Курсы валют
USD 64,1528 0,4721
EUR 68,4703 0,8541
USD 63,8 275 −0,0175
EUR 68,1 300 0,0100
USD 63,8333 0,0000
EUR 68,08 51 0,0009
USD 64,0100 64,1000
EUR 68,3000 68,3500
покупка продажа
64,0100 64,1000
68,3000 68,3500
21.11 — 28.11
63,0400
66,8300
BRENT 54,10 −0,09
Золото 1175,67 0,03
ММВБ 2128,99 −0,20
Главная Новости Аналитика Бекон вместо бетона: почему Вадим Мошкович ушел из строительного бизнеса
Бекон вместо бетона: почему Вадим Мошкович ушел из строительного бизнеса

Бекон вместо бетона: почему Вадим Мошкович ушел из строительного бизнеса

Источник: Forbes.ru|
13:10 28 сентября 2015
Бывший сенатор мог стать королем недвижимости в Новой Москве, но продал девелоперский бизнес и сосредоточился на производстве свинины.
Бекон вместо бетона: почему Вадим Мошкович ушел из строительного бизнеса
Фото: Егор Слизяк для Forbes

Я давно ему говорил: у тебя публичная компания, зачем тебе быть сенатором? — удобно устроившись в ресторанном кресле, рассуждает о своем друге из списка Forbes бизнесмен, уехавший из России. — Зачем эти игры с властью? Себе дороже выйдет.

Речь идет о Вадиме Мошковиче, владельце сельскохозяйственной компании «Русагро» и девелоперской «А 101». В 2014 году, словно прислушавшись к совету, бизнесмен оставил пост сенатора от Белгородской области, который занимал восемь лет.

 

Освободившись, Мошкович сразу нашел покупателя на свой девелоперский бизнес, что не удавалось в течение двух лет. Группа БИН Михаила Гуцериева готова выкупить 2500 га земли в Подмосковье и саму «А 101», по данным источников Forbes, за $700 млн. Вырученные деньги Мошкович планирует вложить в свиноводство и другие сельхозпроекты. Почему бизнесмен отказался от строительства города своей мечты и когда сельское хозяйство в России стало прибыльнее девелопмента?

 

Красный свет

Я самый неудачливый девелопер в Москве, – говорит Вадим Мошкович, глядя из окна своего офиса на бесчисленные ряды многоэтажек, которые строятся на его землях в нескольких километрах от МКАД.

Еще пять лет назад такое признание казалось немыслимым: на землях бывшего молочного совхоза НКВД — поселка Коммунарка — он собирался построить целый город, который сам называл «Город-солнце». В течение 25 лет там должно было появиться 12 млн кв. м жилья, 8 млн кв. м коммерческой недвижимости, школы и университеты; предполагалось, что там будут проживать и работать более 900 000 человек. По словам Мошковича, он уже вложил в этот проект более $1 млрд и готов был вложить $60 млрд.

 

Вдохновлял его пример города Ирвайн в Калифорнии. В 1968 году на сельхозугодьях, больше века принадлежащих семье Ирвайн, появился кампус Калифорнийского университета. Он стал точкой притяжения для людей и бизнеса, потомки владельцев ранчо превратились в девелоперов, и через 30 лет население города достигло 220 000 человек.

 

Сначала у Мошковича все тоже шло хорошо. Областные власти одобрили разработанный его архитекторами план развития территории, в 2009 году началось строительство первой очереди проекта под названием «Квартал 101». В то время цены на недвижимость росли на 20–30% в год. Близость к Москве, удобный подъезд по Калужскому и Киевскому шоссе, казалось, обрекали проект на успех.

 

В 2012 году случилось еще одно, на первый взгляд, счастливое событие: земли Мошковича оказались на территории Новой Москвы. Это сразу привело к всплеску цен. Выручка компании «Авгур Эстейт», застройщика территории, за два года подскочила более чем в три раза, с 920 млн до 3 млрд рублей.

Проект был очень удачный, — говорит Forbes топ-менеджер компании — конкурента «Авгур Эстейт», которая строит жилье поблизости, но не на территории Москвы. — Мы с завистью смотрели, как раскупают у них квартиры всего-навсего из-за московской прописки.

По сути, Мошкович стал собственником 2500 га московской земли.

 

Неудивительно, что Мошковича считали главным лоббистом расширения Москвы, хотя сам он это отрицал.

 

Присоединение этих земель к столице сейчас его совсем не радует.

За последние три года я получил согласований на строительство всего 50 000 кв. м, — говорит он.

Совсем крохи для будущего города на 20 млн кв. м.

