Курсы валют
USD 63,3028 −0,0873
EUR 67,2086 −1,0372
USD 62, 4950 −0,0350
EUR 66,0 500 0,0350
USD 62,2169 0,0000
EUR 65,5740 0,0000
USD 63,1200 62,9400
EUR 67,1000 66,4000
покупка продажа
63,1200 62,9400
67,1000 66,4000
05.12 — 12.12
63,6000
68,6000
BRENT 54,36 0,11
Золото 1157,93 −0,12
ММВБ 2208,53 0,36
Главная Новости Финансовые блоги Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила
Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила

Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила

Источник: Рамблер/финансы|
19:29 13 ноября 2015
Эксперты изучили новую стратегию АИЖК и рассказали «Рамблер.Финансы», каких изменений ждать в части господдержки ипотечных программ в соответствие с этим документом.
Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ

Новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была внесена на рассмотрение в российское правительство. Также для обсуждения стал доступен проект документа, с которым ознакомились эксперты, представившие подробный обзор содержащихся в нем новаций.

 

Принятый закон отличается от мартовского варианта проекта документа. В частности, в нем говорится про оптимизацию ряда структур, что, по замыслу составителей, должно продемонстрировать повышение эффективности управления.

 

Символом повышения эффективности управления в соответствие с документом является передача в АИЖК структуры из Минстроя, а именно Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). При этом в структуре АИЖК существует «Агентство финансирования жилищного строительства».

 

Изменения в проектах закона можно оценить как объединение в одном ряду цели и средств ее достижения, что может привести к подмене целей. И такую подмену можно увидеть в самой Стратегии.

 

Основные положения Стратегии

 

Попробуем выделить главное. Для краткого изложения приведем фрагмент из раздела резюме, отражающий основное содержание.

 

«Стратегия направлена на выполнение миссии Единого института развития в жилищной сфере – «улучшение жилищных условий россиян за счет увеличения предложения качественного и комфортного жилья и повышения его доступности для различных групп населения». Стратегические цели Единого института развития в жилищной сфере до 2020 года направлены на выполнение Миссии АИЖК по следующим направлениям:

 

Обеспечение застройщиков земельными ресурсами: на базе Фонда РЖС АИЖК будет готовить предоставляемые застройщикам земельные участки под застройку до уровня, востребованного рынком в конкретном регионе, увеличивая их инвестиционную привлекательность.

 

Создание механизмов финансирования и реализации жилищного строительства: АИЖК поддержит финансирование застройщиков через льготное фондирование банков и/или предоставление гарантий по кредитам застройщикам, а также сформирует условия для привлечения на рынок арендного жилья средств инвесторов благодаря внедрению новых финансовых инструментов (секьюритизации закладных арендного жилья и прав на эти активы).

 

Развитие ипотечного рынка: АИЖК перейдет от выкупа закладных и ИЦБ на более привлекательный для банков и инвесторов механизм рефинансирования через бумаги с гарантией АИЖК и соответствующими регуляторными преимуществами.

 

Для достижения этих целей АИЖК будет активно заниматься инновационной деятельностью в финансовой сфере: обновит линейку продуктов, запустив новые или значительно улучшенные продукты уже в 2016 году. В течение прогнозного периода будут внедрены новые механизмы, процессы и методы работы на финансовом рынке России. Работа будет проводиться по следующим основным направлениям деятельности Единого института развития в жилищной сфере:

 

• предоставление земельных участков необходимого для застройщиков уровня готовности вплоть до проработки «под ключ»;

 

• секьюритизация инженерной инфраструктуры через инфраструктурные облигации;

 

• гарантии по кредитам застройщикам;

 

• выкуп и секьюритизация закладных по наемному жилью;

 

• инновационный механизм выпуска ипотечных ценных бумаг («фабрика» ИЦБ).

 

Для внедрения целевой бизнес-модели АИЖК оптимизирует свои затраты и нарастит необходимые компетенции: передаст в аутсорсинг сервис закладных, выстроит первоклассный риск-менеджмент, адаптирует инфраструктуру ИТ и операций под требования бизнеса, а также улучшит управление персоналом.

 

Для внедрения целевой бизнес-модели АИЖК оптимизирует свои затраты и нарастит необходимые компетенции: передаст в аутсорсинг сервис закладных, выстроит первоклассный риск-менеджмент, адаптирует инфраструктуру ИТ и операций под требования бизнеса, а также улучшит управление персоналом.

 

Результатом реализации стратегии АИЖК станет увеличение доступности жилья до 40% в 2020 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АИЖК новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня около 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году. Активная деятельность Единого института развития в жилищной сфере в области стимулирования жилищного строительства позволит в 2020 году значительно повысить долю ввода жилья индустриальным способом за счет внедрения инновационных финансовых продуктов АИЖК, а также строительства на землях Фонда РЖС. Единый институт развития в жилищной сфере будет снижать операционные расходы (затраты) не менее, чем на 2-3 процента ежегодно».

 

Чтобы избежать постраничного рассмотрения документа сформулируем основные впечатления в обобщенном виде.

 

Первое

Сначала поговорим про плюсы. Главным достоинством документа является факт его появления и возможность обсуждения. Эта возможность уравновешивает все остальные впечатления, которые связаны между собой и трудно разделимы.

 

Второе

 

Новая стратегия отличается от программных документов, привычных для российской (советской) школы управления. В Стратегии нет строго стиля программно-целевого управления. В ней не прослеживается то, что ожидалось от института развития, а именно способов влияния на экономическое развитие страны и связь с жилищной, экономической, социальной политиками Стратегия своей сутью и названием напоминает программу корпоративного развития.

