Курсы валют
USD 63,3901 −0,5213
EUR 68,2458 −0,2544
USD 63,3 350 −0,0050
EUR 68,3 100 −0,0375
USD 63,33 60 0,0023
EUR 68,29 96 0,0050
USD 63,3000 63,5300
EUR 68,3000 68,5000
покупка продажа
63,3000 63,5300
68,3000 68,5000
05.12 — 12.12
63,9800
68,2800
BRENT 53,49 −0,13
Золото 1176,81 0,11
ММВБ 2183,76 0,28
Главная Новости Квадратные метры Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году
Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году

Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году

Источник: Ведомости|
08:40 24 декабря 2015
Снижение стоимости квартир за год составило в среднем 10–15%.
Цены на жилье в Москве удержались от провала в 2015 году
Фото: Е. Разумный / Ведомости

По итогам 2015 г. квартиры в Москве подешевели на 10–15%. Это произошло в большей степени за счет существенного увеличения объема предложения и размера скидок на первичном рынке, а также торга – на вторичном. Конец года не оправдал надежд на быстрое восстановление покупательской активности. Официальная статистика говорит о том, что в уходящем году продажи как новостроек, так и вторичных квартир в Москве значительно просели.

 

Предложение – на максимуме, спрос – на минимуме

 

По данным Росреестра, за январь – ноябрь 2015 г. число зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья в Москве сократилось на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2014 г. При этом с наступлением осени отставание продолжило увеличиваться. В сентябре – ноябре 2015 г. было оформлено на 38% меньше ДДУ, чем в ажиотажном 2014 году, и на 22% меньше, чем в спокойном 2013 году.

 

Несмотря на снижение покупательской активности, застройщики в 2015 г. продолжали наращивать объем предложения. Так, если в 2014 г. объем предложения вырос на 25,8%, то в 2015 г. – уже на 32,4%, подсчитал руководитель аналитического и консалтингового центра компании Est-a-Tet Владимир Богданюк.

В прошлом году на рынок вышло 49 новых проектов, в этом году – 66. При этом цена предложения в отличие от прошлого года продемонстрировала отрицательную динамику. Это связано со значительными изменениями в структуре предложения. Более половины новых проектов, вышедших на рынок в 2015 г., относилось к сегменту комфорт-класса. Суммарно эконом- и комфорт-класс вплотную приблизились к доле рынка, которую традиционно занимал доминирующий бизнес-класс, – более 40% от общего объема предложения, – комментирует Богданюк.

По его словам, именно в этом году мы наблюдаем изменение давно сложившийся и за последние 10–15 лет неизменной структуры предложения с его доминантой – бизнес-классом.

В этом году рынком правил покупатель, который заинтересован в доступном предложении, – поясняет эксперт.

Сейчас в Москве, по подсчетам Est-a-Tet, в новостройках предлагается 475 корпусов общей площадью 2,662 млн кв. м. При этом объем предложения квартир увеличился на 41,2%, апартаментов – на 12,4%. О том, что столичный рынок резко демократизировался, говорит и первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ» Даромир Обуханич:

По итогам 2015 г. на рынке бюджетных новостроек зафиксирован рекордный объем предложения – более 1 млн кв. м. Прирост по сравнению с прошлым годом составил около 75%.

 Руководитель департамента проектного консалтинга компании «Бест-новострой» Татьяна Шарова уточняет, что без учета элитных новостроек на экспозиции в Москве сейчас находится 1,61 млн кв. м нового жилья. Похожие данные приводит и руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова:

За год предложение новостроек эконом-класса выросло на 70%, а комфорт-класса – почти в 5 раз.

Она отмечает, что рывок в демократизации рынка произошел одним скачком: в период с III квартала 2014 г. по I квартал 2015 г. объем жилья комфорт-класса в продаже увеличился сразу с 86 800 до 205 400 кв. м.

Как вырос объем предложения в новостройках в 2015 году
Предложение4 кв. 20144 кв. 2015Изменение за год
Квадратные метры 939 555 1 606 518 71%
Количество квартир 12 287 23 361 90,10%

Однако такое резкое увеличение предложения стало скорее вынужденным.

Те проекты, что выходят на рынок сейчас, стартовали два-три года назад, когда ничто не предвещало ни западных санкций, ни нефти по $40 за баррель. А безболезненно заморозить бумажные проекты до лучших времен, как в предыдущий кризис, застройщики не могут из-за изменения правил игры в строительном бизнесе. Сейчас компании должны вложить в площадку огромные деньги еще до начала строительства, поэтому им выгоднее открыть продажи и попытаться компенсировать хотя бы часть расходов, чем неизвестно сколько ждать у моря погоды, – говорит Калюжнова.

От обвала спасла льготная ипотека и бонусы

 

Государственное субсидирование ипотечной ставки, пожалуй, можно считать мерой года, которая помогла строительной отрасли избежать провала.

По нашим оценкам, без внедрения данной программы провал по спросу на новостройки в 2015 г. мог составить 35–40%. Благодаря льготной ипотеке показатели объема продаж снизились в среднем на 15–20%, – говорит Татьяна Шарова из "Бест-новостроя", отмечая, что в отдельных проектах, даже несмотря на помощь государства, глубина падения продаж все же достигла 40%.

 Даромир Обуханич из ГК «МИЦ» также говорит, что поддержка государства по субсидированию ипотечной ставки оказалась очень своевременной для рынка.

К марту 2015 г., когда власти объявили о старте программы субсидирования ипотечной ставки, рынок фактически встал, – говорит Обуханич.

По его словам, начиная с апреля 50% сделок в проектах ГК «МИЦ» совершалось именно по ипотеке. В "Бест-новострое" по ипотеке в течение года также совершалось до 60% сделок.

 

Активно стимулировали спрос и сами застройщики, предлагая различные скидочные и бонусные акции. В среднем в уходящем году квартиру в новостройке Москвы можно было купить со скидкой от цены предложения в 10–15%, а в некоторых проектах – со скидкой до 20%.

В этом году застройщики начали предлагать новогодние скидки уже в ноябре. При этом ценовая политика, направленная на поддержание спроса, отмечается у подавляющего большинства игроков рынка. Сейчас покупатели максимально внимательно выбирают проекты, и первостепенным остается цена вопроса, – говорит Обуханич.

Экспертные оценки того, насколько просела среднерыночная цена на столичные новостройки, разнятся. По оценкам "Бест-новостроя", средневзвешенная цена предложения без учета дисконта на рынке новостроек Москвы с января по ноябрь снизилась на 6,5% (с 227 036 руб. за 1 кв. м до 212 247 руб. за 1 кв. м. С учетом скидочных акций просадка цены оказывается глубже. Владимир Богданюк из Est-a-Tet без учета элитного сегмента оценивает снижение среднерыночной цены на 11%, "ИРН- консалтинг" – на 10–15%.

Как изменились цены на квартиры и апартаменты в новостройках
Административный округЦена, руб. за кв.мИзменение с начала года
Центральный 356 220 -1,3%
Западный 250 721 -10,8%
Северо-Западный 222 856 -3,1%
Восточный 221 598 -15,4%
Северный 208 850 -4,4%
Юго-Западный 202 580 -23,4%
Северо-Восточный 192 963 -1,4%
Южный 192 774 -6,4%
Юго-Восточный 148 638 12,6%
Средняя цена 212 247 -6,5%

Апокалипсиса не будет

 

В наступающем 2016 г., скорее всего, сохранятся тенденции 2015 г., считают участники рынка, значительного улучшения ситуации ждать не стоит, но и вероятность апокалиптического сценария также невелика.

В 2016 г. стоимость жилья, скорее всего, просядет еще процентов на 10–15, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а следовательно, роста платежеспособного спроса нет и не предвидится, – считает Татьяна Калюжнова из "ИРН-консалтинга".

 

Предпосылок для быстрого роста и кардинальных изменений на рынке нет. 2016 год будет достаточно сложным, – прогнозирует Обуханич из ГК "МИЦ".

Поддержать цены на столичные новостройки могло бы сокращение объема предложения жилья. Но пока застройщики продолжают заявлять о планах по выводу на рынок новых проектов. При этом цена на раннем этапе строительства оказывается существенно ниже средней по рынку.

В границах МКАД появились новостройки стоимостью 110 000–140 000 руб. за 1 кв. м. Еще недавно жилье за такие деньги можно было купить только в Подмосковье и новой Москве, – говорит Калюжнова.

«Вторичка» на грани провала

 

Вторичный рынок жилья Москвы в этом году приблизился к грани провала. По оценке Росреестра, количество переходов прав на недвижимость в годовом выражении снизилось более чем на треть: по сравнению с сентябрем – ноябрем 2013 г. этот показатель снизился на 34%. Причиной резкого снижения покупательской активности стало повышение процентных ставок на ипотечные кредиты для вторичного рынка, падение платежеспособности населения, а также неготовность продавцов «вторички» быстро реагировать на рыночные изменения и идти на ценовые уступки покупателям.

По каким ценам покупают квартиры в Москве на вторичном рынке
Ценовой сегмент, руб. за кв. мДоля в предложении
20142015
Менее 150 000 29% 20%
150 000 - 200 000 44% 42%
200 000-300 000 22% 28%
Более 300 000 5% 10%

По данным компании «Инком-недвижимость», за 11 месяцев 2015 г. число сделок на вторичном рынке жилья снизилось на 46%.

При этом постоянное снижение заявленных продавцами цен отмечается с мая, и за это время отрицательная коррекция ценовых показателей в базах данных составила 5,7 %, – говорится в отчете компании.

Доля продаж с дисконтом остается на максимальном уровне: 4 из 5 (80%) объектов, проданных в ноябре, были реализованы с дисконтом. Средний размер скидки – 9%. Только 11% реализованных объектов были проданы по заявленной стоимости. Традиционное «предновогоднее» снижение потенциального спроса (он выражается в звонках и консультациях по выставленным на продажу объектам), как правило, наблюдается после 10 декабря, однако в нынешнем году такое замедление риэлторы отметили уже в конце ноября – начале декабря.

С одной стороны, это объясняется снижением уровня платежеспособности населения, с другой – общим настроением участников рынка, которые, в отличие от привычной ситуации прошлых лет, сейчас не ждут серьезных перемен после новогодних праздников. И в первую очередь не ждут увеличения цен на жилье в январе – феврале, а потому никуда не торопятся. С большой вероятностью можно говорить о том, что в декабре 2015 г. вторичный рынок жилья избежит предновогоднего ажиотажа, – отмечает директор департамента вторичного рынка "Инком-недвижимости" Сергей Шлома, слова которого приводятся в отчете компании.

Любопытное изменение в этом году произошло со структурой спроса, которая показала, что покупатели с маленьким бюджетом или вовсе отказались от покупки вторичных квартир, или стали переориентироваться на новостройки, ипотечные ставки по кредитам на которые оказались более доступными. По оценке «Avito недвижимости», в текущем году спрос на самые дешевые квартиры в Москве стоимостью менее 1 500 000 руб. за 1 кв. м сократился на 9 п. п. – с 29% в 2014 г. до 20% в 2015 г. В то же время почти вдвое увеличилось число потенциальных покупателей дорогого жилья в сегменте более 300 000 руб. за 1 кв. м.

Спрос на самое дешевое жилье в Москве стал снижаться сразу после роста курса доллара, подъема цен и ипотечных ставок в конце 2014 г. А при покупке дорогих квартир люди менее зависимы от ипотеки. Зачастую решение о приобретении элитной недвижимости носит инвестиционный характер, а необходимую сумму покупатели выводят из собственного бизнеса или сбережений. Соответственно, в разрезе округов выросла доля более дорогих районов: ЦАО, ЮЗАО, ЗАО и САО, – поясняет генеральный директор портала Domofond.ru Эрик Сегерборг.

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Еще от Ведомости