 

Что пошло не так в отношениях Мошковича и команды Сергея Собянина? Договоренности с прежними властями рухнули. Московские чиновники заморозили все девелоперские проекты и стали заново выдавать на них разрешения. Генплан комплексной застройки не был одобрен, территорию разбили на участки по 1000 га, которые на жаргоне называются «лопухи». И по каждому такому «лопуху» стал разрабатываться свой план застройки НИиПИ Генплана Москвы, который утверждается Стройкомплексом Москвы.

 

По словам Андрея Шаронова, занимавшего тогда пост заместителя мэра Москвы по экономической политике, присоединение новых территорий было «чисто федеральной историей». Она базировалась на идее создания административно-делового центра (АДЦ), куда должны были переехать все федеральные чиновники. Мошкович фактически подарил городу 308 га земли под строительство АДЦ. Он говорит, что со своей стороны сделал все, что мог,  но Москва своих обещаний не сдержала.

 

Чтобы наладить отношения с властями и одновременно повысить привлекательность своих активов, Мошкович был готов софинансировать строительство новой ветки метро, которая проходила бы через Коммунарку. Начальник департамента развития новых территорий Владимир Жидкин подтверждает, что Мошкович обращался с этим предложением лично к главе Стройкомплекса Марату Хуснуллину на совещании, но добавляет, что за словами не последовало реальных дел.

Он не проявил достаточной активности в этом вопросе, — добавляет чиновник.

 

Я написал еще в прошлом году официальный запрос в правительство, но он остался без ответа, — возражает Мошкович.

Запрос Forbes в пресс-службу Стройкомплекса Москвы остался без ответа.

У нас были неровные, негладкие отношения с Москвой, — вспоминает топ-менеджер строительной компании Мошковича. — Зеленого света не было.

Торг уместен

 

Убедившись, что договориться не получается, Мошкович начал искать покупателя на 25% акций.

Еще в начале 2014 года он [Мошкович] говорил мне, что хотел бы найти стратегического инвестора, — рассказывает знакомый Мошковича, крупный девелопер.

 

Нам нужен был административный таран, — говорит топ-менеджер компании Мошковича.

Предпродажная подготовка началась заблаговременно. Мошкович выкупил 30% акций у топ-менеджмента компании и начислил себе дивиденды в размере 8,5 млрд рублей (раньше компания никогда не платила более 300 млн рублей, полученные миллиарды Мошкович обещает отдать в эндаумент основанной им школы). За прошлый год стоимость чистых активов компании «Авгур Эстейт» выросла с 7,6 млрд до 38,9 млрд рублей.

 

Не найдя стратегического инвестора, Мошкович начал переговоры о продаже хотя бы отдельных участков.

Мы не сошлись в принципиальных вещах, — говорит владелец компании «МИЦ» Андрей Рябинский.

Переговоры с ним Мошкович вел около двух лет назад. С компанией «Мортон» и ее владельцем Александром Ручьевым Мошкович пытался договориться год назад. Ручьев факт переговоров подтвердил, но отказался раскрыть их подробности. По словам источника в компании «Мортон», запрошенная Мошковичем цена была слишком высокой. Непременным условием Мошкович всегда ставил денежные выплаты, а не какие-либо другие формы расчета.

 

Как стало известно Forbes, среди потенциальных покупателей фигурировали помимо участников рынка два инвестбанка и группа БИН Михаила Гуцериева. Однако раньше всех успел предложить подходящую цену банк ВТБ.

 

На переговорах присутствовал лично Андрей Костин, рассказывает источник Forbes, знакомый с обстоятельствами сделки. Просчитав экономику проекта, глава ВТБ предложил купить актив целиком.

Мы подписали предварительное соглашение 5 декабря, а 16-го случился «черный вторник», — рассказывает источник, близкий к Мошковичу.

ЦБ повысил ключевую ставку сразу на 6,5 п. п. до 17% годовых, курс упал до 80 рублей за доллар. По обоюдному согласию стороны решили взять паузу.

 

Группа БИН проявляла настойчивость, но «кто раньше встал, того и тапки», говорит Мошкович. Как только 1 марта 2015 года истек срок обязательств Мошковича перед ВТБ и госбанк раздумал проводить сделку, начались предметные переговоры со структурами Михаила Гуцериева. Вел переговоры племянник бизнесмена Микаил Шишханов.

 

Коммунарку он знал: входящая в принадлежащий Шишханову холдинг «Интеко» компания «СК Стратегия» была генподрядчиком на строительстве нескольких корпусов квартала «Москва 101» на территории Новой Москвы. В июне БИН распространил пресс-релиз о том, что Вадим Мошкович «достиг договоренностей» о продаже своих девелоперских активов с владельцем группы БИН. Цитата Мошковича в релизе есть — продавец ограничился сухим пояснением, что хочет сосредоточиться на сельском хозяйстве.

