николаев. Его цель — сделать из EPH классический рентный фонд, который продолжит торговаться на швейцарской бирже.

 

В 2014 году компания приобрела два комплекса класса А — «Эрмитаж плаза» и «Северное сияние». Кроме того, выкупила обратно два офисных здания на Петровке — Берлинский дом и Женевский дом. В 2011 году EPH временно уступила 90% в них неназванной компании, специализирующейся на недвижимости. Консультанты утверждали, что продавцом «Северного сияния» и зданий на Петровке выступала связанная с бизнесменами Ротенбергами Lenhart Global. Николаев настаивает на том, что здания на Петровке выкуплены у группы европейских фэмили-офисов. Деньги понадобились на достройку жилого комплекса на Арбате, но продажи там так и не начались — покупать квадратный метр за $17 000–20 000 желающих нет.

 

Другое дело премиальный сегмент коммерческой недвижимости. В том же Берлинском доме, где разместился офис Valartis, договоры с такими арендаторами, как Reuters и Apple, заключены на сроки до 15 лет в валюте, и пересмотра ставок не будет. По словам Николаева, EPH ориентируется на долгосрочные, стабильные инвестиции и предлагает изначально адекватные ставки аренды.

 

«Падение ставок аренды и стоимости коммерческой недвижимости составило 25–35%, но не думаю, что мы достигли дна», — рассуждает Николаев. На рынке офисной недвижимости вакантны 1,5–2 млн кв. м. Часто площади, где ставки аренды были изначально завышены, можно снять в два раза дешевле, но, возможно, и это не предел. Когда Николаев начинал карьеру в США, его боссы рассказывали ему о многолетнем кризисе в Техасе после падения цен на нефть в середине 1980-х. Тогда здания сдавались за операционные расходы, чтобы покрыть издержки владельцев (налог на имущество и коммунальные платежи).

 

Иногда после очередного обострения на юго-востоке Украины инвесторы и акционеры Valartis просят повременить со сделками, но это не мешает Николаеву строить планы по приобретению новых объектов на сумму $200–500 млн. Откуда у компании деньги? В прошлом году EPH разместила два выпуска облигаций под 5,5% годовых на $270 млн для покупки недвижимости, в этом году размещает еще $135 млн на рефинансирование. Когда денег на приобретение крупного объекта не хватает, компания ищет партнера, долю которого впоследствии может выкупить. Кроме инвесткомпаний и фондов Valartis управляет в России средствами частных клиентов на $400–500 млн. Плата управляющего — 1,5–2% в год от активов и 15–20% от прибыли в случае успеха, минимальный счет — от $15 млн.

 

Всего под управлением Valartis Group $8 млрд, из них 10–15% вложено в Россию. С российскими клиентами активно работает не только подразделение по управлению активами, но и банк, у которого почти половина из 20 сотрудников международного отдела владеет русским языком, есть сайт и интернет-банк на русском. Услуги банка здесь продвигает одна из компаний, специализирующаяся на офшорах. Николаев утверждает, что не участвует в привлечении средств в банк и не знаком с его российскими клиентами.

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Рубрики
Аналитика
Еще от Forbes.ru