«Часть дома никто из кадастровых инженеров на учет не поставит»

Сделки с недвижимостью скоро будут заключать по новым правилам В Москве много строят, а также часто заключают сделки с недвижимостью. В плане законодательства интересы покупателей-жителей Москвы становятся довольно актуальными, считает Алексей Ефимов, руководитель Экспертно-аналитического центра экономики недвижимости Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ. О законодательных новеллах в сфере недвижимости эксперт рассказал на научно-практической конференции «Москва «резиновая»: сколько еще жилья можно построить в столице?». С объектами недвижимости в России все непросто, а все особенности в области законодательства начинаются с понятийного аппарата. «Ни в одной стране мира за такой короткий период времени не менялось само определение недвижимости», – заявил Алексей Ефимов. Сегодня в соответствии с новым законодательством любой объект недвижимости в россии определяется по его уникальной характеристике – кадастровому номеру. «В связи с вступлением в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» каждый уважаемый девелопер или риэлтор должен понимать, что в объекте и предмете договора мы будем писать вид недвижимости и кадастровый номер – и ничего лишнего, чтобы это потом ни в коем случае не противоречило записи в Росреестре», – рассказал эксперт. По его словам, сегодня индивидуальными характеристиками в кадастре наделяются и земельные участки, и помещения. Изменения в Гражданском кодексе РФ коснулись процедуры регистрации договоров (статья 8.1 Государственная регистрация прав на имущество, статья 130. Недвижимые и движимые вещи). Большая часть сделок теперь проходит с участием нотариусов. «Я знаю, что риэлторское сообщество очень долго воевало с нотариатом, сейчас по сведениям Росреестра в сто раз увеличилось количество операций, связанных с нотариусами, так как к ним перешли все операции с долями квартир, с участием несовершеннолетних, лиц с ограниченной дееспособностью – все через нотариат. Все такие операции, которые осуществляются нотариатом, оформляются в Росреестре в электронном виде без экспертизы за один день, а с учетом экспертизы, если это будут документы, всего за три дня. Приостановок сделок при операциях с участием нотариуса мы не знаем», – сообщил Ефимов. Также новшеством в ГК является норма права, регламентирующая момент вступления договора в силу. Как подчеркнул эксперт, договор, если он требует государственной регистрации, считается заключенным для третьих лиц с момента регистрации. Таким образом, обязательства сторон возникают по отношению друг к другу с момента заключения договора, а для третьих лиц (кредиторы, наследники, иные лица) – только с момента регистрации договора. Существенно повлияет на все процессы в сфере регистрации и сделок с недвижимостью статья 130 Гражданского кодекса РФ – «Недвижимые и движимые вещи». В частности, появился такой новый объект – машино-место как объект гражданского права. Как подчеркнул Алексей Ефимов, сделки с машино-местами возможны, только если они учтены в кадастре недвижимости. «Нет кадастрового номера – никакой сделки по объектам, даже если имеется купчая и регистрация документа осуществлена (такие были до 31 января 1998 года). Все это не является основанием для заключения договора. В предмете договора обязательно должен стоять кадастровый номер, иначе мы не сможем вам чем-то помочь как регистраторы», – рассказал эксперт. Сегодня в Минэкономразвития внесен новый проект, сулящий кардинальные изменения в Гражданский кодекс в сфере недвижимости. Например, в ГК появится новый термин – Единый объект недвижимости, возвращающее на рынок такое понятие, как домовладение. Также будет введено понятие – земля с улучшением: до тех пор, пока построенное здание не поставят на кадастровый учет, оно будет считаться проектом улучшения земельного участка, все процедуры по сделке будут происходить именно с земельным участком. «С введением поправок для жителей многоквартирных домов мало что изменится. А вот жителей таунхаусов это коснется, – заявил Алексей Ефимов. – Таунхаус будет определен как блокированный жилой дом в жилом доме блокированной застройки. Наконец-то появится разделение: квартира и блок в таунхаусе. В законодательстве будет определено конкретно: есть боковые стены, разделяющие блоки, значит это блокированный жилой дом». Эксперт подчеркнул, что сегодня просто часть дома никто из кадастровых инженеров на учет не поставит, потому что она не является объектом оборота и не имеет самостоятельного кадастрового номера.