Путин избавляется от дольщиков
Эпопея с долевым строительством, тянувшаяся почти 18 лет, похоже, подходит к концу. Власти сделали последний шаг, озвучив срок полной отмены привлечения средств граждан через договоры долевого участия (ДДУ). Для одних покупка квартиры на первичном рынке таким способом оказалась реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Для других — участие в ДДУ обернулось годами нервотрёпки, потерей вложенных денег или даже крыши над головой. Если вернуться ко времени появления феномена долевого строительства, то можно сказать, что тогда это была единственная возможность приобрести жильё по относительно приемлемым ценам. Однако к началу 2000-х годов схема начала сбоить и привела к массовому недострою и десяткам тысяч возмущенных граждан, которые остались без квартир и без денег. Стало заметно, что власти зашевелились в поисках выхода из ущербной ситуации, не желая иметь за спиной тысячи озлобленных избирателей. Стоит отметить, что в первые годы президентства Владимира Путина ключевая ставка ЦБ снижалась, что позволяло с осторожной надеждой брать ипотечные кредиты не только в рублях, но и «вписываться» в валютную ипотеку. duma.gov.ru Проблема заключалась в другом: девелоперы не любили дожидаться выдачи всего необходимого пакета разрешительной документации и начинали строительство, надеясь получить нужные бумаги в процессе. В итоге, схема выявила безалаберность самих застройщиков, либо алчность местных властей, желающих урвать от строителей свой кусок, пока у них есть, что брать. Уже к 2005 году стало ясно, что процесс застройки нуждается в конкретных правилах. С того момента едва ли не ежегодно выходили постановления, всё более ограничивающие девелоперов в свободе распоряжаться долевыми деньгами. Так продолжалось до последнего времени, когда стало ясно, что схема ДДУ себя изжила, и на ней поставлена точка. Тысяча злобных дольщиков С 1 июля 2019 года застройщик больше не имеет права заключать с гражданами договор долевого участия. Как рассказал на «Прямой линии» президент Владимир Путин, после этого срока застройщик будет иметь возможность привлекать на строительство либо собственные средства, либо брать кредиты исключительно в банках. «Мы должны, в конце концов, выйти на цивилизованные способы жилищного строительства без привлечения средств граждан», — сказал Путин, отвечая на вопрос о будущем обманутых дольщиков. duma.gov.ru Впрочем, президент добавил, что резких шагов делать не надо, поскольку это приведёт лишь к росту претензий граждан, поскольку девелоперы потеряют возможность достроить начатое, а это сократит объемы строительства жилья. На слова президента на «Прямой линии» откликнулся глава Минстроя Владимир Якушев, который пообещал, что необходимые поправки в законодательство Госдума примет 27 июня. Якушев убеждал, что уход от «долёвки» позволит ежегодно строить по 120 млн квадратных метров жилья. Расшифровывать свою мысль министр не стал. Непонятно, откуда застройщики возьмут столько кредитных средств, если даже в настоящее время используя и долевые средства и кредитные удаётся вводить не более 80 млн квадратным метров в год. Помечтать у котлована Долевое строительство жилой недвижимости начало активно использоваться в конце 1990-х - начале 2000-х годов. Самой привлекательной в глазах покупателя была возможность вложиться в строительство на «стадии котлована», что удешевляло стоимость жилья процентов на 20–25% по сравнению с покупкой готовых метров. Для застройщика схема была удобна возможностью получив средства использовать их на другом объекте. Таким образом, не будет преувеличением сказать, что в реальности схема долевого участия возводила не жильё, а пирамиду. Застройщику совсем не обязательно иметь злой умысел, чтобы в один прекрасный день оказаться с растраченным фондом и целым рядом недостроенных объектов. Если же наткнуться на «шарашкину контору», то она либо вообще не начинала строительства, либо начинала, чтобы до поры до времени имитировать бурную деятельность. Также в ход шли многократные перепродажи одних и тех же квартир или же возведенное жильё годами простаивало без разрешительной документации, которую никто и не пытался получить. В результате первые попытки покончить с анархией на строительном рынке были предприняты в 2004 году. По поручению Путина был принят известный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Суть его была в запрете начинать строительство без полного пакета необходимых документов. Кроме того, закон вводит обязательство подтягивать все необходимые коммуникации (электричество, водоотведение) до строящегося объекта за счёт местных властей. Такая мера заметно снижала финансовую нагрузку на застройщика. vk.com/Urban Group / Урбан Групп Но, как и следовало ожидать, закон начали обходить, заключая предварительные договоры купли-продажи или резервируя деньги дольщика «по основному договору». Поэтому когда грянул кризис-2008, породивший новых «обездольщиков», стало ясно, что строительному рынку необходимы новые правила. Число обманутых дольщиков тех лет разнится, но впечатляет в любом случае. В 2007 году в России насчитывалось около 200 тыс. человек, попавших в беду с недостроем. Наступление на серые схемы продажи жилья предпринял в июне 2010 года тогдашний президент Дмитрий Медведев, подписав поправки в закон №214. Спустя два года появилось страхование гражданской ответственности застройщиков за неисполнение обязательств или его банкротство. Меры оказались действенными — они помогли расчистить рынок от непрозрачных девелоперских компаний или, по крайней мере, не допустили на рынок новых «тёмных лошадок». Однако и этого оказалось недостаточно, и в июле 2016 года российский президент подписал очередные поправки в ФЗ №214. Так, до руководства строительных компаний не допускались лица с судимостями по экономическим статьям. Внимание также уделялось строительству таунхаус-городками, для застройки которых изначально нужно было меньше документов. Однако главным оказалось появление Единого реестра застройщиков и создание компенсационного фонда долевого участия. Сам фонд, правда, заработал в октябре 2017 года. Теперь застройщик обязан перечислять 1,2% от суммы заключённого договора с каждым дольщиком. Таким образом, создавался страховой механизм на случай банкротства застройщика или его обмана. Надежды на проектное финансирование Что же мы имеем по итогам прошлого года? В Госдуме депутаты, курирующие вопрос с обманутыми дольщиками, считают, что таковых порядка 122 тыс. человек. В то же время в Минстрое уверены, что их число не превышает 86 тысяч. Что интересно, в 2013 году министерство к обманутым дольщикам причисляло 80 тыс. человек. Получается, что за несколько лет их число даже выросло. Возможно, речь идёт о разных критериях подсчета, но цифра всё равно внушительная. Совсем свежий пример — ситуация с Urban Group, которую её владелец Александр Долгин согласился продать за символический 1 рубль при условии, что все претензии к компании будут сняты. Пока непонятны причины сложностей у компании. Кто-то видит их в высокой долговой нагрузке, другие считают, что девелопера подкосили чересчур раздутые социальные обязательства. Ведь на долю Urban Group выпала достройка замороженного объекта проблемной «СУ-155». Речь идёт о ЖК «Лайково» на 1,6 млн кв метров в Одинцовском районе. Помимо этого у компании имелся собственный проект — ЖК «Лесобережный» на 600 тыс. кв метров. duma.gov.ru Видимо, это стало последней каплей и от «долёвок» решили отказаться полностью. К слову, от долевого строительства предлагалось уйти еще в середине 2010-х годов. В 2015 году вице-премьер Игорь Шувалов предлагал поэтапно отказаться от этого механизма к 2020 году. В прошлом году теперь уже бывший глава Минстроя Михаил Мень предполагал, что на смену ДДУ придёт проектное финансирование застройки. По его словам, финансированием строительства под небольшой процент могут заняться напрямую банки. Тогда граждане смогут покупать уже готовое жильё. В любом случае, разделять оптимизм по поводу отмены долевого строительства пока рано. Дешевле жильё он вряд ли сделает. Можно лишь быть уверенным, что такая схема подстегнёт спрос на ипотечные кредиты. Банки, исходя из возможностей, будут одновременно кредитовать как покупателя, так и самого строителя, что потребует недюжинных ресурсов. Впрочем, схема отлично укладывается в политику Центробанка, расчищающего финансовую систему от маломощных кредитных организаций.
