Сам себе риелтор. Как снять и сдать квартиру без рисков

Если вы собираетесь снять или сдать квартиру, нужно тщательно подготовиться, чтобы потом не жалеть о потерянных деньгах. Как убедиться, что квартира действительно принадлежит радушному хозяину с ключами, а ваши жильцы на следующий день не сдадут элитное жилье в субаренду толпе нелегальных мигрантов? И наконец, что выгоднее для собственников – налог на доход от сдачи или годовой патент? Шаг 1. Найти квартиру или жильцов Сайты для поиска и сдачи квартир вы наверняка знаете. Арендаторам в большинстве случаев придется заплатить комиссию агенту, который сведет вас непосредственно с хозяином. Эти сервисы не дают никакой гарантии, но один из таких сайтов уже запустил бесплатную проверку квартир для сдачи в долгосрочную аренду. Теперь объявление может получить дополнительный знак благонадежности, если хозяин квартиры документально подтвердит свой статус, а проверяющие увидят, что жилье соответствует заявленным параметрам. Эксперты не советуют пользоваться платными онлайн-базами владельцев квартир с указанием адресов и контактов. Очень часто оказывается так, что выставленные там квартиры уже сданы, номера отключены либо принадлежат совершенно другим людям. Понравившуюся квартиру нужно обязательно сравнить с аналогичными вариантами на рынке. И если она намного дешевле, это уже повод задуматься: все ли здесь чисто. Шаг 2. Проверить, не мошенник ли владелец Итак, вы нашли квартиру, хозяин приветливо улыбается и показывает вам все требуемые документы. А какие это, собственно, документы и что с ними делать? Проверить паспорт Первым делом нужно проверить личные документы – паспорт. Как минимум, можно воспользоваться сервисом на сайте УФМС и выяснить, является ли документ действующим. В базе содержатся данные о недействительных, потерянных или украденных паспортах. Получить выписку из ЕГРН Теперь к самой квартире. Чтобы снять ее, вам понадобится согласие всех собственников и зарегистрированных там лиц. К примеру, хозяин заявляет, что он единственный собственник. Проверяем, так ли это. "Нужно удостовериться в том, что лицо, которое выдает себя за собственника, им и является, – поясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. – Экспресс-проверку можно сделать в режиме онлайн на сайте Ростреестра. Сервис позволяет сделать это в течение 10 минут". А дальше нужно заказать выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Ее может получить любой человек по любой квартире. Там будет написано, кто является текущим собственником жилья и есть ли обременения или аресты на квартиру. Это тоже можно сделать на сайте Росреестра или через центры госуслуг. Срок изготовления документа – три дня (правда, иногда делают дольше). Получить выписку из домовой книги Арендатор может попросить у хозяина выписку из домовой книги, чтобы убедиться, что согласие на сдачу дали все собственники и лица, зарегистрированные в квартире. В противном случае они могут объявиться на следующий день и составить вам неприятную компанию. При этом нужно обратить внимание на дату выдачи выписки из домовой книги – срок ее действия составляет один месяц. Тут нужно учитывать, что выписку может запросить только владелец квартиры. Поэтому можно просто вежливо попросить его дойти до ближайшего центра "Мои документы". Выписку предоставят практически сразу после обращения. Собственник, которому нечему скрывать, вряд ли откажется совершить с вами небольшой променад для общего спокойствия. Информацию о том, сколько человек прописано в выбранной квартире, также могут предоставить в управляющей компании. Познакомиться с соседями Еще один совет – не стесняйтесь позвонить в соседние квартиры и спросите, знают ли жильцы владельца выбранной вами квартиры, тех, кто жил там до вас, и часто ли вообще меняются квартиранты. Шаг 3. Составить и зарегистрировать договор Итак, вы убедились, что квартира действительно принадлежит вашему будущему арендодателю (и согласия других владельцев и прописанных лиц тоже получены). Теперь важно юридически закрепить свои права и грамотно составить договор найма. Такие договоры бывают краткосрочными (меньше, чем на год) и долгосрочными (больше, чем на год). Если стороны заключат второй тип договора, его нужно в течение месяца зарегистрировать в Росреестре. В договоре нужно перечислить все имущество, имеющееся в квартире, точные сведения о жилье, собственниках, площадь, номер квартиры и количество комнат, а также подробно прописать все условия. Сюда входит и количество посещений квартиры хозяином, и то, будет ли он вас заранее предупреждать, и возможность завести четвероногого друга. Также нужно прописать в договоре, каким способом будут производиться расчеты. Выписка с банковского счета потом поможет подтвердить, что вы исправно за все платили. Собственнику. Как законно сдать квартиру Легализовывать рынок аренды в столице начали осенью 2012 года. Есть два варианта легальной сдачи: зарегистрировать арендный договор в Росреесте с уплатой 13-процентного налога на прибыль или оформить патент на сдачу квартиры сроком от месяца до одного года. Купить патент Чтобы получить патент, сначала нужно зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Патент освобождает от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ и налога на имущество. К тому же предпринимателю не надо подавать налоговую декларацию и использовать контрольно-кассовую технику. Для собственника жилья патент может быть выгоднее, чем уплата 13-процентного налога, поскольку он может установить произвольную ежемесячную оплату, и при этом отправлять в бюджет фиксированную сумму. Стоимость патента зависит от площади квартиры и месторасположения и рассчитывается с помощью специального калькулятора на сайте департамента экономической политики и развития. К примеру, годовой патент на сдачу квартиры площадью до 50 квадратных метров в районе Богородское на востоке Москвы обойдется в 18 тысяч рублей. Если квартира площадью до 100 квадратных метров находится на Арбате, патент на ее сдачу будет стоить 90 тысяч в год. Узнать точную стоимость патента на сдачу квартиры можно на mos.ru в разделе "Узнайте стоимость патента" Застраховать квартиру Если вы планируете сдавать свое жилье на длительный срок, имеет смысл подумать о покупке страховки. Это защитит ваш кошелек, если жильцы окажутся непорядочными и разнесут полквартиры, и в том случае, если вас затопят соседи сверху. Помимо этого, нужно постараться проверить, действительно ли ваши арендаторы сами живут в квартире. Они тоже могут оказаться мошенниками и использовать жилье для проживания, предположим, нелегальных мигрантов. В этом случае собственник квартиры рискует стать фигурантом уголовного дела по организации незаконного пребывания. Вряд ли его привлекут к ответственности, но неприятные часы в отделе полиции хозяину квартиры обеспечены. Где искать правду, если что-то пошло не так Если, несмотря на договор, та или другая сторона нарушает условия аренды, за справедливостью можно обратиться в суд. Однако едва ли это действительно решит все проблемы и поможет получить желаемую компенсацию. Что грозит тем, кто сдает жилье нелегально Эксперты отмечают, что в последние годы в столице выросло число арендодателей, которые платят налоги за сдачу жилья. Стоит помнить, что штрафы грозят как за непредоставление декларации в налоговую, так и за неуплату или неполную уплату налогов. Штраф за неуплату налога составляет 20 процентов от суммы неуплаченного. А в том случае, если неуплату признают умышленной, штраф вырастет до 40 процентов. За непредоставление налоговой декларации штраф составит пять процентов от суммы неуплаченного налога за каждый месяц непредставления декларации, но не более 30 процентов от указанной суммы и не менее 1000 рублей. Уголовная ответственность грозит только тем арендодателям, которые скроют налоги на сумму более 600 тысяч рублей в течение трех лет. Им могут грозить более крупные штрафы, принудительные работы и даже арест.