Елена Малиновская: главное сейчас на рынке — это качество проекта

О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости "Вести.Недвижимость" рассказала директор по аренде управления недвижимости компании Millhouse Елена Малиновская. — Что сейчас происходит в таком сегменте коммерческой недвижимости как бизнес-центры? — Мне кажется, глобально происходящее можно назвать "качественными изменениями рынка". Прошли те времена, когда начинали строить, только по той причине, что вдруг появилась земля под строительство. Непрофессиональные девелоперы уходят с рынка или не строят ничего нового. А профессионалы тщательно подходят к решению о новом строительстве, которое сейчас находится на рекордно низком уровне. При этом девелоперы и собственники все больше внимания обращают на качество бизнес-центров — как новых, так и функционирующих. Занимаются их реконструкцией, улучшением инфраструктуры, отношениями с арендаторами. Последний тренд — это открытие детских садов на территории офисных комплексов. Это позитивные и правильные изменения в сегменте бизнес-центров. Подобные нововведения идут на пользу и арендаторам, и арендодателям. — Появились ли какие-то новые тенденции за последнее время? — В связи с резким ростом вакансии в офисных центрах перед многими собственниками действующих зданий встал вопрос удержания текущих арендаторов и привлечения новых на вторичные площади. Помимо снижения арендных ставок, которой уже несколько лет, арендодатели больше вкладывают в свои здания, улучшая уровень эксплуатации, занимаясь переоформлением или перестройкой общественных зон, расширяя инфраструктуру, добавляя в нее новые "фишки". Например, очень активно растет доля коворкингов в бизнес-центрах разных уровней и локаций. Как говорится, от креативных пространств ля стартапов, которые можно быстро развернуть на освободившемся этаже, до строительства больших проектов с нуля, когда большая часть здания или все здание отдается под коворкинг. — Что сейчас происходит с ценами на аренду помещений в бизнес-центрах? Собственники по-прежнему снижают цены и конкурируют между собой? — Этот процесс начался еще в 2015 году и является логичным и закономерным для перенасыщенного рынка. Собственники по-разному реагируют на ситуации. Те, кто строил в основном на заемные средства и не имел запаса прочности, корректируют ставки в попытке отбить хотя бы операционные и кредитные расходы. Те, кто строил, не обращая внимания на качество, тоже вынуждены уступать. Профессиональные собственники, управляющие сбалансированным портфелем объектов, пытаются сохранить актуальность для арендаторов. Конкуренция между собственниками была всегда, но сейчас обострилась. Это тоже закономерный процесс, который опять же позволяет качественно улучшать проекты, выходящие на рынок. Все это, несомненно, позволит арендаторам чувствовать себя стабильнее и сделает рынок в целом сбалансированным и устойчивым. — Можно ли говорить о том, что отечественный рынок коммерческой недвижимости переживает кризис? — Как я уже сказала в начале, сейчас наблюдается рекордно низкое строительство новых проектов, замедлились темпы и масштабных проектов реконструкции. При этом сохраняется достаточно большой процент вакантных площадей среди уже введенных ранее объектов или освободившихся офисов. Это значит, что инвестировать в новые проекты все еще малоинтересно и рискованно. Кроме того, инвесторов в принципе очень мало. Да, конечно, кризис по-прежнему присутствует, но насколько он глубок можно будет оценить только после того, когда все закончится. — Могут ли трудности на рынке недвижимости кардинальным образом повлиять на ценовую политику арендодателей на ближайшие годы? — Уже сейчас мы видим, что ценовая политика арендодателей достаточно сильно поменялась. Опять же, некоторые проекты это не сильно затронуло, а некоторые — слишком. Но в целом, падение ставок очевидно. На мой взгляд, они уже не вернутся на докризисный уровень, а могут лишь немного вырасти. Что касается ценовой политики арендодателей, то она будет выстраиваться не только из размера арендной ставки, а из множества дополнительных факторов: размера арендных каникул, готовности инвестировать финансы на отделку помещений, гибкости договора, предоставления бонусов. — Через сколько лет ситуация на рынке новых офисов и бизнес-центров может хотя бы приблизиться к докризисному уровню? — Не уверена, что офисному рынку нужно к этому стремиться. Уровень нового строительства должен быть связан со спросом на рынке. Сейчас спрос низок, но необходимо учитывать, что любой проект в среднем требует три года для того, чтобы понять — будет он приносить прибыль или нет. Так что девелоперам нужно смотреть не на сегодняшнюю ситуацию со спросом, а пытаться прогнозировать будущее. Есть одна интересная тенденция — крупным арендаторам, рассматривающим площади в районе 10000 кв. м или больше, становится все сложнее находить хорошие предложения. И это знак для некоторых девелоперов, что можно "размораживать" проекты.