 

Почему Шишханов уверен, что сумеет добиться от Москвы большего, чем удалось Мошковичу?

Группе БИН удастся добиться необходимых согласований, — говорит источник, близкий к компании. — У нас нормальные рабочие отношения, мы давно работаем на московском рынке.

Условия сделки и сумма не разглашались, эксперты оценивают сумму в $1–2 млрд. Источники Forbes, близкие к покупателю и продавцу, сообщили, что Мошкович получит за бизнес около $700 млн деньгами, как и хотел.

 

В 2007 году бизнесмен оценивал проект в $7 млрд, но сейчас другие времена. По словам источника в компании Мошковича, деньги будут «тонким слоем распределены» по всему «Русагро». Тем более что компания недавно пообещала инвестировать рекордные 18 млрд рублей в строительство свинокомплексов в Приморье.

 

Серебряное копытце

 

Еще в конце 2004 года «Русагро» объявила, что построит в Белгородской области свиноводческий комплекс мощностью 60 000 т.

Сельским хозяйством мы занимались исключительно ради производства сахарной свеклы, — объясняет Мошкович. — Поддерживали севооборот, стали производить много зерна и посмотрели на смежные рынки.

Основой бизнеса «Русагро» тогда были пять сахарных заводов в Белгородской и Тамбовской областях, которые приносили выручку 23,7 млрд рублей.

 

Однако были и другие причины заняться свиноводством: губернатор Белгородской области Евгений Савченко инициировал региональную программу развития животноводства. По словам Мошковича, вместе с тогдашним министром сельского хозяйства Алексеем Гордеевым Савченко «запустил реальный проект импортозамещения по мясу».

Финансировал реализацию вошедших в программу инвестпроектов Сбербанк (70−80% стоимости), остальное вкладывали областное правительство и/ или частные инвесторы, — объяснял в интервью журналу «Агроинвест» заместитель председателя правительства области, а ныне бизнесмен Владимир Зотов.

 

Мы шли в фарватере и получили беспрецедентный уровень поддержки со стороны губернатора, — вспоминает Мошкович.

Для защиты отечественных производителей в 2003 году Россия еще ввела квоты на импорт мяса. Все, что сверх квоты, облагалось повышенными таможенными ставками. К 2005 году доля иностранного мяса все еще составляла 38% рынка.

 

Появившаяся в 2008 году государственная программа поддержки сельского хозяйства была рассчитана на четыре года, плановый объем финансирования составил 551,3 млрд рублей. «Русагро» стала одним из получателей бюджетных денег — к тому времени как раз заработал построенный группой за 6,7 млрд рублей комплекс «Белгородский бекон». В 2009 году группа получила 879,6 млн рублей только на возмещение кредитных процентов, кроме этого были и прямые субсидии на закупку удобрений и оборудования.

Большинства производителей свинины из нынешнего рейтинга крупнейших в 2006 году не существовало, национальные проекты поддержки АПК только начинались, — рассказывает генеральный директор Национального союза свиноводов Юрий Ковалев. — В российском бизнесе сложно опираться на долгосрочные прогнозы, нужно было иметь предпринимательский нюх, чтобы понять, что инвестиции в этом направлении могут принести результат, — у Мошковича такой нюх есть.

Может быть, поэтому в 2006 году Вадим Мошкович и стал сенатором от Белгородской области.

Мое место сегодня в регулировании рынка, а не в управлении конкретной компанией, — рассказывал тогда он Forbes. — Я могу из кожи вылезти, снизить затратную часть до любого состояния. Но пока в стране отсутствует понимание аграрной политики, в любой момент правила могут измениться, и я ничего с этим не сделаю.

В апреле 2011 года «Русагро» провела IPO на Лондонской бирже и привлекла $330 млн за 18,3% при общей оценке компании в $1,8 млрд. Первой российской компанией из сектора потребительского рынка, которая предложила свои акции инвесторам, был производитель молока и соков «Вимм-Билль-Данн».

Я знаю Мошковича с детства, он родственник одного моего партнера, — вспоминает один из основателей ВБД Давид Якобашвили. — Порядочный, симпатичный парень. Его восхищало наше IPO, он называл нас старшими товарищами и говорил, что учится у нас.

В 2011 году выручка «Русагро» была 39,7 млрд, доля производства свинины составляла менее 15%. Показатель EBITDA по мясному направлению оказался самым высоким. Свинокомплексы в Белгородской и Тамбовской областях обеспечили «Русаро» производство 63 500 т продукции и 2,3 млрд рублей EBITDA, тогда как три остальных сегмента — сельское хозяйство, сахар и производство масла — вместе дали 3,9 млрд рублей.

