Почти все наши договоры управления - незаконные

Наши постоянные читатели вырезают материалы «Вашего ОРЕОЛА» и используют их в спорных ситуациях с чиновниками и должностными лицами управляющих организаций, поставщиков коммунальных услуг. Мне передают, какими словами последние меня называют, но смело говорите: не выполните как положено - пойдём к прокурору, в ГЖИ или в Общество потребителей. Пусть хоть как называют. Главное, чтобы выполняли всё, за что платят потребители. А не выполнят - любого из читателей защитим бесплатно в суде. Руководители, кто реально оценивает ситуацию и старается не допускать конфликтов с жильцами и прессой, реагируют на наши публикации. Просто не считаю нужным об этом писать - так должно быть. По нашим последним материалам ООО «Коммунсервис» навело порядок на чердаке дома по адресу: мкр Входной, 12, где председателем совета является Валерий Калиниченко, а ООО «ЦентрЖилСервис» пообещало возвратить разницу ОДН между нормативом и показаниями приборов учёта в доме по ул. Степанца, 8, где председателем совета является Валерий Шабалдас. Причём, как правило, в крупных компаниях редко допускают явно незаконные действия, а вот в мелких УК это сплошь и рядом, и мне профессионально понятно почему. Сегодня не 2005 год (кто забыл - это дата появления частных компаний на рынке жилья) - требований к УК столько, что только профессиональные жилищники могут всё выполнить хотя бы на удовлетворительном уровне, а кроме того, просто нужно иметь набор специалистов, что в мелкой УК объективно невозможно, потому что сбора от небольшого количества домов не хватит. Вот и живут они от банкротства до банкротства, от арбитража с ресурсниками, у которых воруют ОДН (берут с жильцов деньги, а поставщикам не оплачивают) до суда с жильцами за невыполнение ремонта. «Нам бы ночь простоять да день продержаться», - говаривал Мальчиш-Кибальчиш. Вот только Красная армия не подойдёт - подойдут ГЖИ или прокуратура и постепенно нарушители уйдут с рынка. «Ваш Ореол» будет продолжать показывать положительное и указывать на недостатки - вне зависимости от должностей тех, кто в них повинен. Как жильцы капремонт принимали В Общество потребителей обращаются не только жильцы, но и управляющие организации, подрядчики, поставщики ресурсов. Ведь не всегда они бывают неправы - например, мы всегда содействуем «ОмскВодоканалу» в установке заглушек на канализацию неплательщикам - разве правильно получать воду и не платить за неё годами?! Тем более что, напомню, по нормативам ФАС часть недоплаты на будущий год раскидают между добросовестными плательщиками. С вопросом обратился уважаемый мною, наверное, самый опытный в городе подрядчик по установке и эксплуатации приборов учёта и инженерных систем многоквартирных домов генеральный директор ООО «Этис» Аркадий Пашковский. Всё лето делали ремонт системы отопления в доме по ул. Кемеровской, 2 по спецсчёту: разработали и согласовали проект с изменением схемы подачи тепла, заменили трубопроводы, установили прибор учёта тепловой энергии, успели к началу отопительного сезона. Подготовили акты приёмки работ, а совет дома не подписывает - требуют ещё акты приёма передачи установленного оборудования и трубопроводов в общую собственность собственников помещений - без них принимать не хотят. Законно ли такое требование? Двадцать пять лет работаем, и никогда таких актов никто не просил. А без подписи жильцов не можем сдать документы в фонд капремонта на оплату. Сразу скажу - жильцы однозначно правы. К моему стыду, и в домах моих УК никаких актов, за исключением отдельных домов, не составляется, а это неправильно. Благодаря требовательности председателя совета дома Николая Денисова и ответственного за капремонт Владислава Проволовского сегодня расскажем, как оно должно быть (на снимке последний принимает работы у директора «Этиса», а в руках эти самые акты). А начнём с небольшого отступления. 2010 год. Только недавно создали ООО «Труд» - и тут такое «ЧП»: в подвале дома по ул. Труда, 11 воруют толстый медный кабель, который разводил ток от ВРУ по подъездам. Стоимость более 100 тысяч рублей (это в ценах 2010 года)! На редкость милиция в этот же день находит виновных - жителей микрорайона, и вот незадача - УК должна подтвердить принадлежность кабеля и его стоимость, без этого дело возбудить нельзя. А документов нет ни на дом, ни на кабель никаких, кроме старого техпаспорта советских времён: проекта нет, изменения в техпаспорт не вносились, актов о приёмке кабеля после капремонта по закону № 185-ФЗ тоже нет. Ну, срочно выловили подрядчика, хорошо, ремонт был в 2009 году, и тогда ещё не закрылся «Сибирьэнерго-Комфорт», который этот ремонт делал - оформили акты, сдали в милицию, кабель прикрепили на прежнее место, а впоследствии двери заменили на металлические, как и в других домах. Полагаю, мораль понятна: всё общее имущество дома, начиная от металлических дверей подъездов и заканчивая антеннами на крыше, должно быть где-то отражено, иначе юридически его нет - вы не сможете нигде отстоять свои права. Теперь из последних новостей. Сначала в Кировском округе, а теперь ещё в Советском и Октябрьском округах некая свердловская фирма, с которой «Экос» расторг договор из-за претензий к работе, стала забирать контейнеры с площадок. Те дома, где имелись акты о том, что контейнеры принадлежат жильцам и установлены на их средства, отстоят своё имущество, а по другим домам может быть судебный спор. Раз эти контейнеры в УК не числятся, поди докажи, чья это собственность, они же говорить не могут. Требования закона Давайте посмотрим, что на эту тему говорит закон. А говорит он о том, что почти все наши договоры управления, строго говоря, незаконные, поскольку нарушено прямо требуемое в законе условие: нет одного из основных условий договора: «3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома». «Должны быть», причём самым первым пунктом, заметьте. А о чём говорить, если неясно, каким именно имуществом управляет УК, сколько его, в каком оно состоянии - тогда как вообще считать тариф? Какие категории объектов входят в состав общего имущества собственников помещений, указано в статье 36 ЖК РФ (кому интересно более подробно - смотрите на нашем сайте, так как текст длинный), а ещё подробнее это расписано в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (пункты с 1 по 9 Правил). Причём мне лично нравится, как технически юристы расписали общее имущество в постановлении № 491: указали начальные и конечные границы. Если бы люди читали этот документ - не задавали бы вопросы: почему слесарь требует деньги за ремонт раковины или унитаза - просто потому, что они не входят в общее имущество, а значит, в тариф. В свою очередь, ресурсники часто пытаются «надуть» УК, ТСЖ, ЖСК - заставить чинить за счёт жильцов ввод в здание в той части, которая находится за пределами общего имущества дома. То же и с земельным участком: до сих пор сталкиваюсь с наследием незаконной деятельности «ЖКХ «Сервис» - пресловутой уборкой 10 метров от дома в девятиэтажном доме и пяти метров в пятиэтажном, когда ещё в 2006 году Родина прописала в п. 11 постановления № 491, что убираться УК должен весь земельный участок под домом по кадастровому паспорту, а вот за его пределами - только по решению собрания жильцов (принуждать убирать ещё что-то за счёт квартплаты незаконно - см. п. 15 постановления). Однозначно, если нет сведений об общем имуществе дома - управлять таким домом, просто даже обслуживать его - затруднительно. Где же мы должны прописать и при всяком изменении дополнять сведения об общем имуществе дома? В техническом паспорте на здание. В силу подпункта «а» пункта 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее - Правила 416), управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением таких стандартов, как приём, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, в порядке, установленном указанными Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости). Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственное лицо, в данном случае - управляющая организация, обязано в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, а также вносить необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (пункт 27 Правил № 491). В соответствии с пп. «а» п. 24 Правил № 491 в состав технической документации на многоквартирный дом входят документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества. В силу п. 1 Таблицы Б.1 Приложения «Б» к ГОСТ Р 56038-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования» (далее - ГОСТ Р 56038-2014), в состав технической документации входит технический паспорт многоквартирного дома. В итоге акты приёма-передачи оформили, работы приняли. Кстати, советую оформлять эти акты в трёх экземплярах: в том числе один - в УК, один - председателю совета дома, так как бывают разные ситуации - вдруг УК потеряет, или вы решите её сменить. Общество. Акт приема-передачи имущества после капремонта в состав дома. Скачать здесь