 

Третье

 

Стиль отличается от привычных документов АИЖК. Возможно это – веление времени и элемент повышения эффективности управления. Отметим только то, что наиболее режет глаз.

 

В тексте важного документа остались ошибки в падежных окончаниях и вместо процентных пунктов фигурируют проценты.

 

Термины и понятия больше свойственны англоязычным презентациям, а не отечественным программам. Несколько повторяющихся моментов из текста приведем без комментариев:

 

• наша команда;

 

• видение, которое выглядит как view;

 

• мы хотим;

 

• первоклассный единый институт развития жилищного рынка;

 

• первоклассный риск-менеджмент;

 

• первоклассная система управления и развития персонала.

 

В тексте довольно специфично представлен анализ ипотечного рынка. Для документа, датированного 29.10.2015 года, не очень понятно использование прошлогодних данных о конкуренции. Не учтены явные изменения рыночных долей участников и концентрации. Перечень ведущих участников рынка не в полной мере отражает фактическое положение дел и содержит неточности.

 

Странным выглядит упоминание средств строительных сберегательных касс в качестве источника средств для кредитования застройщиков. Строительные сберегательные кассы в стране не созданы. Соответствующий закон три раза обсуждался и отклонялся. Да и по своей идее такие кассы кредитуют своих членов, а в стройку инвестируют средства только для получения квартир своим членам, то есть не являются кредитором.

 

При упоминании нормативной базы как основы деятельности АИЖК и решенных задачах упоминается Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренная правительством РФ в 2005 году. Указано, что перед агентством ставилась амбициозная задача развития нового для России рынка ипотечного жилищного кредитования.

 

Это хорошо, но для ипотечного кредитования и АИЖК основой основ была Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она была утверждена российский правительством 11 января 2000 года. Возможно, для авторов Стратегии это уже забытая история.

 

Четвертое

 

Оценка достижений АИЖК произведена весьма специфично. Заслуги ипотечного рынка в целом представлены как результат влияния агентства.

 

Из Стратегии можно сделать предположение, что для удобства дальнейшей работы будут проведены преобразования, отрицающие предыдущий опыт. Например, разноплановая работа с региональной сетью партнеров будет прекращена, она примет оптовый характер через взаимодействие с двумя банками – Сбербанк и ВТБ 24.

 

Насколько это полезно для рыночной конкуренции - вопрос открытый.

 

Впрочем, АИЖК возможно избавится от компетенций по хлопотной партнерской рознице и откажется от инструментов, которые при необходимости могут быть использованы для быстрого проведения той или иной государственной жилищной политики.

 

Коротко это выглядит так: деньги, если они будут в бюджете, получим и распределим. Логично, что для этого накопленный опыт не нужен. Будет сформирован новый, что также следует из документа новой Стратегии.

 

Пятое

 

В Стратегии особенным образом представлена конкретика.

 

Описаны риски и их последствия, но не упоминается про инструменты управления рисками и достижения целей. Немного пассивная позиция. Единый институт развития в жилищной сфере должен быть инструментом реализации государственной политики в этой области. Госполитика отличается настойчивостью в ее реализации и не имеет уровня адаптации, свойственной коммерческим структурам. Подход «получится или не получится» к этой сфере не применим.

 

Большинство описанных рисков снимаются на уровне взаимодействия государственных структур, несмотря на традиционные трудности взаимодействия и борьбы за ресурсы.

 

В стратегии нет нескольких важных моментов, в том числе не описаны:

 

• вклад АИЖК в развитие системы капитального ремонта;

 

• вклад в развитие системы арендного жилья (не только на уровне изложенной технической и финансовой помощи;

 

• источники формирования средств для рефинансирования упомянутых в Стратегии программ, по которым упомянута техника и важность реализации. Например, упомянуто участие в поддержке рынка ипотечных ценных бумаг на трлн рублей (расчетная величина) и не указано, откуда он возьмется;

 

• перспективы работы со средствами населения, которые могли бы вкладываться непосредственно в ИЦБ. Можно было высказаться по системе жилищных накоплений не случайным и ошибочным упоминанием, а политическим взглядом на вопрос.

 

Когда новая структура создавалась, то складывалась впечатление, что появится единый институт развития в жилищной сфере, который будет мозгом по формулированию политики в жилищной сфере, способов ее реализации и часть сложных и новаторских инструментов будет исполнять сам. В стратегии это прослеживается не в полной мере.

 

Седьмое

 

Из Стратегии понятна сложность и многоплановость деятельности института развития.

 

Но в какой-то момент теряется мысль. Это возрожденный Госстрой или инвестиционно-корпоративный банк. Прослеживается симбиоз квазибанковской, инвестиционно-строительной, посреднической, социально-распределительной, финансово-инвестиционной деятельности.

 

Не ясно, что для АИЖК приоритет – быть инструментом государственной жилищной политики или вести эффективную внутрикорпоративную работу, соблюдая превышение доходов над расходами при исключении рисковой составляющей из деятельности.

 

Обсуждение конкретных продуктов и мероприятий АИЖК в рамках новой стратегии будет продолжено на портале сообщества участников ипотечного рынка ЛюдиИпотеки.рф.

 

Выводы


Во-первых, из представленной Стратегии можно увидеть, чем будет заниматься обновленное АИЖК, но не очень легко понять, к чему этот институт развития двигается, и как собирается делать вклад в развитие жилищной отрасли - локомотива экономического роста.

 

Во-вторых, положено начало публичному обсуждению стратегии важнейшего института развития.

 

Аналитический Центр по ипотечному кредитованию «Русипотека» специально для «Рамблер.Финансы».

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий