Курсы валют
USD 61,6659 0,2569
EUR 72,1183 0,1101
USD 62,2 875 0,0225
EUR 72,5 925 0,0200
USD 62, 2956 0,1644
EUR 72, 6415 0,1551
USD 62,0200 61,8500
EUR 72,5600 72,8000
покупка продажа
62,0200 61,8500
72,5600 72,8000
28.05 — 04.06
61,6000
73,1000
BRENT 76,43 0,14
Золото 1301,81 0,11
ММВБ 2285,53 0,01
Главная Новости Аналитика Ипотека: снижение ставок не остановит торможение
Ипотека: снижение ставок не остановит торможение

Ипотека: снижение ставок не остановит торможение

Источник: Forbes.ru |

Павел Самиев

 

В 2016 году объем выданных ипотечных кредитов едва не дотянул до 1,5 трлн рублей. Ипотека стала драйвером как для банковского рынка, так и для строительного. Впрочем, во многом благодаря госпрограмме субсидирования процентных ставок на новостройки. Стоит ли ждать от ипотеки рекордов в 2017? Очевидно, драйвером кредитования и строительства она все же останется, но вот темпы прироста заметно снизятся.

 

Помимо достаточно высокой «базы» расчета, темпы прироста зависят и от динамики строительства. Предпосылки для торможения рынка жилья были заложены еще в 2015 году – объем вводимых строительных мощностей в России, по данным Росстата, упал в 7 раз. И действительно — в 2016 году построено на 1% меньше квартир, чем годом ранее, а объем ввода жилья сократился на 6,5% до 80 млн м2. Динамика строительного рынка за последние десять лет показывает, что периоды охлаждения длятся примерно по два года, а значит в 2017 году можно ждать роста объемов вводимого жилья. Насколько он будет значительным? Конечно, все будет зависеть от стабильности макроэкономической ситуации, но даже при отсутствии шоков рост вряд ли будет двузначным – 5-6% прироста представляются наиболее реальным уровнем в текущих условиях.

 

Динамика ипотечного рынка может быть в два-три раза лучше, а темпы прироста новых выдач составить до 15% (в абсолютном выражении – 1,7 трлн рублей новых кредитов по итогам 2017 года). Текущие процентные ставки по ипотечным кредитам находятся на приемлемом для заемщиков уровне – в среднем около 12,6% за 2016 год. При подобном уровне ставок ипотечный рынок активно рос в 2013 и 2014 годах — примерно на треть ежегодно. Обвал рынка в начале 2015 года был обусловлен ростом процентных ставок до уровня 14-15%. Несмотря на прекращение программы субсидирования ипотеки, нынешние ставки банков уже сильно приблизились к уровню 12%, который обеспечивала госпрограмма, а при дальнейшем снижении ключевой ставки имеют шансы опуститься еще немного. Массово снизиться они могут, пожалуй, не ранее II полугодия 2017. В первом полугодии прекращение госпрограммы субсидирования скорее может сдвинуть средние ставки вверх, и обусловить период охлаждения рынка.

 

Впрочем, банки уже сейчас предвидят это и пытаются предотвратить снижение интереса потенциальных клиентов. Так, Сбербанк на днях объявил о понижении ставок по собственным программам до уровня чуть ниже 11% — а это сильное предложение как с точки зрения психологического воздействия на будущего заемщика (ставка на уровне десяти с небольшим процентов «греет душу» неизбалованных дешевыми кредитами россиян), так и влияния на весь остальной рынок (за «законодателем мод» вынуждены будут в некоторой мере следовать и другие банки).

 

Ипотечный портфель растет темпами вдвое меньшими, чем новые выдачи. С 2011 года устойчиво увеличиваются суммы досрочно погашаемой рублевой ипотеки – для многих заемщиков процентные ставки по взятым ранее кредитам психологически достаточно высоки, поэтому долг стараются закрыть как можно скорее, и тем самым снизить переплату. В валютной ипотеке иная тенденция – виден резкий рост сумм рефинансирования, в том числе перевода долга в рубли, однако доля валютной ипотеки в общем объеме почти незаметна и на оценку рынка оказывает минимальное влияние. Низкая доля валютных кредитов позволяет ипотечному рынку быть лидером по качеству портфеля – если в валютной ипотеке просроченная задолженность составляет пугающие 31%, то в рублевой — всего около 1,2%.

 

Что касается структуры выдаваемых ипотечных кредитов, то прекращение госпрограммы субсидирования сместит часть спроса с сегмента новостроек, где программа обеспечивала львиную долю финансирования, в сегмент вторичного жилья. Однако кардинальных сдвигов пока ждать не приходится из-за ценового соотношения сегментов — зачастую предложение на вторичном рынке дороже аналогичных квартир в новостройках. И хотя продавцы, согласно опросам, готовы на небольшие скидки, размер желаемого дисконта со стороны покупателей значительно их превышает.

 

Часть отложенного спроса, несмотря на его значительную реализацию в прошлом году (многие оформили сделки ожидая прекращения госпрограммы, либо решились зафиксировать накопленные средства на первый взнос, приобретя жилье эконом-класса), все же остается и будет поддерживать рынок. В отсутствие госпрограммы субсидирования процентных ставок локальным стимулом развития для ипотеки могут быть программы регионов по поддержке отдельных категорий заемщиков, как правило, реализуемые в виде субсидирования первоначального взноса. Масштабы таких программ и возможности регионов, тем не менее, существенно меньше завершившейся госпрограммы. Для глобального же и более быстрого развития ипотечного рынка необходимо привлечение в него новых ресурсов (средств инвестиционных и пенсионных фондов, страховых компаний, других инвесторов), повышение конкуренции и дальнейшее снижение ставок.

Поделитесь с друзьями
Оставить комментарий
Еще от Forbes.ru