Курсы валют
USD 63,9242 −0,2286
EUR 67,7660 −0,7043
USD 63,5 750 −0,0050
EUR 68,1 675 −0,0275
USD 63, 6008 0,0263
EUR 68, 2089 0,0322
USD 64,0000 63,8000
EUR 68,1100 68,2000
покупка продажа
64,0000 63,8000
68,1100 68,2000
05.12 — 12.12
63,9800
68,2800
BRENT 55,01 0,02
Золото 1164,97 0,24
ММВБ 2158,33 −0,20
Главная Новости Аналитика Стоимость квартир может увеличиться на 20% из-за изменений в законодательстве
Стоимость квартир может увеличиться на 20% из-за изменений в законодательстве

Стоимость квартир может увеличиться на 20% из-за изменений в законодательстве

Источник: Рамблер/финансы|
18:29 29 июля 2015
27 июля интернет взорвала новость об инициативе властей с 2020 года отменить долевое строительство. В правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость. Так ли это на самом деле?
Стоимость квартир может увеличиться на 20% из-за изменений в законодательстве
Фото: depositphotos.com

27 июля интернет взорвала новость об инициативе властей с 2020 года отменить долевое строительство жилья по закону № 214-ФЗ, а 25 июля вступил в силу Федеральный закон 236-ФЗ с новыми требованиями к страхованию гражданской ответственности застройщика. Продажа квартир в строящихся домах (до ввода дома в эксплуатацию) будет запрещена, а с рынка могут уйти небольшие страховые компании. В Правительстве полагают, что покупка готового жилья решит проблему обманутых дольщиков и не приведет к существенному повышению цен на недвижимость. Так ли это на самом деле и какие последствия ждут рынок жилой недвижимости?

  

Суть предлагаемых изменений

 

с 2020 года предлагается полностью отказаться от долевого строительства жилья; застройщики смогут продавать квартиры только после ввода дома в эксплуатацию. В «переходный период» с 2016 по 2020 годы продавать квартиры в строящемся жилье можно будет только с использованием специального банковского счета по трехсторонним договорам дольщика, банка и застройщика, а с 2020-го — полностью запретить продажи строящейся недвижимости.

 

Цель изменений

 

Долевое строительство, вероятно, самый выгодный для дольщика, но и высокорисковый способ приобретения жилья.

 

С одной стороны, долевое строительство выгодно для обеих сторон ДДУ:

 

  • квартира в строящемся доме на «этапе котлована» на 20—30% дешевле готовой квартиры в сданном в эксплуатацию доме;
  • используя для строительства деньги дольщиков, застройщик экономит на процентах, которые застройщик уплачивает в случае строительства за счет банковского кредита.

 

В то же время, такой способ инвестирования рискован для покупателя. Застройщик может обанкротиться, не введя дом в эксплуатацию, и заплативший за «будущую» квартиру дольщик останется без этой квартиры и без денег. По информации РБК, количество обманутых дольщиков в России только в Подмосковье составляет 7 тысяч человек, а по России — превышает 70 тысяч.

  

Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем «будущей» квартиры. Но стоит ли ради данной — вне всякого сомнения благой — цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства (согласно данным Росреестра только за 9 месяцев 2014 года зарегистрировано 560 тыс. ДДУ, в январе-сентябре 2013 года — 392 тыс. ДДУ), позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан (т.к. готовое жилье стоит на 20—30 % дороже).

 

«Возможно, более рационально было бы сохранить долевое строительство, усилив надзор за целевым использованием средств дольщиков и ходом строительства? Отмена долевого строительства не устранит проблему недобросовестных застройщиков, получающих средства граждан по «вексельным схемам» и т.п. сомнительным конструкциям. К возможным негативным последствиям отмены долевого строительства относятся: удорожание строек, вытеснение с рынка небольших и средних застройщиков (т. к. затруднен доступ к капиталу).

 

Единственный очевидный выгодоприобретатель от предлагаемых изменений — крупные банки, которые от новых правил смогут получить дополнительную ликвидность», — комментирует Анастасия Семёнова, юрист Департамента правового сопровождения инвестиционных проектов IPT Group.

 

Заверения Правительства о сохранении цен на квартиры на существующем уровне, к сожалению, ничем не подкреплены. Во-первых, если финансирование строительства будет полностью заемным (по российским ставкам), а свои средства инвесторы вкладывают очень редко, то это автоматически повысит стоимость квадратного метра. Простая арифметика — чем больше вложено в проект кредитных средств, растянутых еще и по времени (до начала погашения от продажи квартир), тем выше будет стоимость жилья, иначе проект будет нерентабельным. Во-вторых, отмена долевого строительства вытолкнет с рынка большое количество застройщиков среднего звена, работающих только по ДДУ. Это, в свою очередь, уменьшит конкуренцию на рынке, как следствие, — более высокие цены на квадратные метры. В-третьих, кредитное финансирование через банки усложнит сам процесс строительства жилья, и застройщики вынуждены будут перезакладываться на издержки, связанные с получением заемных средств и ведением отчетности, что также скажется на стоимости конечного продукта. В итоге, по предварительным подсчетам, стоимость квадратного метра увеличится в среднем на 15—20% по сравнению с текущими показателями. При этом, гражданам следует понимать, что исчезнет само понятие льготных цен на старте продаж и в период строительства. Стоимость квартир будет соответствовать рыночным ценам готового продукта и расти только в пределах инфляции.

 

«Сегодня на рынке уже существуют застройщики, которые финансируют строительство через банки, но таких можно пересчитать по пальцам, так как это, как правило, крупные девелоперские компании с банками-акционерами. Поэтому в очередной раз удивляет инициатива властей — «все запретить», вместо того, чтобы продумать и усовершенствовать уже имеющиеся законы и нормы в сфере строительства и надзора, привлечения средств граждан и заемного финансирования, ипотечного кредитования по разумным ставкам», — отметила Екатерина Борисова, Руководитель девелоперских проектов компании «М1 Construction», входящей в группу IPT.

 

Дополнительным испытанием для застройщиков станет ужесточение требований к страховым организациям. 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вносит изменения в Федеральный закон № 214. Новая редакция Закона установила новые требования к страхованию гражданской ответственности застройщика.

 

С 1 октября 2015 г. в Законе №214-ФЗ появятся изменения:

 

  • Увеличение количества собственных средств с 400 миллионов рублей до 1 миллиарда.
  • Отсутствие предписаний Центрального банка Российской Федерации о несоблюдении требований к обеспечению финансовой устойчивости и платежеспособности. Ранее было достаточно соблюдения требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством о страховании, на все отчетные даты в течение последних 6 месяцев;

 

Тем самым, Закон защищает от недобросовестных страховщиков, которые страхуют, не оценивая риски, и более того, могут быть не в состоянии обеспечить выплату страхового возмещения по заключенным договорам. На сайте Центрального банка РФ будет размещаться информация о страховых организациях, соответствующих требованиям Закона №214-ФЗ. Это позволит застройщикам выбрать страховую организацию, соответствующую необходимым требованиям.

 

Ужесточение требований приведет к уходу из страхового бизнеса экономически слабых компаний. Если застройщик уже заключил договор со страховой организацией, которая не соответствует новым требованиям, то с 1 октября в течение пятнадцати дней он обязан перезаключить договор с другой страховой организацией. Существенно сократиться количество компаний, предоставляющих страхование ответственности застройщика. По нашей оценке, это приведет к удорожанию страхованию более чем на 15%. В целом, эти изменения должны сыграть положительную роль для приобретателей квартир, но, как известно, мы знаем, кто заплатит за удорожание. В дополнении к росту стоимости квартир при изменении схемы покупки по долевому строительству, может добавиться 2—3% из-за удорожания страхования для Застройщика».

 

В совокупности, по данным аналитиков компании IPT Group, изменения в Законодательстве могут привести к росту стоимости квартир более чем на 20%.

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий