Курсы валют
USD 57,6342 0,4835
EUR 61,4496 0,7956
USD 58,1100 0,0000
EUR 61,7 225 0,0225
USD 58,04 79 0,0014
EUR 61,66 45 0,0009
USD 58,0500 58,2000
EUR 61,7100 61,8500
покупка продажа
58,0500 58,2000
61,7100 61,8500
13.02 — 20.02
58,2500
62,2500
BRENT 56,26 −0,28
Золото 1235,49 −0,08
ММВБ 2121,19 0,22
Главная Новости Финансовые блоги Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила
Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила

Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила

Источник: Рамблер/финансы |
Эксперты изучили новую стратегию АИЖК и рассказали «Рамблер.Финансы», каких изменений ждать в части господдержки ипотечных программ в соответствие с этим документом.
Господдержка ипотечников: АИЖК меняет правила
Фото: Олег Харсеев / Коммерсантъ

Новая стратегия Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) была внесена на рассмотрение в российское правительство. Также для обсуждения стал доступен проект документа, с которым ознакомились эксперты, представившие подробный обзор содержащихся в нем новаций.

 

Принятый закон отличается от мартовского варианта проекта документа. В частности, в нем говорится про оптимизацию ряда структур, что, по замыслу составителей, должно продемонстрировать повышение эффективности управления.

 

Символом повышения эффективности управления в соответствие с документом является передача в АИЖК структуры из Минстроя, а именно Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). При этом в структуре АИЖК существует «Агентство финансирования жилищного строительства».

 

Изменения в проектах закона можно оценить как объединение в одном ряду цели и средств ее достижения, что может привести к подмене целей. И такую подмену можно увидеть в самой Стратегии.

 

Основные положения Стратегии

 

Попробуем выделить главное. Для краткого изложения приведем фрагмент из раздела резюме, отражающий основное содержание.

 

«Стратегия направлена на выполнение миссии Единого института развития в жилищной сфере – «улучшение жилищных условий россиян за счет увеличения предложения качественного и комфортного жилья и повышения его доступности для различных групп населения». Стратегические цели Единого института развития в жилищной сфере до 2020 года направлены на выполнение Миссии АИЖК по следующим направлениям:

 

Обеспечение застройщиков земельными ресурсами: на базе Фонда РЖС АИЖК будет готовить предоставляемые застройщикам земельные участки под застройку до уровня, востребованного рынком в конкретном регионе, увеличивая их инвестиционную привлекательность.

 

Создание механизмов финансирования и реализации жилищного строительства: АИЖК поддержит финансирование застройщиков через льготное фондирование банков и/или предоставление гарантий по кредитам застройщикам, а также сформирует условия для привлечения на рынок арендного жилья средств инвесторов благодаря внедрению новых финансовых инструментов (секьюритизации закладных арендного жилья и прав на эти активы).

 

Развитие ипотечного рынка: АИЖК перейдет от выкупа закладных и ИЦБ на более привлекательный для банков и инвесторов механизм рефинансирования через бумаги с гарантией АИЖК и соответствующими регуляторными преимуществами.

 

Для достижения этих целей АИЖК будет активно заниматься инновационной деятельностью в финансовой сфере: обновит линейку продуктов, запустив новые или значительно улучшенные продукты уже в 2016 году. В течение прогнозного периода будут внедрены новые механизмы, процессы и методы работы на финансовом рынке России. Работа будет проводиться по следующим основным направлениям деятельности Единого института развития в жилищной сфере:

 

• предоставление земельных участков необходимого для застройщиков уровня готовности вплоть до проработки «под ключ»;

 

• секьюритизация инженерной инфраструктуры через инфраструктурные облигации;

 

• гарантии по кредитам застройщикам;

 

• выкуп и секьюритизация закладных по наемному жилью;

 

• инновационный механизм выпуска ипотечных ценных бумаг («фабрика» ИЦБ).

 

Для внедрения целевой бизнес-модели АИЖК оптимизирует свои затраты и нарастит необходимые компетенции: передаст в аутсорсинг сервис закладных, выстроит первоклассный риск-менеджмент, адаптирует инфраструктуру ИТ и операций под требования бизнеса, а также улучшит управление персоналом.

 

Для внедрения целевой бизнес-модели АИЖК оптимизирует свои затраты и нарастит необходимые компетенции: передаст в аутсорсинг сервис закладных, выстроит первоклассный риск-менеджмент, адаптирует инфраструктуру ИТ и операций под требования бизнеса, а также улучшит управление персоналом.

 

Результатом реализации стратегии АИЖК станет увеличение доступности жилья до 40% в 2020 году благодаря многократному увеличению объема привлеченного рыночного финансирования ипотечного жилищного кредитования. Доля выпущенных с поддержкой АИЖК новых ипотечных ценных бумаг повысится до уровня около 45% от общего объема ипотечного кредитования в 2020 году. Активная деятельность Единого института развития в жилищной сфере в области стимулирования жилищного строительства позволит в 2020 году значительно повысить долю ввода жилья индустриальным способом за счет внедрения инновационных финансовых продуктов АИЖК, а также строительства на землях Фонда РЖС. Единый институт развития в жилищной сфере будет снижать операционные расходы (затраты) не менее, чем на 2-3 процента ежегодно».

 

Чтобы избежать постраничного рассмотрения документа сформулируем основные впечатления в обобщенном виде.

 

Первое

Сначала поговорим про плюсы. Главным достоинством документа является факт его появления и возможность обсуждения. Эта возможность уравновешивает все остальные впечатления, которые связаны между собой и трудно разделимы.

 

Второе

 

Новая стратегия отличается от программных документов, привычных для российской (советской) школы управления. В Стратегии нет строго стиля программно-целевого управления. В ней не прослеживается то, что ожидалось от института развития, а именно способов влияния на экономическое развитие страны и связь с жилищной, экономической, социальной политиками Стратегия своей сутью и названием напоминает программу корпоративного развития.

 

Третье

 

Стиль отличается от привычных документов АИЖК. Возможно это – веление времени и элемент повышения эффективности управления. Отметим только то, что наиболее режет глаз.

 

В тексте важного документа остались ошибки в падежных окончаниях и вместо процентных пунктов фигурируют проценты.

 

Термины и понятия больше свойственны англоязычным презентациям, а не отечественным программам. Несколько повторяющихся моментов из текста приведем без комментариев:

 

• наша команда;

 

• видение, которое выглядит как view;

 

• мы хотим;

 

• первоклассный единый институт развития жилищного рынка;

 

• первоклассный риск-менеджмент;

 

• первоклассная система управления и развития персонала.

 

В тексте довольно специфично представлен анализ ипотечного рынка. Для документа, датированного 29.10.2015 года, не очень понятно использование прошлогодних данных о конкуренции. Не учтены явные изменения рыночных долей участников и концентрации. Перечень ведущих участников рынка не в полной мере отражает фактическое положение дел и содержит неточности.

 

Странным выглядит упоминание средств строительных сберегательных касс в качестве источника средств для кредитования застройщиков. Строительные сберегательные кассы в стране не созданы. Соответствующий закон три раза обсуждался и отклонялся. Да и по своей идее такие кассы кредитуют своих членов, а в стройку инвестируют средства только для получения квартир своим членам, то есть не являются кредитором.

 

При упоминании нормативной базы как основы деятельности АИЖК и решенных задачах упоминается Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренная правительством РФ в 2005 году. Указано, что перед агентством ставилась амбициозная задача развития нового для России рынка ипотечного жилищного кредитования.

 

Это хорошо, но для ипотечного кредитования и АИЖК основой основ была Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Она была утверждена российский правительством 11 января 2000 года. Возможно, для авторов Стратегии это уже забытая история.