 

Мошкович принял решение вложить еще 8 млрд рублей в расширение мясного бизнеса. После вступления России в ВТО в 2012 году цены начали падать, «Русагро» несколько кварталов подряд показывала убыток. Однако государство не бросило отрасль: уже через год последовал запрет на импорт свиней и их мяса из Евросоюза после вспышки африканской чумы свиней в Польше и Литве. В итоге 2013 год «Русагро» закончила с прибылью. А дальше была аннексия Крыма, введение продуктовых санкций и девальвация рубля.

 

Бизнес Мошковича расцвел. Запуск новых мощностей «Тамбовского бекона» позволил «Русагро» в 2014 году нарастить производство свинины на 38% (до 186 800 т) и стать вторым по величине производителем свинины в стране.

 

 Выручка от мясного направления увеличилась в 2,4 раза, до 17,8 млрд рублей, а EBITDA — более чем в пять раз, до 8,8 млрд рублей. Для сравнения: крупнейший производитель «Мираторг» увеличил выручку на 38%, до 74,1 млрд рублей.

 

Общая выручка «Русагро» увеличилась на 62%, до 59,1 млрд рублей, и стала рекордной в истории компании.

Слабый рубль нам на пользу, — скромно признает Мошкович.

Опыт сенатора

Ведение бизнеса в России часто требует как получения официальных разрешений, так и неформальной поддержки со стороны федеральных и местных властей, — предупреждала инвесторов «Русагро» в проспекте эмиссии акций. — На наш бизнес <…>  может оказать существенное неблагоприятное воздействие ситуация, при которой г-н Мошкович перестанет быть членом Совета Федерации от Белгородской области.

Причина, как следовало из проспекта, в том, что Мошкович обладает глубоким знанием принципов работы местного правительства и с ним «Русагро» может лучше воспользоваться преимуществами государственных программ поддержки. Если же он перестанет быть сенатором, группа не сможет больше пользоваться этими знаниями, гласил документ. Мрачные прогнозы не оправдались: Вадим Мошкович перестал быть сенатором, но по-прежнему успешно вписывается в госпрограммы.

 

Вот пример. В прошлом году «Русагро» купила в Приморье 26 500 га пашни, где будет выращивать сою и кукурузу, и 13,75% масложиркомбината «Приморская соя» в Уссурийске. В планах — строительство здесь свинокомплексов мощностью 79 000 т в год. Заявленный объем инвестиций — 18,76 млрд рублей, 70% этих денег выдаст Альфа-банк. «Приморский бекон» включен в Программу проектного финансирования инвестпроектов, которую в 2014 году запустило Минэкономразвития. Аккредитованные банки получают деньги у ЦБ под 9% годовых и выдают кредиты максимум под 11,5%.

Это наиболее привлекательный вариант, в сочетании с субсидированием он может обеспечить эффективную ставку 3–5% в рублях, — говорит Юрий Ковалев из Национального cоюза свиноводов.

Еще пример. В июне 2015 года премьер-министр Дмитрий Медведев подписал постановление о создании на Дальнем Востоке первых ТОРов — территорий опережающего развития. Инвесторы ТОРов смогут получить земельные участки с льготами, бесплатную инфраструктуру, каникулы по налогу на прибыль (ставка в течение первых 5 лет не превышает 5%), налогу на имущество, земельному налогу и другие преференции. «Русагро» стала одним из якорных инвесторов приморской ТОР «Михайловская». Мошкович, правда, говорит, что появление группы в регионе задумывалось еще до создания ТОРов и с ним не связано.

Для нас нет никаких исключительных привилегий. Если государство будет соблюдать планы по созданию инфраструктуры в ТОРе, то мы подсоединимся к ней на общих для всех резидентов условиях, — объясняет он.

Еще в 2012 году экспансию на Дальний Восток планировали конкуренты Мошковича из группы «Черкизово» Игоря Бабаева, однако позже проект был свернут.

Думаю, «Черкизово» тогда не удалось добиться того уровня региональной поддержки, который есть сейчас у Мошковича, — рассуждает глава Национальной мясной ассоциации Сергей Юшин.

Представители «Черкизово» не ответили на вопросы Forbes.

И все-таки почему Вадим Мошкович отдал предпочтение сельскохозяйственному бизнесу перед девелоперским?

У «Русагро» меньше административных барьеров по сравнению с «А 101» — в поле они отсутствуют, — объясняет Мошкович. — Степень свободы намного выше, мы меньше связаны и можем больше заниматься творчеством без согласований.

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Рубрики
Аналитика
Еще от Forbes.ru