Дороже чем Москва: что купить в Малайзии, продав квартиру в столице России

Когда россияне выбирают страну для покупки недвижимости за рубежом, почти всегда их взгляд обращен на запад. Идей для покупки жилья на восточном направлении кратно меньше – как правило, это Таиланд или Вьетнам. Между тем, разобраться в географии Азии не только полезно, но и выгодно. Экономика многих государств региона быстро растет, а местная недвижимость стремительно дорожает. Ярким примером такой страны является Малайзия. Хотя для покупки жилья на ее территории потребуется бюджет как минимум столичной трешки, такое вложение может принести хорошую отдачу и достаточно быстро окупиться. Азиатский тигр и ипотечный пузырь Малайзия относится к наиболее успешным развивающимся экономикам: средний темп роста ВВП составляет 6,5%. При этом, цены на недвижимость в стране остаются, пожалуй, самыми доступными среди соседних азиатских государств. Согласно информации Numbeo.com, средняя цена квадратного метра в малазийских городах составляет 8,7 тысяч ринггит (около 125 тыс. рублей). "За 150 тысяч долларов в Малайзии можно купить хорошую двухкомнатную квартиру площадью 65-85 квадратных метров со всеми удобствами. За эту же цену в Сингапуре, Японии, Южной Корее нельзя позволить себе такую недвижимость", - отмечает менеджер малайзийского агентства недвижимости Rina Properties Ден Хван. Такой низкий порог входа автоматически привлекает инвесторов, желающих заработать на быстром росте одного из "азиатских экономических тигров". Второй важный аргумент, почему стоит присмотреться к местному рынку - его уверенный рост. По данным Национального центра информации по рынку недвижимости (NAPIC), индекс цен на жилье в Малайзии во втором квартале вырос на 5,6%. Ожидается, что цены и дальше будут расти в среднем на 3,4 – 3,9 % до 2019 г. Цены на недвижимость вверх толкают сами малазийцы. В стране отличная демографическая ситуация – население растет, половина жителей находится в возрасте до 50 лет, что говорит о приросте спроса на жилье в будущем. Также важную роль играют низкие ипотечные ставки - 3,5%. MIDF Research ранее заявляла, что в этом году продажи малазийской недвижимости будут расти благодаря одобренным кредитам. Объем ипотечного кредитования только за первый квартал увеличился на 9%, превысив отметку в 6,6 млрд. долларов, при этом отказы сократились на 50%. Впрочем, некоторые эксперты видят в таком скоростном росте опасность, и предупреждают о формировании пузыря. Некоторые эксперты допускают, что на ипотечном рынке страны скоро начнется коллапс – не все в состоянии оплачивать ежемесячные платежи за приобретенное жилье, - который приведет к обвалу цен с 500 тысяч до 300 тысяч ринггит. Кроме этого, на рынке существует большой объем нераспроданных объектов на вторичном рынке. Когда бюджета московской двушки уже недостаточно Правительство Малайзии чувствует интерес зарубежных инвесторов к местной недвижимости: чтобы их активность не привела к перегреву рынка, местные власти установили ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Минимальная цена входа на рынок для иностранцев – 1 млн рингит, это примерно 14,4 млн рублей. Согласно местному законодательству, граждане других стран не могут покупать недвижимость дешевле этой суммы. "Также иностранцы не могут покупать сельскохозяйственные угодья и земельные участки некоторых типов (например, некоторые участки зарезервированы для бумипутра, коренного населения Малайзии)", - уточняет эксперт по международной недвижимости Tranio Юлия Кожевникова. Для оплаты такого "входного билета" бюджета двушки уже недостаточно – придется добавить еще 4,4 млн рублей. Однако, если для тех, кто готов заплатить установленную цену, Малайзия готова предложить ряд преференций. Помимо белоснежных пляжей, уникальной природы, плюсом покупки недвижимости в Малайзии является высокий уровень жизни по ценам ниже московских. Зарплаты в Малайзии сопоставимы с московскими, но стоимость проживания на порядок ниже. Например, дом с четырьмя комнатами в хорошем районе можно снять за 700 долларов в месяц (42 тыс. рублей). Ежемесячная аренда трехкомнатной квартиры варьируется от 350 до 1000 долларов, плюс коммунальные услуги в районе 100 долларов. Еще одним плюсом являются налоги - Малайзия не облагает налогом доходы иностранцев. Кроме этого, покупатели недвижимости могут воспользоваться программой правительства страны Malaysia My 2nd Home (MM2H). По ней иностранец может находиться в стране на основе многократной визы сроком на 10 лет с возможностью продления. Но для этого нужно разместить 70 тыс. долларов на счете в малазийском банке. Также Малайзия является одним из самых популярных туристических направлений Юго-Восточной Азии, что дает возможность владельцу квартиры заработать на аренде. При этом, существуют и подводные камни для тех, кто собирается покупать недвижимость в Малайзии. "Покупатели могут быть не полностью защищены от банкротства застройщика при покупке недвижимости на этапе строительства. Приобретая жилье off-plan (ред. - покупка недвижимости на раннем этапе строительства), нужно удостовериться, что у девелопера есть лицензия на строительство", - говорит эксперт Tranio. Азиатские небоскребы по ценам выше Москвы Самые высокие цены на недвижимость в малазийской столице - Куала-Лумпуре. Это торгово-промышленный и финансовый центр страны, где сосредоточены представительства крупнейших банков и компаний Малайзии. Средняя стоимость "квадрата" жилой недвижимости равна 12 тыс. ринггит (172,2 тыс. рублей), что сопоставимо с Москвой. За двушку площадью 60 квадратных метров придется заплатить 11,1 млн. рублей, что чуть выше хорошей двухкомнатной квартиры в Москве. В некоторых районах стоимость недвижимости оказывается кратно выше. Например, жилье рядом со знаменитыми башнями-близнецами Petronas начинаются уже от 400 тыс рублей за квадратный метр. В тоже время в пригороде цены вполне демократичные и можно найти жилье по 90 тыс. рублей за "квадрат". В любом случае, квартиру можно сдавать в аренду, что принесет среднегодовую доходность примерно в 4%. Например, квартиру в районе Mont Kiara площадью 70 "квадратов" можно купить за 8,7 млн. рублей. Сдавать такую квартиру можно за 2,8 тыс. рублей в сутки. При 70% загруженности такая квартира может приносить в месяц 67,2 тыс. рублей, годовой доход составит 806,4 тыс. рублей. Окупиться такая квартира при краткосрочной аренде может 10,5 лет. При этом, нужно учитывать, что доходность от долгосрочной аренды будет гораздо ниже. За минимально-необходимую сумму (14,4 млн. рублей) в Куала-Лумпуре можно купить трехкомнатные апартаменты в 100 "квадртов" недалеко от башен-близнецов. Вторым по стоимости жилья после столице является султанат Селангор, который расположен на западном берегу полуострова Малакка. Селангор является одним из самых богатых штатов Малайзии с развитой промышленностью и транспортной инфраструктуры. Средняя стоимость жилой недвижимости составляет, по данным NAPIC, равна 457 тыс. ринггит (6,3 млн. рублей). Самое доступное жилье в штате Перак. Так, например "квадрат" жилья здесь стоит 5 тыс. ринггит (72 тыс. рублей). Квартира площадью 60 квадратных метров будет стоить 4,3 тыс. рублей.