Татьяна Дивина, Cushman&Wakefield: Кризис "спас" рынок торговой недвижимости от перенасыщения

- Можно ли сказать, что рынок торговой недвижимости вступил в новую реальность? - Да. Но это связано не только с последствиями экономического кризиса, но и с тем, что изменился сам рынок – он стал более конкурентным из-за накопившегося за несколько лет роста предложения. Конечно, макроэкономические показатели постепенно улучшаются, восстанавливается потребительский сектор, но с учетом того "багажа", который уже есть у отрасли, она не будет демонстрировать сумасшедших двузначных темпов роста. - То есть, то, что макроэкономический кризис случился одновременно с кризисом на рынке коммерческой недвижимости, - это совпадение? - Если бы не сложности в экономике, то отрасль пришла бы к текущему состоянию на два-три года позже. Кризис просто ускорил этот процесс и в каком-то смысле спас рынок торговой недвижимости от перенасыщения в отдельных городах. Конечно, в целом по России достаточно низкий уровень насыщенности современной коммерческой недвижимостью на 1000 человек, но в мегаполисах рынок уже достиг баланса. "Пропал эффект новизны больших торговых центров" - Отдельные города - это Москва и Санкт-Петербург? - Нет! По насыщенности на 1000 человек лидирует Краснодар, на втором месте - Самара, а Москва даже не в тройке лидеров, и именно она в первую очередь почувствует восстановление рынка в 2020-2022 гг. Новыми точками роста рынка коммерческой недвижимости в столице статут проекты строительства крупных объектов недвижимости рядом с новыми ТПУ, которые вписываются в изменившийся подход потребителей к покупкам. Ритейл становится более утилитарным, поскольку пропал эффект новизны больших торговых центров и зарубежных брендов, который привлекал покупателей на этапе становления рынка. Теперь продавцы стараются быть ближе к покупателям. Например, в последнее время активнее всего развивается формат магазинов у дома. Даже сети гипермаркетов объявляют о запуске подобных проектов, чтобы оказаться ближе к своей целевой аудитории. - Какие регионы страны будут новыми драйверами роста рынка коммерческой недвижимости? - В первую очередь, это крупные города Кавказа и Дальнего Востока. Найти достаточно густонаселенный город, где пока нет современных ТЦ – это мечта каждого девелопера. - Какими вы видите перспективы небольших торговых центров? - Развитие такого формата будет стимулировать в первую очередь нехватка земельных участков в подходящих локациях, а также высокий уровень насыщения рынка. Скорее, речь идет о галереях на первых этажах жилых домов или небольших торговых центрах, возводимых как часть проектов комплексной застройки. Многие девелоперы, занимающиеся комплексной застройкой, в рамках проектов строят небольшие ТЦ, но уже после запуска второй-третьей очереди проекта, когда микрорайон заселен. - Кто арендаторы таких ТЦ? - Якорный арендатор – продуктовый супермаркет; плюс какие-то демократичные бренды одежды, сервисные услуги и частные предприниматели. - В целом, эпоха ТЦ-гигантов подходит к концу? Теперь они будут становиться меньше? - И да, и нет. Мы ожидаем, что в ближайшее время на рынок ежегодно будет выходить один крупный проект и несколько небольших. Крупные проекты, по-прежнему, могут быть успешными, но лишь, если смогут "выбивать" абсолютно всех конкурентов в округе. Например, в крупнейшем торговом центре США – Mall of America – есть полноценный развлекательный парк, и ради его посещения потребители приезжают даже из соседних штатов. В России ведется строительство похожего проекта – "Остров мечты" в Москве, где будет крупный развлекательный парк (по информации девелопера, это будет самый крупный в мире крытый тематический парк) и торговая составляющая. "Даже проблемные объекты можно реанимировать" - Как за последнее время изменился портрет арендатора крупного ТЦ? - Он практически не поменялся, изменилась сама логика заполнения. В последние годы некоторые ТЦ на этапе открытия заполнялись небольшими частными предпринимателями по краткосрочным договорам. После того, как крупные бренды понимали, что площадка интересная и действительно работает, они приходили на смену небольшим игрокам. - Проблема пустующих площадей актуальна для рынка? - Если раньше на момент открытия ТЦ функционировали магазины на 70-80% площадей то сейчас –на 50-60%. Это связано не столько с тем, что часть розничных сетей ушла из России, сколько с пересмотром брендов своих программ экспансии. Арендаторы стали более внимательно и критично смотреть на площадки, с которыми работают. - Какова сейчас доля пустующих площадей в Москве? - По Москве, в среднем по рынку, это около 10% - вполне здоровый показатель для рынка. Даже по проектам, запущенным в кризис, доля вакантных площадей снизилась с 35 до 15-20%. - Что в такой ситуации делают арендодатели, чтобы привлечь арендаторов? - Практически все (улыбается)! Во-первых, арендодатели стали соглашаться менять механику расчета ставки – если изначально она была фиксированной, то сейчас все чаще привязывается к проценту с оборота. Фактически арендаторы стали делить с арендодателями свои риски. Во-вторых, арендаторы стали целенаправленно заниматься работой по созданию позитивных впечатлений от покупок, передавать клиентам некий shopping experience. Ради этого в последние два года сразу ряд крупных магазинов обновили свои концепции и дизайн. Третья мера – развитие развлекательной составляющей, расширение ресторанных двориков и обновление их концепций. Такие арендаторы сейчас привлекают хороший трафик, в том числе, для магазинов одежды и других товаров. - Виртуальный шопинг – это угроза для владельцев ТЦ? - Продажи через интернет хотя и растут стремительными темпами, но в общем обороте розничной торговли их доля невелика – не более 4% - и пока этот канал нельзя воспринимать как угрозу для рынка. Более того, можно говорить о взаимном дополнении – некоторые интернет-ритейлеры выходят в оффлайн и открывают свои магазины или шоу-румы в традиционных форматах, оффлайн операторы запускают интернет-каналы продаж. - Большинство ТЦ очень схожи между собой, и комплексов с действительно уникальными фишками не так уж много. Торговых комплексов стало больше, получается, они обречены на обслуживание локального спроса из окрестных кварталов? - Если они не смогут придумать ничего уникального, то да. Именно поэтому многие центры вынуждены постоянно организовывать какие-то маркетинговые акции, например, концерты звезд или детские праздники. - В Москве сейчас есть неконкурентные объекты? - Такие объекты есть, но они стали неконкурентными из-за текущих рыночных реалий. Еще 10-12 лет назад практически любой ТЦ из-за дефицита предложения почти сразу становился успешным. Сейчас проекты, у которых нет четкой концепции или с плохой транспортной доступностью, уже испытывают проблемы с заполняемостью. - Слабые игроки могут закрыться и уйти? - Вряд ли. Пока критической ситуации нет ни у кого, и даже проблемные объекты можно реанимировать.