Взяли по дешевке
За период с марта 2017 года средняя стоимость квартир в Москве выросла на 0,5 процента. Такие данные приводятся аналитиками портала «Мир Квартир». При этом, как обычно, «средняя температура по больнице» скрывает за собой разнонаправленные тенденции. В некоторых районах столицы, например, в Лефортово и Свиблово, рост цен составил до 15 процентов, а в некоторых отмечалось почти такое же снижение.
В числе последних — целый ряд поселений Новой Москвы: в Сосенском цены упали на 14,5 процента, в Московском — на 11,5 процента, в поселении Филимонковское цены снизились на 6 процентов, в Воскресенском — на 5,4, в Марушкинском и Краснопахорском — на 5,2 и 4,4 процента соответственно. Почему снижаются цены в Новой Москве и что происходит с локальным рынком новостроек?
Слегка потерялись
Как рассказывает генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина, за последние три года спрос на новостройки Новой Москвы снизился. «Это связано с ростом количества привлекательных предложений в “старой” Москве, которые оттягивают на себя внимание потенциальных покупателей», — говорит эксперт. По статистике аналитиков Est-a-Tet, на долю Новой Москвы приходится около 10 процентов ежемесячного предложения квартир всего столичного первичного рынка.
«К началу 2018 года относительно начала четвертого квартала 2017-го объем предложения в Новой Москве снизился на 33 процента, средняя цена составила 98,6 тысячи рублей», — говорит Роман Родионцев, руководитель по работе с ключевыми партнерами Est-a-Tet.
По данным аналитиков «Метриум Групп», за 2016 год средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новой Москвы снизилась на 0,6 процента, за 2017-й — уже на 5,2 процента.
«Средний бюджет покупки также показал отрицательное значение, достигнув в 2017 году 5 081 379 рублей, — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". — А вот минимальный бюджет покупки, наоборот, увеличивается на протяжении последних трех лет: в 2016 году он составил 1,75 миллиона рублей, что на 12,5 процента больше показателя 2015 года. В 2017 году показатель вырос до 1,8 миллиона рублей».
По статистике компании, предложение в новостройках ТиНАО сегодня превышает спрос в 1,6 раза — причем конкурируют проекты как между собой, так и с подешевевшей «старой» Москвой, и с подмосковными пригородами.
Все будет, но не сразу
При этом, если против Подмосковья у Новой Москвы есть убойный козырь в виде столичной прописки, со «старой» Москвой конкурировать приходится разве что ценой.
«Можно выделить два главных недостатка Новой Москвы для покупателей. Первый — отсутствие генерального плана развития территории, из-за чего клиенты не могут быть уверенными в том, что рядом с их домом через несколько лет, например, не пройдет высокоскоростная магистраль. Или застройщик, развивающий соседний участок, не вырубит часть леса и не застроит шикарный вид из окон, — рассуждает Александр Зубец, генеральный директор ООО “Новые Ватутинки”. — Еще один минус — несвоевременное строительство инфраструктуры. Да, власти обязывают возводить “социалку”, но она строится в последнюю очередь, так застройщики снижают финансовую нагрузку».
«Угнетает высотная застройка. Когда покупали квартиру, мы представляли, что многоэтажки будут разбавлены небольшими домами, но в итоге мы живем высотным “строем”, — рассказывает 25-летняя Александра, жительница Коммунарки. — Но вообще за последние годы жизнь у нас в районе стала комфортнее, магазины открываются, до метро стало быстрее добираться, ждем, когда свое откроют. Из того, что не нравится: гости к нам ездить перестали, отказываются под разными предлогами, но и так понятно, что неохота тащиться через весь город. И детских садов мало, у нас ребенок только родился, надеюсь, года через три с этим будет получше».
«В каком-то смысле, это покупка кота в мешке, — говорит жительница Рассказовки Наталья. — Когда-то мы брали жилье с видом на поля и лес, а сейчас, говорят, рядом построят башни больше 20 этажей. Впрочем, такое, наверное, может где угодно случиться».
Кто все эти люди?
«Основным минусом территорий Новой Москвы является неоднородное социальное окружение, а также нехватка рабочих мест», — добавляет Роман Родионцев. Окружение, само собой, формируют как жители бывших подмосковных поселений, так и те, кто покупает жилье в новостройках Новой Москвы.
«В наших новомосковских проектах основные покупатели — москвичи и жители области, регионалов не более пяти процентов», — говорит коммерческий директор ГК «МИЦ» Дмитрий Усманов.
«Большинство покупателей нашего проекта, расположенного в поселении Марушкино в Новой Москве, это местные жители. На их долю приходится около 50 процентов всех покупателей, — рассказывает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». — Около 15 процентов — москвичи, как правило, семейные пары, которые нуждаются в расширении, но денег на покупку квартиры внутри МКАД не хватает. Еще около 25 процентов — жители Подмосковья, а оставшиеся 10 процентов приходятся на жителей из других регионов России, а также приезжих из СНГ (прежде всего из Украины и Белоруссии).
Как отмечают в ГК А101, почти половина покупателей квартир в новомосковских проектах компании — люди 25-35 лет. В «Метриум Групп» подтверждают, что на эту возрастную группу приходится большинство сделок в новостройках ТиНАО.
«По профессиям превалируют специалисты среднего звена, постепенно увеличивается доля руководящего состава и госслужащих. В общей сложности данные три категории составляют порядка 60 процентов наших клиентов в Новой Москве», — подчеркивает Мария Литинецкая.
Так что, возможно, заранее бояться своих будущих соседей по Новой Москве и не стоит. Другое дело, что по качеству жизни присоединенные территории приблизятся к «старой» Москве все-таки не сегодня и не завтра — это покупка «на вырост».
«В отдаленной перспективе на территории Новой Москвы планируется строительство более миллиона квадратных метров жилья, создание около 100 тысяч рабочих мест, возведение более полутора миллионов квадратных метров офисных помещений, а также различных сопутствующих объектов инфраструктуры, — резюмирует Роман Родионцев. — Ожидается существенное улучшение транспортной доступности в связи с открытием новых станций метро, и к 2035 году территория будет обеспечена социально-бытовыми объектами инфраструктуры, высокой транспортной доступностью и большим количеством нового жилья». Так что к пенсионному возрасту нынешние 35-летние покупатели жилья в Новой Москве будут приближаться уже в самых комфортных условиях.