Купи, но не сейчас
Россиянам обещали рост цен на квадратные метры с 1 июля 2018-го, после введения новых правил финансирования строительства жилья. Все оказалось гораздо хуже: в Москве и в большинстве других крупных городов страны квартиры подорожали уже в первом полугодии. Кроме того, выбор новостроек последовательно уменьшается, что тоже может отрицательным для покупателям образом сказаться на стоимости предложения. Но отчаиваться пока не стоит.
Показали динамику
По данным «Метриум», в конце первого полугодия 2018-го средняя цена предложения на московском рынке новостроек (без учета элитного сегмента и проектов на присоединенных территориях) составила 154 тысячи рублей за квадратный метр, увеличившись за шесть месяцев почти на 2,5 процента. Только за июнь «квадрат» строящихся квартир в Москве подорожал на 1,7 процента, подсчитали аналитики. По итогам полугодия положительная ценовая динамика зафиксирована почти во всех округах. Исключение составили Восточный и Южный округа, где средняя цена новых квадратных метров снизилась на 2,5 и 3,3 процента соответственно.
В среднем новая квартира в Москве сейчас стоит 9,3 миллиона рублей (плюс 5,7 процента к показателю декабря 2017-го). Средняя цена студии — 4,9 миллиона, «однушки» — 6,4 миллиона, «двушки» — 9,4 миллиона, «трешки» — 12,8 миллиона рублей. Самая дешевая квартира в пределах «старой» Москвы предлагается за 3,33 миллиона рублей — это 19-метровая студия в одном из строящихся комплексов в районе Гольяново (ВАО).
В Новой Москве — тоже положительная для продавцов и отрицательная для покупателей ценовая динамика: средняя стоимость квадратного метра строящихся квартир на присоединенных территориях к июлю достигла 105 тысяч рублей, увеличившись на процент за месяц и на 8 процентов за год (данные «МИЭЛЬ»).
Провинциальные новостройки тоже преимущественно показали рост цен: как отмечается в материалах портала «Мир квартир», увеличение стоимости «квадрата» зафиксировано в 54 городах из 69 с населением от 300 тысяч человек; снижение — в 15. Самый высокий прирост, более 8 процентов за полгода, показали Красноярск, Курган, Чебоксары, Тула, Уфа и Мурманск. Максимальное снижение стоимости нового жилья — примерно на 7 процентов — зафиксировано в Чите и Магнитогорске. Также заметно упали цены в Симферополе, Рязани и Иваново.
Иные нестоличные застройщики не боятся выставлять по-московски высокие ценники, выяснили эксперты базы ЦИАН: так, в Липецке при желании за новую квартиру можно заплатить и 29 миллионов рублей, в Калуге — 21 миллион. Конечно, речь идет о предложениях в элитных комплексах.
Есть чо?
Объем предложения нового жилья между тем снижается — и это, как известно, в перспективе способно спровоцировать очередной виток роста цен. По подсчетам «МИЭЛЬ», за апрель-июнь количество квадратных метров, выставленных на реализацию в Москве, уменьшилось с 2,87 миллиона до 2,48 миллиона, то есть почти на 400 тысяч «квадратов». Такую динамику эксперты связывают с двумя факторами. Во-первых, некоторые застройщики снимают с реализации в проектах часть лотов, а во-вторых, за счет сохранения спроса происходит «вымывание» наиболее ликвидных предложений — иными словами, люди «метут» квартиры, и ни период летних отпусков, ни чемпионат мира по футболу им не помеха.
В Новой Москве также отмечается снижение объема предложения: здесь за последние два месяца объем квадратных метров в экспозиции снизился почти на 16 процентов (с 483 тысяч до 407 тысяч, согласно исследованию «МИЭЛЬ»).
В «Метриум» подсчитали: всего в первом полугодии 2018-го на московском рынке новостроек (элитный сегмент и проекты на присоединенных территориях не учитывались) велись продажи в 76 комплексах, в которых экспонировалось почти 14,8 тысячи квартир. За последние шесть месяцев отмечено существенное снижение объема предложения — более чем на 22 процента по количеству квартир и на 20 процентов — по продаваемой площади. Только за июнь нового жилья в продаже стало меньше примерно на 9 процентов.
«В нескольких проектах с экспозиции был выведен значительный объем квартир, что в совокупности с "вымыванием" предложения привело к общему снижению числа лотов в реализации», — отмечают аналитики.
Говорить о дефиците нового жилья в Москве, правда, пока не приходится: 2,5 миллиона квадратных метров в продаже — это не рекордный, но высокий для столицы показатель. Рекорд был достигнут ровно год назад, когда покупателям на выбор предлагали три миллиона «квадратов» первичного жилья.
Все наладится
И все же для рядового покупателя главным остается вопрос цены, а не выбора: исчезновение 400 тысяч квадратных метров с рынка он вряд ли заметит, а вот рост стоимости предложения в ряде жилых комплексов — почти наверняка.
«Этим летом динамика цен на рынке новостроек заметно отличается от привычной, — отмечается в предоставленных редакции материалах ЦИАН. — В 2015-2017 годах цены сделок в середине лета были ниже за счет сезонных акций и скидок, а для поддержания спроса в период летнего падения деловой активности застройщики часто снижали даже цены экспозиции. В июле 2017-го более чем в половине (в 36 из 70) ключевых жилых комплексов Московского региона цены по отношению к предыдущему месяцу почти не изменились, а в 20 проектах цены экспозиции и вовсе снизились. В этом году в начале июля 2018-го цены выросли в 38 жилых комплексах (против 14 в июле 2017-го). Только в двух проектах было зафиксировано снижение цены, произошедшее за счет изменений в структуре предложения. Год назад таких проектов было 20».
В ближайшее время тенденция к росту стоимости нового жилья может укрепиться, предупреждают в ЦИАН, так как некоторые застройщики анонсировали индексацию цен не строго с 1 июля, а в разные даты в течение всего второго летнего месяца. Виной всему — ужесточение правил игры на рынке новостроек: застройщики больше не смогут столь легко, как раньше, использовать средства дольщиков для финансирования строек. Они могут получить целевой кредит в банке при условии, что все расчеты с дольщиками проводятся через эскроу-счета в этом же банке, и ни дольщики, ни застройщик не имеют права распоряжаться деньгами, которые на них размещаются. Для девелоперов это означает увеличение себестоимости проектов, для потребителей, логично, — рост стоимости продукта, то есть квартир.
И все же, по общему мнению экспертов, катастрофическим рост стоимости жилья не будет: застройщики успели оформить документы на множество новых проектов еще до вступления в силу поправок в закон о долевом строительстве. Так, по подсчетам аналитиков Knight Frank, за последнюю неделю июня Мосгосстройнадзором было выдано 52 разрешения на строительство многоквартирных жилых домов только в старых границах Москвы. Данный показатель более чем в семь раз превышает значение за аналогичный период прошлого года — тогда было выдано семь разрешений.
В Knight Frank полагают, что во втором полугодии активность девелоперов в части получения новых разрешений на строительство снизится, поскольку уже не будет необходимости в спешке.
«Многие застройщики анонсировали повышение цен с 1 июля, — отмечают эксперты «Метриум». — Однако в ближайшей перспективе рост среднего показателя будет сдерживаться выходом новых проектов по стартовым ценам». В верхах, то есть в мэрии Москвы, с участниками рынка согласны: компании, возводящие жилье на территории столицы, имеют большой запас проектов, которые были запущены до 1 июля 2018 года, то есть до ужесточения закона о долевом строительстве, и это позволит им не повышать цены на квартиры в ближайшем будущем, — такое мнение высказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев.
Позволить задрать цены, в свою очередь, может покупательская паника. Но ее нет: сердцами и умами покупателей, похоже, завладел футбол — по крайней мере, до 15 июля, когда завершится ЧМ-2018.