 

Четвертое

 

Оценка достижений АИЖК произведена весьма специфично. Заслуги ипотечного рынка в целом представлены как результат влияния агентства.

 

Из Стратегии можно сделать предположение, что для удобства дальнейшей работы будут проведены преобразования, отрицающие предыдущий опыт. Например, разноплановая работа с региональной сетью партнеров будет прекращена, она примет оптовый характер через взаимодействие с двумя банками – Сбербанк и ВТБ 24.

 

Насколько это полезно для рыночной конкуренции - вопрос открытый.

 

Впрочем, АИЖК возможно избавится от компетенций по хлопотной партнерской рознице и откажется от инструментов, которые при необходимости могут быть использованы для быстрого проведения той или иной государственной жилищной политики.

 

Коротко это выглядит так: деньги, если они будут в бюджете, получим и распределим. Логично, что для этого накопленный опыт не нужен. Будет сформирован новый, что также следует из документа новой Стратегии.

 

Пятое

 

В Стратегии особенным образом представлена конкретика.

 

Описаны риски и их последствия, но не упоминается про инструменты управления рисками и достижения целей. Немного пассивная позиция. Единый институт развития в жилищной сфере должен быть инструментом реализации государственной политики в этой области. Госполитика отличается настойчивостью в ее реализации и не имеет уровня адаптации, свойственной коммерческим структурам. Подход «получится или не получится» к этой сфере не применим.

 

Большинство описанных рисков снимаются на уровне взаимодействия государственных структур, несмотря на традиционные трудности взаимодействия и борьбы за ресурсы.

 

В стратегии нет нескольких важных моментов, в том числе не описаны:

 

• вклад АИЖК в развитие системы капитального ремонта;

 

• вклад в развитие системы арендного жилья (не только на уровне изложенной технической и финансовой помощи;

 

• источники формирования средств для рефинансирования упомянутых в Стратегии программ, по которым упомянута техника и важность реализации. Например, упомянуто участие в поддержке рынка ипотечных ценных бумаг на трлн рублей (расчетная величина) и не указано, откуда он возьмется;

 

• перспективы работы со средствами населения, которые могли бы вкладываться непосредственно в ИЦБ. Можно было высказаться по системе жилищных накоплений не случайным и ошибочным упоминанием, а политическим взглядом на вопрос.

 

Когда новая структура создавалась, то складывалась впечатление, что появится единый институт развития в жилищной сфере, который будет мозгом по формулированию политики в жилищной сфере, способов ее реализации и часть сложных и новаторских инструментов будет исполнять сам. В стратегии это прослеживается не в полной мере.

 

Седьмое

 

Из Стратегии понятна сложность и многоплановость деятельности института развития.

 

Но в какой-то момент теряется мысль. Это возрожденный Госстрой или инвестиционно-корпоративный банк. Прослеживается симбиоз квазибанковской, инвестиционно-строительной, посреднической, социально-распределительной, финансово-инвестиционной деятельности.

 

Не ясно, что для АИЖК приоритет – быть инструментом государственной жилищной политики или вести эффективную внутрикорпоративную работу, соблюдая превышение доходов над расходами при исключении рисковой составляющей из деятельности.

 

Обсуждение конкретных продуктов и мероприятий АИЖК в рамках новой стратегии будет продолжено на портале сообщества участников ипотечного рынка ЛюдиИпотеки.рф.

 

Выводы


Во-первых, из представленной Стратегии можно увидеть, чем будет заниматься обновленное АИЖК, но не очень легко понять, к чему этот институт развития двигается, и как собирается делать вклад в развитие жилищной отрасли - локомотива экономического роста.

 

Во-вторых, положено начало публичному обсуждению стратегии важнейшего института развития.

 

Аналитический Центр по ипотечному кредитованию «Русипотека» специально для «Рамблер.Финансы».

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий