Котлован проблем: жилье на ранней стадии строительства отпугивает покупателей

Наибольшей популярностью у покупателей новостроек массовых сегментов в Подмосковье пользуются квартиры в домах на средней стадии строительства – на этапе монтажа этажей. Спрос на жилье в этой стадии готовности в последнее время вырос в несколько раз, отмечают в "Инком-Недвижимость". Если в январе 2016 г. доля таких покупок не превышала 6%, то сейчас увеличилась до 78%. Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин говорит, что доля новостроек на стадии активного строительства максимальна и составляет чуть более половины от общего объема предложения на рынке. По данным компании, на стадии монтажа этажей и отделки фасадов находится 51% новостроек, представленных на рынке. "Для покупателей в сегменте строящихся домов представлен максимальный выбор как самих новостроек, так и вариантов квартир в рамках каждого проекта. Кроме того, проекты, демонстрирующие активный темп строительства, вызывают больше доверия у потенциальных покупателей, поэтому и спрос концентрируется на стадиях, где реализацию проекта уже можно оценить невооруженным взглядом", - утверждает специалист. Увеличение спроса на квартиры в ЖК, находящиеся на стадии активного возведения или на этапе завершения строительства основного конструктива заметили и в Tekta Group. Практика показывает, что на стадии завершения остаток нереализованных объемов может составлять от 5% до 45%, отмечает глава компании Роман Сычев. По словам эксперта, такое положение дел также можно частично объяснить тактикой продаж застройщиков. "Одним важно иметь стабильный денежный поток для обеспечения строительства, другим фиксировать максимальный доход через капитализацию квартир в стадии готовности. Соответственно, в первом случае наибольший объем продаж приходится на середину реализации проекта, а во втором – на финальные стадии", - говорит Сычев. А вот руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet Роман Родионцев утверждает, что однозначно подтвердить эту тенденцию нельзя. Если смотреть темпы реализации проекта, то они достаточно равномерно распределены между всеми стадиями строительства и дополнительно регулируются ценами и скидками. "В массовом сегменте в большинстве случаев продажи активны с момента начала возведения нижних этажей и до конца строительства. Новостройки высоких сегментов отличаются более длительным сроком экспозиции лотов и более низкими темпами продаж, поэтому основная часть объема предложения реализуется уже после ввода дома в эксплуатацию", - замечает эксперт. Управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая вообще настаивает, что как раз новостройки на средней стадии строительной готовности покупатели стали реже рассматривать в 2017 году. Более того, на первичном рынке наблюдалась абсолютно разнонаправленная динамика. С одной стороны, увеличилось количество клиентов в поисках исключительно готового жилья, либо объектов на финальной стадии строительных работ. Если в 2016 году на данные этапы готовности приходилось порядка 35% сделок по проектам "Метриум Групп", то в 2017 году их доля увеличилась до 42%. Такая динамика объясняется опасениями клиентов, связанными с предстоящим вступлением в силу поправок к 214-ФЗ. Многие покупатели стараются подобрать максимально готовое жилье, снижая тем самым риски из-за возможной нестабильности в результате новых "правил игры" в девелопменте. С другой стороны, во второй половине 2017 года одновременно произошло увеличение интереса к жилью на ранней стадии строительной готовности дома, на этапе котлована. По оценкам "Метриум Групп", на такие проекты приходится порядка 15% сделок, в годовой динамике показатель вырос на 3 п.п. Именно в 2017 году на рынок стали возвращаться инвесторы. Причем среди них немало новичков, раннее размещавших средства на депозитах. Проблемы сразу у нескольких крупных банков в итоге привели к смене приоритетов при выборе объектов вложений, резюмирует Мария Литинецкая.