Курсы валют
USD 63,3028 −0,0873
EUR 67,2086 −1,0372
USD 62, 4950 −0,0350
EUR 66,0 500 0,0350
USD 62,2169 0,0000
EUR 65,5740 0,0000
USD 63,1200 63,0000
EUR 67,1000 66,4000
покупка продажа
63,1200 63,0000
67,1000 66,4000
05.12 — 12.12
64,2500
68,2500
BRENT 54,36 0,11
Золото 1157,93 −0,12
ММВБ 2208,53 0,36
Главная Новости Аналитика Ключевая ставка и ее влияние на рынок недвижимости
Ключевая ставка и ее влияние на рынок недвижимости

Ключевая ставка и ее влияние на рынок недвижимости

Источник: Рамблер/финансы|
17:05 21 июля 2015
Дмитрий Еремин - о снижении ключевой ставки и о ее влиянии на рынок недвижимости.
Ключевая ставка и ее влияние на рынок недвижимости
Фото: depositphotos.com

В середине июня ЦБ РФ снизил ключевую ставку на 1 процентный пункт — до 11,5% годовых. С начала года ключевая ставка поэтапно снизилась на 5,5 процентных пункта, почти вернувшись к показателю первой половины декабря. Безусловно, последнее снижение ключевой ставки является положительным сигналом для рынка коммерческой недвижимости. Тем не менее, для серьезного оживления этого недостаточно.

 

Во-первых, ставка на уровне 11,5% все еще остается слишком высокой. Соответствующая ей стоимость кредитования на уровне 15—16% по-прежнему является запретительной для большинства проектов. Доходность проектов, которые имеет смысл кредитовать под такую ставку должна составлять не менее 20—25%. В настоящий момент таких проектов на рынке немного и банки рассматривают их с особой осторожностью. Все дело в рисках, которые связаны не столько с обеспечением кредита, сколько возможностью его обслуживания. Высока вероятность несоблюдения графика платежей в связи с низкой активностью арендаторов.

 

Во-вторых, снижение ставки само по себе не может решить накопившиеся макроэкономические проблемы. Экономика фактически находится в рецессии. В настоящее время мы наблюдаем пик спада деловой активности. И пока она не вернется к докризисному уровню, ни о каком восстановлении, а уже тем более росте количества сделок по аренде коммерческой недвижимости не может быть и речи. А это серьезный фактор для принятия решения о реализации девелоперского проекта.

 

Рынок недвижимости всегда реагирует с запозданием на движение экономического цикла, и возобновление проектов требует ощутимого улучшения настроений на рынке. Инвесторы во многом рассчитывают на начало структурных изменений, которые могут быть объявлены в ходе политического цикла 2018 года. Так что рынок коммерческой недвижимости еще какое-то время будет находиться в ожидании хороших новостей. В масштабе 5—7 лет такое положение вещей может стать оздоравливающим для рынка коммерческой недвижимости в целом. К моменту восстановления активности арендаторов замедлившиеся темпы строительства уравновесят спрос и предложение на рынке коммерческой недвижимости, вернув здоровую конкуренцию вместо политики демпинга.

 

Иная ситуация на рынке жилой недвижимости. Существующее законодательство, позволяющее привлекать денежные средства уже после публикации проектной декларации (ФЗ-214), позволяет финансировать проекты и без заемных средств при наличии успешных продаж. Фундаментальный спрос на жилье, в особенности в массовом сегменте обусловлен потребностью улучшения жилищных условий, как в части замены устаревшего жилого фонда, так и в части расширения доступных квадратных метров на человека. Если проект актуален и соответствует критериям, востребованным покупателями, он может строиться только за счет средств дольщиков. Более актуальный вопрос для жилых проектов — ипотечное кредитование. Сейчас действует федеральная программа субсидирования ипотечной ставки на уровне 12%, которую предлагают большинство крупных банков. Доступность именно ипотечного кредитования является основным фактором развития новых девелоперских проектов на рынке жилой недвижимости.

 

Резюмируя, отметим, что, несмотря на высокую зависимость девелоперского бизнеса от кредитных средств, колебания ключевой ставки в корне не меняют ситуацию. Для восстановления активности на рынке требуются более серьезные макроэкономические изменения, которые смогут затронуть всех участников процесса реализации проекта, от инвесторов и банков до конечного потребителя.

 

Дмитрий Еремин, вице-президент по корпоративным финансам агентства недвижимости Storm Properties

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий