Prian.ru 19 декабря 2017

Теперь — только вперёд! Обзор рынка недвижимости Черногории 2017-2018

Теперь — только вперёд!
Обзор рынка недвижимости Черногории 2017-2018
Долгожданный рост ликвидности после падения и стагнации. Рост ВВП и повышение кредитного рейтинга Черногории. Вступление в НАТО. Переход в активную фазу знаковых для страны девелоперских проектов. Зарождение локального спроса на недвижимость — все активнее ведут себя местные покупатели. Интерес к ВНЖ приходит с востока. Prian.ru представляет главные тенденции рынка черногорской недвижимости прямо сейчас.
Материал подготовлен при поддержке компании
Value.One  — агентства недвижимости и инвестиционного консалтинга в Черногории.
Черногория, Будва, 85310 Budva, Mediteranska 53, TQ Plaza, 3 этаж. Тел: +38269256446, +79060915500
Цифры и тенденции
После нескольких не самых простых лет, в 2017 из Черногории и с её рынка недвижимости приходили, в основном, добрые вести. Самая главная — туристический поток вырос за год примерно на 15%, а в некоторые месяцы число туристов увеличивалось на треть.
Активизировались россияне — каждая пятая ночевка иностранца в Черногории в 2017 года — на их счету. Комфортна простота посещения (гражданам России при поездке на срок до 30 дней виза не нужна, а в сезон разрешённый период увеличивается до 90 дней). Радует — куда уж без неё — духовная близость.
Россияне были и продолжают оставаться лидерами по объему инвестиций в недвижимость и экономику Черногории, каждая четвертая зарегистрированная в Черногории компания принадлежит гражданину России…
Впрочем, не нами едиными…. В 2017 году страна вступила в НАТО, и Черногорией (а точнее её инвестиционными возможностями) заинтересовались в Западной Европе и за океаном.
Здешний рынок недвижимости стал поистине интернациональным. Из Тивата и Подгорицы начали летать EasyJet, Ryanair, Wizz, FlyDubai; появилась возможность дешево добраться в европейские столицы регулярными и чартерными рейсами.
Открыты прямые рейсы в ОАЭ, Израиль и даже Иран. Это привлекло туристов и инвесторов с Ближнего Востока. Также выросло число стыковочных рейсов в аэропорту соседнего Белграда, что также увеличило число иностранных туристов в Черногории…
Активно развиваются инфраструктурные транспортные проекты. Строится новый автобан до границы с Сербией, который затем дойдёт до Белграда, а также свяжет морские курорты страны с горнолыжными. Последними, кстати, интересуются международные инвесторы и крупные отельные сети: знаковым в масштабах Черногории стало открытие на горнолыжном курорте Колашин первого отеля сети Sheraton.
В 2017 году она снова вошла в ТОП-10 популярных направлений для покупки недвижимости за рубежом. По статистике Prian.ru, у Черногории почетное седьмое место — это лучший результат среди всех стран на Адриатическом море.
Недвижимость
Статистика по средней стоимости квадратного метра в новостройках, предоставляемая статистическим ведомством Черногории, часто противоречива. Это объясняется большим разрывом в ценах между новыми элитными проектами и, например, малобюджетным жильем. Так как статистика включает в себя цены фактических сделок, то в зависимости от того, какая недвижимость продавалась в конкретный период времени, финальная «среднестатистическая» стоимость квадратного метра может быть сильно завышена или занижена.
Так, например, средняя цена новостроек за год (третий квартал 2017 к третьему кварталу 2016) выросла на 8%, а в самой популярной у туристов Будве аналогичный рост составил аж 30%. Впрочем, годом ранее новостройки на этом курорте подешевели примерно на такую же величину.
Этот пример доказывает, что официальная статистика не показательна. Стоимость квадратного метра новостроек может различаться в 3-4 раза.
Ведь в стране наряду с жилищными проектами и курортами высокого класса появляются объекты, реализуемые, например, по программе обеспечения жильем малоимущих семей.
В любом случае в 2017 году наблюдался невиданный в последние четыре года оптимизм застройщиков. С конца 2016 число разрешений на строительство новых домов и квартир растёт (только за второй квартал 2017 выдано 264 разрешения на строительство 959 объектов).
Наконец, в 2017 году среди покупателей недвижимости заметно увеличилось количество самих черногорцев. Рост ВВП (+4%) отразился и на их благосостоянии. Особенно активны местные жители в столице — значительная часть разрешений на строительство получена именно в Подгорице.
Антон Шамарин
По нашим данным, цена объектов на вторичном рынке снижается, а стоимость квадратного метра в новостройках в востребованных локациях, напротив, стабилизируется и демонстрирует рост.
На мой взгляд, официальная статистика не показательна — она демонстрирует постоянные скачки, которые не всегда отражают состояние рынка. Например, в начале года падение стоимости квадратного метра в новостройках в Будве было вызвано вводом нескольких бюджетных объектов для малообеспеченных семей, сделки с которыми существенно повлияли на статистические показатели.
Одной из главных тенденций 2017 года я считаю рост локального спроса на недвижимость. Черногорцы стремятся улучшить собственные жилищные условия, как пользуясь снижением цен на вторичном рынке, так и приобретая более дорогое жилье в новых проектах.
Это значит, что цены на вторичном рынке достигли психологически комфортных значений для местных жителей, а благосостояние многих черногорцев за счет активного экономического роста улучшилось.
Особенно это характерно для Подгорицы, где цены существенно ниже, чем на побережье. В столице Черногории в 2017 году активно строятся и вводятся в эксплуатацию целые жилые кварталы с собственной инфраструктурой, торговые центры, кинотеатры, развлекательные центры и т.д. Эти районы становится популярны у местного населения. Кроме того, экспаты, проживающие в Черногории, также интересуются арендой жилья в таких проектах, что стимулирует рынок аренды и спрос на приобретение подобных объектов с целью получения арендного дохода.
В 2017 году наконец-то принят закон о легализации, позволяющий узаконить возведенные без разрешения на строительство постройки. Для этого объекты должны соответствовать принятым градостроительным нормам, а владельцы должны оплатить так называемый «коммунальный» налог (налог на строительство). Этот шаг положительно скажется на рынке недвижимости Черногории, так как открывает возможности по легализации уже существующих объектов, а также ведет к упорядочиванию ситуации с несогласованными ранее.
Цели покупателей
Черногорскую недвижимость, как правило, рассматривали как «второй дом» или «дачу у моря» и приобретали для собственного отдыха. Гораздо реже она воспринималась как объект инвестиций. Отчасти из-за высокой волатильности на рынке, затрудняющей стабильный рост, отчасти из-за короткого курортного сезона.
Но сейчас риэлторы более категоричны: Черногория, конечно, остаётся уникальным местом для отдыха — страной дивной природы, прекрасного моря, безмятежного отдыха, однако вариант «для души» уже не является преобладающей мотивацией.
Сегодня черногорская недвижимость интересна инвесторам — тем, кто хочет сдавать квартиры объекты в аренду или вкладывать средства в земельные участки и девелоперские проекты.
Введенная в ноябре 2015 года программа «золотых виз» (владелец недвижимости может получить вид на жительство вне зависимости от стоимости актива) вызвала интерес у покупателей недвижимости. Она упростила режим пребывания в стране для владельцев недвижимости, которые хотят проводить здесь больше времени, чем позволяет соглашение о безвизовом режиме между Россией и Черногорией.
Антон Шамарин
По моим наблюдениям, мотивация большинства покупателей сегодня — возможность получения дохода от приобретенной недвижимости, либо совмещение собственного отдыха с получением арендного дохода. Цель — как минимум, покрыть расходы на содержание объекта.
Чтобы это вопрос решался без излишних нервов, покупатели все чаще пользуются услугами управляющих компаний при жилых комплексах или девелоперских структурах, либо независимых арендных операторов. Последних на рынке пока немного, и они в основном сконцентрированы в крупных населенных пунктах, — например Будве или Тивате. Но данный сегмент рынка активизируется, появляется все больше компаний, занимающихся управлением объектами недвижимости и сдачей их в аренду.
Вид на жительство в Черногории пользуется спросом. За два года с момента вступления в силу закона многие успели и получить его, и даже продлить — то есть этот механизм работает.
Конечно, для покупателей из Западной Европы, Северной Америки, ОАЭ возможность получения ВНЖ является скорее приятным приложением, чем основной мотивацией при покупке. Даже для россиян вид на жительство не основная причина интереса к недвижимости. А вот клиенты из Турции и с Ближнего Востока — напротив, очень активны в данном направлении.
Популярные регионы и предложения
Будва и Будванская ривьера
По-прежнему остается самым популярным и дорогим курортном Черногории. В Будве и ее ближайших пригородах — Бечичи и Рафаиловичи — реализуются новые проекты в различных ценовых категориях, которые привлекают как покупателей курортной недвижимости, так и инвесторов интересующихся доходной недвижимостью и инвестиционными проектами.
Будва — наиболее интересное место для приобретения доходной недвижимости. Курорт становится круглогодичным и демонстрирует самую высокую заполняемость объектов туристической инфраструктуры в течение года. Кроме того, здесь расположены такие знаковые проекты как Dukley Gardens и Dukley Residences, а также строятся новые проекты премиум-класса, такие как Royal Gardens и Porto Budva.
Что можно купить в Будве
Тиват
Наиболее динамично развивающийся курорт и рынок недвижимости на побережье Черногории, благодаря таким проектам, как Porto Montenegro и Lustica Bay, которые стали катализаторами интереса международных покупателей и инвесторов к данному региону.
Самый интернациональный по составу туристов и покупателей муниципалитет Черногории, а также один из наиболее перспективных. Отлично подходит как для приобретения недвижимости для отдыха, так и доходной недвижимости.
Что можно купить в Тивате
Котор и Которский Залив
Здесь нет плотной застройки — район привлекает тех, кто хочет купить недвижимости для отдыха в окружении природы и вдалеке от шума и суеты. Популярен среди покупателей из Западной Европы, в последнее время также все более востребован среди русскоязычных покупателей.
Рынок недвижимости представлен, в основном, жилыми комплексами с собственной инфраструктурой, а также частными домами и виллами на берегу залива. В 2017 году возобновился интерес к приобретению и реставрации старинных полуразрушенных объектов и исторических зданий, расположенных в Которском заливе.
Что можно купить в Которе
Бар и Барская ривьера
В 2017 году началось активное развитие и строительство в зонах, которые ранее были менее раскручены и обделены активным вниманием инвесторов, по сравнению с Будванской ривьерой и Которским заливом. Яркий пример — город Бар и ближайшие поселки — Добра Вода, Зеленый Пояс, Сутоморе. В самом Баре создают городскую инфраструктуру, повышая уровень жизни. В городе начато строительство целого ряда новых проектов различного класса и ценового уровня.
А в курортных местах — например, Добра Вода — на месте старых домов возникают новые жилые комплексы и отели. Причем как в центре поселка, так и на первой линии моря с собственными пляжами и т.д. Цены здесь пока существенно ниже, чем в более раскрученных частях побережья.
Что можно купить в Баре
Херцег-Нови
На территории муниципалитета Херцег-Нови находится новый проект Portnovi, в состав которого войдет также первый в Европе отель One& Only, спа-центр Espace Chenot, и марина для яхт. Проект стимулирует активность покупателей и интерес инвесторов к данной части побережья. Это сказывается и на уровне цен на недвижимость в соседних населенных пунктах: ведь вместе с реализацией самого проекта должна улучшиться инфраструктура всего района.
Что можно купить в Херцег-Нови
Колашин
Развитие курорта получило «второе дыхание» в 2017 году, с переходом в активную фазу строительства автобана Бар-Боляре. Дорога сократит время поездки от побережья Черногории до Колашина, а также обеспечит приток гостей из Сербии и транзитных путешественников.
В Колашине строят вторую очередь горнолыжного подъёмника: рядом с действующим курортом Колашин-1450 появится более современный и масштабный Колашин-1600.
Что можно купить в Колашине
Антон Шамарин
В 2018 году я ожидаю дальнейшего упорядочивания рынка недвижимости (легализация, принятие новых документов по планированию пространства), а также открытия новых авиа-направлений из Черногории. Это приведет к увеличению числа туристов расширению их географии. Вырастет инвестиционное сотрудничество с Китаем, ОАЭ, Турцией и т.д. Все эти изменения обещают оказать самое благоприятное влияние на рынок недвижимости Черногории и на уровень цен.
Комментарии
Читайте также
В Петербурге продали здание телеграфной станции
Сбербанк расстроил желающих купить жилье
186
«Детский мир» откроет магазины в «Меге»
Здание гостиницы «Советская» в Москве отреставрируют
Последние новости
Типичные ошибки инвесторов в недвижимость
Доходные квартиры в Германии – что важно знать
Кондоминиумы на Пхукете: время смотреть