Курсы валют
USD 61,3222 0,4639
EUR 75,6532 0,2498
USD 61, 4000 0,0025
EUR 75,4 650 0,0175
USD 61,3 920 0,0550
EUR 75, 4831 0,1611
USD 61,3000 61,2000
EUR 75,5500 75,4000
покупка продажа
61,3000 61,2000
75,5500 75,4000
23.04 — 30.04
64,6500
79,7700
Сайт finance.rambler.ru временно недоступен
Главная Новости Аналитика Какую недвижимость инвесторы выбирают в России в кризис
Какую недвижимость инвесторы выбирают в России в кризис

Какую недвижимость инвесторы выбирают в России в кризис

Источник: Ведомости |

В текущем году инвесторы вложат в российскую коммерческую недвижимость $3,5-4,5 млрд, оценивают консультанты. В прошлом году инвесторы потратили на российскую недвижимость менее $3 млрд. Экономическая турбулентность поможет игрокам рынка коммерческой недвижимости выработать и принять новые правила игры.

 

Трудно договориться в кризис

Инфляция стабильна, экономика слаба, спрос на кредит низок, бюджет тощ. Но рынок достаточно активный, проходят крупные сделки, - описывает ситуацию Сергей Камлюк, гендиректор KEY CAPITAL.

С точки зрения инвестиций в недвижимость основных проблем сейчас две, считает Евгений Семенов, руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL (Evgeniy Semenov, Regional Director and Head of Capital Markets, JLL, Russia & CIS). Первая - это отсутствие качественных активов, соответствующих ожиданиям покупателей по цене, и проблема с ликвидностью. Многие игроки считают, что есть и деньги, и объекты привлекательные, но в период экономической турбулентности действительно трудно договориться. Один из недавних примеров – расторжение соглашения между «Яндексом» и владельцем БЦ «Красная Роза» о покупке площадей в обмен на акции интернет-компании. С момента подписания соглашения акции подорожали и покупатель захотел получить за них больше.

Несмотря на коррекцию цен на активы после девальвации рубля в 2014-2015 гг., расхождения между ожиданиями продавцов и покупателей в цене в среднем достигают 20-30%, - оценивает Алан Балоев, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank.

Наталья Тишендорф, гендиректор компании Avica Property Investors (управляет активами Romanov Property Holdings Fund), считает, что цена, которую хочет получить продавец, и сумма, которую готов заплатить покупатель, всегда отличалась в среднем на 15%, примерно та же разница сохраняется и в кризис, только уровень цен теперь другой. Но не все продавцы это понимают.

 

По данным Николая Казанского, партнера Colliers International, по итогам первого полугодия 2016 г. общий объем транзакций составил $2,4 млрд, на апрель – июнь пришлось только $547 млн, «инвесторы осторожны». Наталья Круглова, директор бизнес-направления компании Strategy Capital Advisor, называет сумму $2,5 млрд, «в то время, как за весь 2015 год было осуществлено сделок на $2,8 млрд», т. е. активность растет. По оценкам CBRE, за июль - август в объекты недвижимости было вложено $450 млн (28 млрд руб.), «что на 12,5% больше, чем во II квартале 2016 г., когда было инвестировано $400 млн (26 млрд руб.)», - подсчитывает Олеся Дзюба, директор отдела исследований рынка CBRE. С января по август - на 20% больше, чем за соответствующей период 2015 г., говорит она.

 

У JLL цифры другие ($1,6 млрд за первое полугодие), но динамика тоже положительная – плюс 46% к аналогичному периоду прошлого года, «который отличился рекордно низкой инвестиционной активностью за десятилетие», уточняет Семенов.

Инвесторы фокусируются на московском рынке (82% закрытых за полугодие сделок) и на существующих активах (84%), - уточняет Семенов.

84% - вложения в недвижимость со стороны конечных пользователей, добавляет Казанский.

 

Откуда инвесторы

 

Долю иностранных инвесторов в общем объеме сделок Семенов оценивает в 11%:

Но они продолжают активно участвовать в переговорах». «Иностранцев на рынке почти нет, - категоричен Камлюк. - Есть миф о присутствии неких китайцев, но их в реальности мало кто видел и еще меньше – кто делал с ними бизнес.

