Вторичный рынок загородного жилья завален "предложениями из 90-х"
Спрос на загородную недвижимость на вторичном рынке Подмосковья за год снизился почти на четверть (23%), подсчитали аналитики "ИНКОМ-Недвижимость".
Эксперты связывают это с низким качеством самого предложения. На продажу выставляется много жилья, построенного еще в конце 90-х – начале 2000-х годов, которое уже морально устарело и не отвечают требованиям современного покупателя.
Чаще всего на продажу выставляются коттеджи, на них приходится 42% предложения. На втором месте – земельные участки (30%), на дачи приходится 26%. Меньше всего предложений по танхаусам и дуплексам – всего 2%. Средняя площадь экспонируемого коттеджа составляет 238,7 "квадартов", дачи – 138,8 "квадратов", блокированного дома – 211,8 "квадратов", участка – 12,7 сотки.
При этом, цены на многие объекты нередко оказываются завышеными на 40-50%. По словам руководителя департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимость" Алексея Сенчука, многие продавцы продолжают оперировать докризисными ценами, в то время как бюджеты реальных сделок сокращаются.
В такой ситуации продавцы оказываются перед выбором.
Часть из них, не найдя покупателя, готового заплатить желаемую цену, просто отказывается от продажи. "Некоторые владельцы "вторички" могут держать ее годами. Часто их позиция меняется лишь с появлением острой необходимости продать свой объект – например, долгов или кредитных обязательств", - считает Алексей Сенчук. Именно с этим связано снижение предложения в сегменте на 8,4%.
Часть продавцов наоборот начинается свыкаться с новой рыночной реальностью и соглашается на скидки и снижение цен. Благодаря этому на рынке в последнее время наметился небольшой рост активности.
"Осенью мы, наоборот, наблюдаем активизацию рынка – в сентябре и октябре заключено больше сделок, чем в весенне-летний период. За два прошедших осенних месяца мы зафиксировали такое же количество сделок, как за три летних месяца. И по итогу ноября мы ожидаем, что эта осень не только сравняется с 2016 годом по числу сделок, но и превысит прошлогодние показатели", - рассказал управляющий партнер "Миэль-Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.
Сейчас средняя стоимость коттеджа на вторичном рынке равна 12,8 млн. рублей, что на 16% дешевле, чем в прошлом году. Дачи в цене потеряли четверть, сейчас их предлагают в среднем за 5,6 млн. рублей. Танхаусы подешевели на 10% до 15,5 млн. рублей. Меньше всего снизилась цена земельных участков – на 9%, риелторы оценивают их среднюю стоимость в 2 млн. рублей.
Поддержку вторичному рынку также окажет то, что в первичном сегменте предложение постепенно сокращается и новых проектов появляется все меньше.
Опрошенные участники рынка считают, что сейчас удачный момент для покупки и инвестировать в жилье на загородной "вторичке" все же выгоднее, чем, например, строить коттедж своими силами.
"Если несколько лет назад, ценовая разница в стоимости участка с подрядом (УСП) в коттеджном поселке и строительством дома своими силами на купленном участке без подряда составляла до 10%, то сегодня ситуация иная: приобрести готовый дом дешевле, чем купить участок и строить коттедж самостоятельно", - говорит Владимир Яхонтов.
Например, готовый коттедж от собственника в Новой Москве площадью 120 "квадратов" на участке 5 соток можно купить по цене от 7 млн. рублей. Это сравнимо только с себестоимостью строительства кирпичного дома размером 200-250 кв. м, это без внутренней отделки и без стоимости земельного участка, который нужно подготовить к стройке, а также провести работы по инженерным коммуникациям. В итоге построить дом самому будет стоить вдвое дороже, чем приобрести у застройщика. Получается, что на данном этапе загородный дом является одновременно и инвестиций, подытожил эксперт.