Погоня за квадратными метрами больше не главное: как изменилась работа современного застройщика?
Времена, когда застройщик выступал главной фигурой в бизнесе по созданию недвижимости и развитию территории, уходят. Современные условия застройки и потребность в комфортной городской среде меняют привычную зацикленность на квадратных метрах и критерии хорошего здания, расширяют набор задач и возможностей архитектора. Евгений Юрасов, руководитель департамента в девелоперской фирме «Реставрация Н», студент магистерской программы Advanced Urban Design и докладчик недавно прошедшего международного форума недвижимости MIPIM рассказал Strelka Magazine об основных тенденциях в сфере строительства недвижимости и развития территорий. Фото: Евгений Круглов / Институт «Стрелка» КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ — НЕ ГЛАВНОЕ Современный застройщик понимает, что максимальный результат не обязательно можно получить большим количеством метров, что традиционно считалось целью девелоперов. Корреляция метров с прибылью, безусловно, есть, но она не такая линейная. «Средняя стоимость квадратного метра на этой площадке составляет столько-то, поэтому ты построишь столько-то квадратных метров и получишь столько-то денег», — примитивное решение, к которому приводит невозможность эксперимента. Даже опыт поездки на MIPIM показывает, что девелоперы, которые придерживаются традиционного подхода, вынуждены адаптироваться к меняющемуся рынку. На форуме меня удивило выступление одного застройщика, который с гордостью говорил о том, что теперь они не пускают автомобили во двор своего жилого комплекса. Это звучало как достижение, но для объектов бизнес-класса, которыми мы занимались, это было естественно уже 10 лет назад. Schieblock project, ZUS, Роттердам / фото: Raban Haaijk Уже несколько лет говорят о том, что необходимо создавать не только метры, но и состояние, которое потребитель получает. ПРОДАВАТЬ НЕ ТОЛЬКО КВАРТИРЫ, НО И СЕРВИС Финансовых показателей, которые интересуют девелоперов, зачастую можно добиться той же благоприятной средой или новыми сервисами. На таком примере, как каршеринг, который несколько лет назад был диковиной, а сейчас стал вполне востребованным инструментом, мы видим, что происходит переход от непосредственного обладания физическим объектом к таким вещам, как подписка, услуга по запросу. То же самое происходит и с жилой недвижимостью. Сейчас режимы использования квадратных метров сильно изменились во всех сегментах — стремление обладать как можно большей площадью квартиры больше не доминирует. Например раньше семье из двух взрослых и одного ребенка хотелось иметь запасную комнату для гостей. Но сейчас становится очевидно, что срок использования такого пространства в течение года — всего один-два месяца, странно платить за это все оставшееся время. И с точки зрения покупки, и с точки зрения эксплуатации это большие расходы. Knightsbridge Private Park Если это жилой дом, это не значит, что 99% должна составлять жилая функция. Неиспользуемое пространство, в свою очередь, можно наделить функциями, которые будут принимать участие в экономике и активности города. Я проводил исследование в Хамовниках, где я работаю, и пришел к выводу, что больше 30% площади жилых зданий никак не задействовано в жизни обитателей этих зданий и города в целом. Их можно было бы задействовать, впустив туда микроритейл, микроофисы. ЗДАНИЕ ОДНО — ФУНКЦИЙ МНОГО Один из примеров подхода, при котором девелопер готов к более сложной функции, — известный проект бюро MRDV Markthal в Голландии. Это реализованный жилой комплекс, в котором и с компоновочной, и с идеологической точки зрения центром объекта является продовольственный рынок. Основная часть здания жилая и накрывает рынок аркой. Когда этот проект представлялся, все относились к нему как к сумасшествию даже в Голландии, где к этому потенциально более расположены, чем в России. Сам объект стал иконой для Роттредама — это олицетворение сдвига в понимании функций жилого здания, который сейчас происходит у нас. А где-то уже случился. Markthal, Rotterdam, MVRDV / фото: Daria Scagliola, Stijn Brakkee Markthal, Rotterdam, MVRDV / фото: Daria Scagliola, Stijn Brakkee Markthal, Rotterdam, MVRDV / фото: Daria Scagliola, Stijn Brakkee В городе если не все, то уже почти все построено в сложившейся части города. У нас есть физическое пространство в виде существующих зданий, и вопрос в том, что его можно наполнить какими-то новыми функциями. Зачастую максимальный потенциал не раскрыт. Надо добавлять новые функции, чтобы активизировать потенциал территорий. И дело не в количестве, а в комбинации этих функций. ДЕВЕЛОПМЕНТ С ОТКРЫТЫМ ФИНАЛОМ В бизнесе — особенно таком крупном, как девелопмент — было принято заранее четко прорабатывать проект и заранее знать результат, ведь речь идет о больших деньгах. В последние годы подход изменился: сейчас девелопменту все чаще предшествует стадия исследования. В самом начале проекта достаточно ощущения того, что что-то может получиться, и не обязательно сразу знать, что. И у застройщика, и у архитектора сегодня есть несколько потенциальных объектов, судьба которых неизвестна: будут ли они в итоге реализованы или нет. Как раз из этого рождается исследование среды. Ключевая идея сводится к тому, что, проведя анализ, где задействованы социолог, антрополог — одним словом, все, в чью профессиональную сферу интересов входит человек, можно найти тот самый объект, который будет привлекателен и для архитектора, и для застройщика. И это совершенно другой подход по сравнению с тем, что было раньше: традиционно девелопер находил потенциальную площадку, для которой уже имел свою задумку, а от архитектора ждал только визуальных или компоновочных решений. АРХИТЕКТОР ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА ИЛИ ЗАСТРОЙЩИК ДЛЯ АРХИТЕКТОРА? Если говорить о российском опыте, а именно о центре Москвы, то потенциальных площадок становится меньше, а ограничений на них — всё больше. Однозначного решения для застройщика на таких площадках нет. В этом случае подключается архитектор. Всё чаще я слышу от архитекторов, что к ним поступает следующий запрос: «Есть площадка, на ней нужно что-то сделать». И девелоперы не всегда знают, что, хотя традиционно это именно их функция — понимать, что построить. Раньше застройщики считали экономику, оценивали рентабельность и заказывали проект. В текущей практике эта часть переходит архитекторам. Поэтому функционал девелопера и архитектора перемешивается, происходит диффузия. Это происходит еще и потому, что независимых девелоперов на московском рынке, о котором я могу судить, осталось не очень много. Большая часть девелоперских компаний так или иначе является чьими-то «дочками» или просто принадлежит финансовым организациям, чаще всего банкам. Поэтому для таких участников рынка это непрофильный бизнес. Безусловно, там тоже работают и опытные профессионалы, но зачастую у них не хватает возможности в сложившихся условиях найти стратегические решения. АРХИТЕКТОР БЕРЕТ ИНИЦИАТИВУ В СВОИ РУКИ New Urban Complex, SVESMI, Mосква Более того, архитекторы теперь даже берут инициативу в свои руки. Не обязательно все начинается с готовой площадки, теперь можно начать с проекта, у которого нет заказчиков. Например моя коллега Анастасия Смирнова, основательница бюро SVESMI, занимается развитием проектов сама. В 2016 году бюро обновило библиотеку им. Достоевского на Чистопрудном бульваре. Из помещения с устаревшим интерьером, нерационально организованным пространством и сложной формой записи получилось привлекательное для читателей место. Московские власти обратили внимание на проект и занялись обновлением других районных библиотек. Такая тенденция есть и в архитектуре: например голландское бюро Space and Matter пропагандируют подход, когда архитектор не ждет заказа, а сам разрабатывает решение и предлагает его рынку. Я бы не сказал, что девелопер отошел на второй план; вопрос в том, что застройщики, возможно, стали принимать другие точки зрения участников рынка. Сейчас в силу экономической и политической ситуации город стал всерьез воспринимать, например, общественные пространства и социальные объекты, под которыми теперь понимаются не только детские сады и школы. И в этом контексте и появились возможность, необходимость и желание, для того чтобы включать в процесс девелопмента архитекторов, социологов и антропологов. Текст: Анастасия Долгова