«По факту только арабский фонд Mubadala хоть как-то себя проявил, проинвестировав в склады в Подмосковье, - добавляет Круглова. - Но на рынке присутствуют такие институциональные игроки, как MorganStanley, которые продолжают смотреть на офисные и торговые активы.

Во втором полугодии мы увидим крупные сделки в торговом сегменте и, возможно, с участием иностранного капитала, - предполагает Круглова.

«Интерес к рынку недвижимости существенно трансформировался после введения санкций и ухудшения экономических показателей, - комментирует Балоев. – Иностранные компании и фонды пугает непредсказуемость российского рынка, политические и экономические риски». Кто-то из игроков уже успел заявить о желании продать активы и уйти из России, другие серьезно обсуждают внутри данное решение. Но ряд иностранных инвесторов, напротив, планируют и дальше развиваться, как Hines, IKEA». Сегодняшний рынок им интересен, поскольку цены большинства объектов в долларах были скорректированы до 50%, а в некоторых случаях и более.

 

Во II квартале 2016 г. укрепление рубля привело к повторному пересмотру договорной стоимости объектов в рублях (чаще всего исходный капитал инвесторов – в иностранной валюте), - заметила Дзюба.

 

Казанский считает, что в первом полугодии деньги были на 96% российскими.

На рынке профессиональные московские зубры, надежды на то, что приедут инвесторы из Якутии и всё купят, почти не осталось, - говорит Камлюк.

У профессиональных игроков четкие потребности: «Непубличные объекты, тихие сделки, адекватные цены».

Покупатели работают со своими деньгами и с заемными из своих же финансовых структур, - описывает эксперт.

«Запрос на покупку стрессовых активов или доходных проектов, способных выдержать кредитную нагрузку или обеспечить рост стоимости в 2,5 раза при должном управлении, никуда не исчез, - говорит Камлюк. - Арендный бизнес по форме sale-lease-back, интересует частных инвесторов с бюджетом от 150 млн до 10 млрд руб.». Интерес сместился от крупных объектов к небольшим и ликвидным стоимостью до $50-100 млн, говорит Балоев:

На рынок инвестиций выходят компании и частные лица, которые ранее не занимались вложениями в недвижимость.

Найти покупателя на большие объекты непросто.

В каждом сегменте есть буквально два-три объекта, которые выставлены на продажу и изучаются ограниченным кругом компаний, - говорит Семенов.

Где сделки

Сделки или очень крупные, или очень мелкие, - отмечает характерную черту времени Круглова.

Крупные в основном в пользу банков, мелкие – в пользу конечных пользователей. Подавляющее число крупных сделок 2016 г. она относит к одному из трех типов:

Сделки как механизм расшивки обязательств (возврат долгов банкам), сделки как часть схемы договоренностей по другим активам (сделки с городом, например). Или закрытие сделок, согласованных в предыдущие периоды.

И почти все сделки 2016 г., по ее оценке, приходятся на офисный сегмент. Казанский согласен: по итогам первой половины года на офисы пришлось 88% от общего объема инвестиций ($2,1 млрд). Сменили собственников башни «Евразия» и «Эволюция» в ММДЦ «Москва-сити» и бизнес-центр «Президент плаза». Во II квартале была закрыта сделка по продаже БЦ «Марр плаза» (около 4,8 млрд руб.). Московское правительство купило 55 000 кв. м в башне «Око» в «Сити», добавляет Дзюба.

Офисные арендаторы продолжают оптимизировать затраты, сокращают площади, что, безусловно, отражается на инвестиционной привлекательности, - предупреждает Семенов.

По данным JLL, на долю офисов пришлось 58% инвестиций от общего объема закрытых в первом полугодии сделок «с учетом покупок под собственные нужды». Андрей Безверхий, старший директор отдела рынков капитала Cushman & Wakefield, вообще характеризует ситуацию на офисном рынке как «крайне сложную» из-за обилия незанятых площадей.

 

В Colliers считают, что торговый сегмент наименее активен (1% транзакций), хотя интересные объекты на рынке есть.

