Роман Бабичев: «Необходимо быть бдительным и не бежать на демпинговые варианты»

Когда речь заходит о том, чтобы сдать или снять квартиру, многие решают, что «сами с усами» и обойдутся без посредников. Но если бы это было так просто, откуда бы тогда брались толпы пострадавших от мошенников? К сожалению, в этой сфере их очень много, потому что схемы обмана просты и вечны. Для преступников это легкие деньги, а для несостоявшихся арендаторов – финансовые и временные потери и моральный ущерб. Что же делать, на что обращать внимание при съеме квартиры, как обезопасить себя? На этот вопрос ответил Роман Бабичев, руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья». От какой суммы сейчас начинается аренда «однушки» в Москве и МО? За последние полгода ставки не претерпели никаких изменений. Цены зафиксировались, и каких-то ощутимых скачков не наблюдается. В Москве средняя арендная ставка однокомнатной квартиры эконом-класса начинается от 23 тыс. рублей, в Подмосковье однокомнатную квартиру можно снять от 12 тыс. рублей. Если говорить о комфорт-классе, то средняя стоимость в Москве начинается от 36 тыс. рублей в месяц, в Подмосковье — от 18 тыс. рублей. В связи со строительным бумом в Москве и области предложение квартир в аренду увеличивается. Влияет ли это на рынок аренды и как? Появление нового объема жилого фонда в Москве началось с освоения территорий бывших производственных зон. В связи с чем сейчас мы наблюдаем строительство жилых комплексов почти в каждом округе столицы. Но реализация проектов продолжается, не все объекты введены в эксплуатацию и заселены. Постепенный вывод объектов во вчерашних новостройках практически не влияет на рынок аренды в плане перенасыщения квартирами. Однако в Новой Москве существуют отдельные районы, в которых сдается особенно много квартир. К ним относится Юго-Запад (Коммунарка, Переделкино), а в ближайшем Подмосковье это Люберцы и Красногорск. Какие квартиры наиболее популярны у арендаторов? По расположению, комнатности, классу жилья? Тренд не меняется. По-прежнему популярностью пользуются квартиры по адекватной цене, то есть не дешевые квартиры, а квартиры с оптимальным соотношением цена-качество. Например, если однокомнатная квартира, расположенная на Цветном бульваре, с качественным евроремонтом, со всей мебелью будет сдаваться за 50 тыс. рублей в месяц, то ее арендуют за два-три дня. Этого нельзя сказать, например, об однокомнатной квартире за 23 тыс. рублей в месяц, которая расположена в районе Выхино. Сдаваться подобное жилье будет гораздо дольше. Или, например, если взять приличную квартиру за 28 тыс. рублей и «бабушкин вариант» по такой же цене, то шансов у «бабушкиного варианта» нет. Если же «бабушкин вариант» на м. Таганская за 28 тыс., а приличная квартира на м. Выхино за 28 тыс., тогда больше шансов у «бабушкиного варианта». Здесь прямая зависимость от местоположения. Единственный плюс — это цена, других объективных причин нет. Снимают «бабушкин вариант» в основном те, у кого ограниченный бюджет. В небольшом количестве случаев — те, кому необходимо жилье в определенной локации из-за школы, детского сада. Конечно, люди предпочитают жить в хороших квартирах. Есть арендаторы, которые рассматривают и подбирают дешевые варианты съема, но даже они не будут бросаться на все подряд, а будут выбирать и выберут самый оптимальный вариант. Можно ли сегодня сдать квартиру в запущенном состоянии, за сколько и кому? Сдать можно все что угодно. Например, два месяца назад сдавалась трехкомнатная квартира за 30 тыс. рублей в месяц рядом с метро Академическая. Квартира была в неудовлетворительном состоянии: проводка торчала наружу, сантехника не работала. Как выяснилось, люди, которые ее сдавали, были в местах заключения на протяжении 8 лет. Они попали в полицию прямо из квартиры. В ванной комнате остались даже детские пеленки, которые не успели снять. Они висели там 8 лет. В итоге квартиру сняли мигранты из Средней Азии. На каждую квартиру найдется свой жилец. Кто и зачем размещает фальшивые объявления в интернете? Как их можно отличить от реальных предложений? Фальшивые объявления – легкий способ заработка для мошенников. Они публикуют объявления о сдаче квартиры с шикарным ремонтом и ценой на 20% ниже рыночной и ставят комиссию 100%. Люди видят подобные объявления и в телефонном разговоре принимают решение, переводят деньги на электронный счет. В итоге остаются без денег и без квартиры. Отличить подобные объявления просто. Во-первых, они имеют хорошие фотографии, взятые в основном из интернета с сайтов дизайна квартир. Квартира предлагается, как правило, с отличным ремонтом и со ставкой минимум на 20% ниже рынка, а иногда и еще ниже. Вас просят незамедлительно перевести сумму за аренду на электронный счет. Все это говорит о том, что вы столкнулись с мошенниками. Какие нечестные или мошеннические способы используют сегодня посредники при аренде? Опишите, пожалуйста, подробно их уловки. Рынок аренды – заманчивое поле для мошенников. Жертвой всегда считается потенциальный квартиросъемщик, но под угрозу попадают и агенты. Здесь необходимо понимать, кто посредник. Если мы говорим о риэлторах, то здесь нет мошеннических схем. Это могут быть профессиональные уловки, например, не сказать собственнику, что у клиентов есть животные, или не сказать, что в доме полным ходом идут ремонты. Также можно в объявлении о сдаче квартиры не указать, что необходимо оплачивать квартплату, а на месте, когда людям квартира понравится, сказать, что сверх арендной ставки и коммуналки им надо платить и квартплату. А ведь в Москве за двухкомнатную квартиру сумма квартплаты может быть около 5 тыс. рублей в месяц. Один из самых распространенных способов мошенничества — это пересдача квартиры третьим лицам (сразу множеству). Аферисты делают поддельное свидетельство о собственности, стоимость аренды занижают, придумывают историю о срочном переезде и необходимости быстрой сдачи квартиры и т. п. Далее сдают квартиру 5−10 людям в течение последующих дней. Естественно, берут деньги за два месяца, выдают ключи и исчезают. К варианту обмана, когда страдает собственник, можно отнести посуточную сдачу жилья. Если квартира находится в центре (чаще всего), мошенники открывают там бордель или покерный клуб. Это может принести проблемы собственнику жилья. Что нужно, чтобы не стать жертвой мошенников? Какие меры предосторожности нужно предпринимать? Одно из главных сообщений, которое мы пытаемся донести до арендаторов и арендодателей — для решения своих жилищных проблем необходимо обращаться в проверенные и хорошо зарекомендовавшие себя агентства недвижимости. В этом случае жилищные проблемы решаются в кратчайшие сроки, без проблем и ненужных рисков. Профессиональный агент не подпишет договор, пока полностью не удостоверится в надежности сделки. Люди думают, что, сэкономив на риэлторских услугах и ознакомившись с информацией в интернете, можно все сделать самостоятельно. К сожалению, это не так. Вы же зубы себе сами не вырываете? Хотя это тоже вроде бы просто сделать. Собственники думают, что если они сами будут сдавать квартиру, то сделают это быстрее, так как клиенту не надо будет платить риэлтору. Он не думает, что человек, который заплатил риэлтору, это уже какой-то якорь. В противном случае, если такой клиент найдет себе через неделю такое же жилье на пару тысяч дешевле, он просто съедет, а собственнику придется опять заниматься поиском. Если же клиент заплатил риэлтору, то ему невыгодно съезжать. Собственнику квартиры застраховать себя от мелких мошенников, например, таких, кто пересдает квартиру посуточно, можно, прописав в договоре штрафные санкции. Арендатору же обезопасить же себя от мошенников, которые сдают квартиру сразу нескольким людям, сложно. Здесь ему необходимо быть бдительным и не бежать на демпинговые варианты сломя голову. Профессиональных мошенников распознать очень сложно. В погоне за дешевой квартирой, не обращаясь к услугам профессионалов, легко попасться на их удочку. И тут денежных потерь не избежать. На что нужно обращать внимание арендатору при просмотре квартиры? Арендатору необходимо тщательно осмотреть квартиру на предмет различного рода повреждений стен, пола или мебели. Далее внести информацию в акт приема-передачи квартиры. Посмотреть, как работает сантехника, проверить работу всей техники, описать все имущество, которое находится в квартире. Также следует обратить внимание на присутствие ловушек для тараканов и наличие других насекомых. При съеме квартиры в новостройке нужно прийти днем и послушать, насколько шумно из-за ремонтов. Уточнить, кто проживает по соседству, нет ли сомнительных личностей, у которых вечные праздники. Не забыть посмотреть потеки на потолке. При наличии неоднократных потеков вероятно, что наверху проживает несколько собак, антисоциальные лица или пожилые люди, которые забывают закрывать воду. Какие документы требовать у арендодателя? О чем спрашивать? Если квартира в собственности, необходимо посмотреть свидетельство о собственности (сейчас выписку из ЕГРН). Обратить внимание на количество собственников, так как нужно согласие всех. В случае если квартира в социальном найме, то посмотреть договор социального найма. Прочитать в нем, могут ли указанные люди сдавать квартиру в аренду. Посмотреть выписку из домовой книги, сколько человек прописано в квартире, и взять письменное согласие всех на сдачу квартиры. Что будет с ценами на аренду квартир в ближайшие месяцы – ваш прогноз? Тенденция на ближайшее время — это стабилизация рынка, цен. Глобальных изменений в ценовой политике ожидать не стоит, если только опять не будет каких-нибудь финансовых катаклизмов. Стоимость аренды квартир расти и падать не будет. Возможны колебания в 5% в сторону уменьшения и увеличения, но не больше. На рынке аренды стабильность. И это хорошо!