Пустой квадрат
На юге России после строительного бума "золотых" 2009 - 2013 годов сложился профицит коммерческой недвижимости. Когда число предпринимателей постоянно росло, это не так бросалась в глаза, но сейчас стало очевидным. На арендных ставках и стоимости недвижимости это пока отразилось не очень сильно, говорят эксперты, но без роста экономики цена на метры в течение ближайших двух лет может упасть на 30 - 40 процентов. У бизнеса появляется хорошая возможность расширить свои арендные площади, а то и обзавестись собственным офисом.
Старейшая торговая площадка Астрахани, Центральный универсальный магазин, оказался в тяжелой финансовой ситуации. Как рассказала на прошлой неделе гендиректор ЦУМа Жанна Баташова, из-за снижения покупательской активности в прошлом году их здание покинули сразу несколько крупных якорных арендаторов. А после пересмотра ставок налога на имущество для предприятия сумма отчислений выросла с 600 тысяч до восьми миллионов рублей. В результате руководство универмага было вынуждено обратиться к местным властям за помощью.
Ситуация для собственников действительно ухудшилась, говорят специалисты. В прошлом году с рынка ушли многие мелкие компании и индивидуальные предприниматели. А уцелевшие ищут способы оптимизации, например, уходят на аутсорсинг или предпочитают работать дистанционно. Большие площади сегодня многим не нужны.
- Мы решили отказаться от офиса из нескольких кабинетов и сейчас хотим переехать в небольшое помещение, - рассказывает журналист одного из южнороссийских электронных СМИ. - Корреспонденты в основном всегда на заданиях. Тексты они пишут дома, общаться с редактором и пересылать сообщения, фото и видео можно по почте, через социальные сети и мессенджеры. Так даже удобнее.
Многие бизнесмены находятся в сложном положении: когда выручка падает, прежние расходы становятся слишком высокими. Например, серьезно лихорадит рынок общественного питания.
- В Ростове рынок коммерческой недвижимости всегда был перегрет, - считает предприниматель Олег Сухман. В прошлом году он продал свое кафе в центре города, в том числе из-за слишком высоких арендных ставок. - Цены неадекватно высоки. Например, аренда помещения для одного кафе в центре города стоит миллион рублей в месяц. Конечно, там большая площадь, и место бойкое, но миллион! Какая должна быть выручка, чтобы отбивать эти деньги? Рядом с ростовским ЦУМом небольшие по площади магазинчики сдаются по 500 тысяч в месяц. Неудивительно, что многие из них пустуют. При этом есть чисто ростовская фишка арендаторов: они готовы месяцами держать в простое свои помещения, но не снижать цену.
А вот офисы можно поискать и подешевле. При определенной настойчивости помещения класса "А" (в бизнес-центрах и новых офисных комплексах с высоким качеством отделки и оборудованные по последнему слову техники) площадью 30 - 50 квадратных метров можно арендовать за 35 - 40 тысяч рублей в месяц, говорят опрошенные предприниматели. Но нужно уметь искать и договариваться. Глава ростовской юридической фирмы Барей Нигматуллин, например, в прошлом году воспользовался ситуацией и переехал из офисного здания советской постройки в новые апартаменты бизнес-класса.
- Цена за квадратный метр оказалась такой же, зато качество помещения существенно отличается, - говорит Нигматуллин. - Если площадь желаемого помещения большая, а арендатор - крупная компания, которая снимает офис надолго, можно торговаться.
Мы провели небольшой эксперимент. Пролистав на сайтах недвижимости с пару десятков недорогих объявлений, решили остановиться на двух офисах в центре Ростова. Оба - на первых этажах жилых домов, площадь каждого примерно по 30 метров. Первый, без мебели, но в самом центре города, стоит 14 тысяч рублей в месяц. Второй, поскромнее, но со столами и стульями и в красивом дореволюционном особнячке, чуть дороже - 17 тысяч. По легенде мы небольшая торговая компания из Краснодара, которая открывает новый офис продаж в Ростове и ищет недорогое помещение на шесть сотрудников в центре города.
Позвонив по первому телефону, попали на риелтора.
- Отличная локация, большая площадь за хорошие деньги, могу показать прямо сейчас, - с готовностью ответили на другом конце провода.
Правда, во время разговора выяснилось, что в цену не входит коммуналка, а за услуги посреднику нужно заплатить комиссию в размере половины от месячной стоимости. Причем размер ежемесячного платежа снизить не удастся никак.
- Но вы поймите, это же самый центр города! А собственник и так снизил цену дальше некуда. Лучше посмотрите сейчас, потому что, по моему опыту, такие объявления больше двух-трех дней не висят в базе, - аргументирует свою позицию риелтор.
А вот по второму телефону выразили готовность обсудить вопрос цены. Хотя здесь тоже отозвался посредник.
- Мы сюда надолго и готовы сразу заплатить за полгода вперед, если нам понравится место. Но хотели бы немного сэкономить, - поясняю я.
- В случае оплаты за год вперед мы можем скинуть две тысячи, но не больше. Это и так очень дешево для Ростова, - сказал риелтор.
Коммунальные платежи тоже, конечно, за наш счет. Но и это неплохо. Всего лишь год назад таких цен в городе не было. "Похолодание" характерно и для рынка жилой недвижимости, добавляет директор агентства недвижимости "Аристократ" Светлана Бородулина. По ее словам, спрос сегодня как минимум на треть обеспечивают семьи с материнским капиталом, плюс "военные ипотечники".
- Люди предпочитают покупать жилье в новом микрорайоне экономкласса. По цене эти квартиры примерно такие же, как и в домах 1980 - 1990-х годов постройки. Но там все новое, есть места для парковок и оборудованные зоны отдыха, - отмечает эксперт. - И застройка района идет долго, то есть вводить новое жилье там будут еще несколько лет. Деньги ведь уже вложены.