В текущей ситуации имеют существенный upside (возможность для увеличения капитализации объекта после приобретения) и небольшой риск downside (риск дальнейшего снижения стоимости объекта после приобретения), в то же время они достаточно капиталоемкие, требуют дальнейшего вложения средств в развитие объекта, - анализирует возможности Семенов из JLL.

Опрошенные REQ консультанты ждут роста спроса на торговые площади со стороны инвесторов.

По ряду крупных торговых активов ведутся переговоры: портфель Immofinanz из пяти ТЦ в Москве стоимостью около $1 млрд, «Лето» в Санкт-Петербурге стоимостью 10 млрд руб. и др., - говорит Казанский.

Из состоявшихся сделок он назвал продажу финской компанией Sponda ТЦ «Солнечный I» российской компании IT Development. Дзюба среди сделок июля - августа выделяет также продажу помещений (торговых и складских) сети «Столичные аптеки», покупку трети ЦУМа на Петровке компанией Mercury, покупка компанией «ДГ-19» 55%-ной доли в ТЦ «Зеленопарк». В Avica уверены: инвестиции в ТЦ оправданы. Например, планируется расширять ТЦ Dream House на Рублевке и построить вторую очередь площадью более 20 000 кв. м.

Под застройку уже приобретен рядом участок в 0,45 га. Объем вложений в проект составляет более $20 млн, - рассказала Лилит Адибекян, управляющий директор Dream House.

В Cushman & Wakefield также верят в торговые и логистические объекты со стабилизированным денежным потоком.

В них можно получить доходность более 12% на вложенный капитал, - говорит Безверхий.

По данным Colliers, объем инвестиций в складской сегмент в первом полугодии - $146 млн. Наиболее крупной сделкой стало приобретение РФПИ и арабским фондом Mubadala Development объектов группы PNK – «PNK - Чехов-3» (100 000 кв. м и земельный участок) и «PNK - Северное Шереметьево» (106 000 кв. м) за общую сумму около $ 100 млн.

На рынке недвижимости есть свои голубые фишки, которые будут востребованы во все времена, эти объекты последними теряют арендаторов в кризис и первыми восстанавливаются, - резюмирует Балоев, - их преимущество – местоположение.

В бизнес-центрах в так называемой кремлевской зоне и сейчас вакансия почти в два раза ниже, чем в среднем на рынке офисов класса А, - около 12% против 20,5%. Торговые центры у станций метро с большим пассажиропотоком также крайне востребованы у потенциальных арендаторов. «Атриум» на Курской, где общий пассажиропоток трех станций – около 150 000 человек в день, имеет long-list из потенциальных арендаторов, который не уменьшился и в этот кризис», - приводит пример Балоев.

 

Самый интвестиционно-привлекательный сейчас сегмент – участки под жилую застройку массовым жильем, но реализовать такие проекты могут лишь крупные инвесторы с соответствующим опытом. Да и то они предпочитают входить в проект не живыми деньгами, а, к примеру, долей в будущих продажах.

 

$3 млрд свободных денег

 

Ставки капитализации для московской премиальной недвижимости остаются неизменными: на уровне 10% для торгового и офисного сегментов, и 12,5% для складского, утверждает Казанский. По данным JLL, в Санкт-Петербурге это 11,5 и 11,25% для офисных и торговых центров соответственно и 13,5% для складских комплексов.

Они выше ставок капитализации в Европе и других развитых странах, - утверждает Андрей Безверхий из C&W. - Рынок недвижимости РФ в 2016 г. остается привлекательным для инвесторов с некоторым аппетитом к риску.

«Аппетит к коммерческой недвижимости остается высоким, - уверена Дзюба из CBRE. - По нашим подсчетам, сейчас у активных инвесторов, т. е. тех, кто готов вкладываться в недвижимость, доступно около $3 млрд собственного капитала». А что сделок мало – так это объясняется разницей в ожиданиях покупателей и продавцов. Семенов предлагает инвесторам «иметь веру в потенциал рынка в горизонте пяти лет и более, а не опираться на текущие ставки аренды и доход в моменте».

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Еще от Ведомости