Бегут и платят
В России отмечается бум ипотеки: по данным Банка России, за первые полгода в стране выдали 663,4 тысячи ипотечных кредитов на 1,3 трлн рублей — это на 57% больше кредитов, чем в прошлом году. При этом на новостройки ипотеку берут чаще на 45%, а на квартиры на вторичном рынке — сразу на 82%. Для Новосибирска тенденция тоже справедлива: по информации Росреестра, за 7 месяцев 2018 года зарегистрировали 45 тысяч сделок с ипотекой — на 30% больше, чем год назад, а пик активности на рынке пришёлся на середину лета. Город таким образом лидирует во всём регионе: у нас регистрируют каждую пятую ипотеку в Сибири. В Иркутске, где темпы роста кредитования тоже высоки, за первые полгода выдали 28 тысяч ипотек против 38 тысяч в Новосибирске, в Алтайском крае — 25,3 тысячи. Основная причина такого спроса на ипотеку, конечно, снижение ставок: за год они упали с 12–12,5% до 9–9,5%. При этом основное падение цен на жилищные кредиты пришлось на прошлый год — в этом банки темпы поубавили, отмечает директор по ипотечному кредитованию «Квадротеки» Александр Евдокимов. — Рынок ипотеки сейчас лежит на двух «китах»: Сбербанк и группа ВТБ. Можно сказать, что все остальные игроки вынуждены считаться с этими «китами». На рубеже 2016–2017 годов «киты» стали существенно снижать ставки по ипотечному кредитованию, за ними потянулись и более мелкие игроки, — объяснил он. Максимально низкая ставка из возможных сегодня составляет 6% годовых — первый такой кредит в городе выдали в марте. Но эксперт подчеркнул, что рыночной эту программу назвать никак нельзя и на рынок она существенного влияния не оказывает: и людей, и квартир, подходящих под эту программу, на самом деле, не так уж и много. Какого-то перевеса по классам жилья, которое новосибирцы покупают с помощью ипотеки, эксперты не отмечают: в кредит сейчас берут вообще любое жильё, от экономкласса до элитного. — Очень часто сейчас покупатели разного уровня и разных запросов, статусов и доходов сталкиваются с тем, что их хотелки не соответствуют их возможностям финансовым, — говорит Евдокимов, и продолжает: — А поскольку человек всегда хочет чуть больше, чем позволяют его возможности, в этот момент услужливая, я бы сказал, коварная рука банка предлагает ипотеку. При этом, хотя московские эксперты заметили, что в ипотеку чаще начали ввязываться люди старше 50 лет, в Новосибирске пока такой кредит — удел молодых: в основном это либо молодые семьи, которые не обеспечены никаким жильём и вынуждены покупать его в ипотеку, либо люди средних лет, которые берут в кредит небольшую сумму, улучшая свои жилищные условия. — Пенсионеры, как правило, жильём обеспечены, и если и покупают квартиры, то для своих детей, — заметил руководитель одного из офисов АН «Жилфонд» Олег Вонарха. Хотя даже поколение 80-х ещё не полностью обеспечено жильём, сохранения повышенного интереса к ипотеке надолго эксперты не ждут. — Ситуация с реальными располагаемыми доходами населения, к сожалению, не слишком воодушевляет. Это означает, что в ближайшее время произойдёт некое насыщение рынка, — предположил инвестиционный стратег БКС Максим Шеин. — Условно, кто хотел взять — взяли, кому могли выдать, более-менее надёжным заёмщикам, — выдали, соответственно темпы роста значительно упадут. Произойти это может уже к концу года, считает ведущий научный сотрудник Института экономики СО РАН Владимир Клисторин: реальные доходы населения в Новосибирске не растут, цены пока — тоже, объёмы строительства сокращаются. Многое сейчас зависит от ключевой ставки ЦБ РФ — основного двигателя банковских ставок к снижению (соответственно, росту спроса на кредиты) или увеличению. В июле Центробанк решил оставить ключевую ставку на прежнем уровне — 7,25%, но уже 14 сентября она будет пересмотрена. Экономист СО РАН отмечает, что снизить её можно: она слишком высока для существующего уровня инфляции в 3,5–4%. — Видимо, и Центробанк, и правительство, Минфин, знают то, чего не знаю я и другие. Колоссальный реальный профицит бюджета, высокая ключевая ставка — это всегда бывает тогда, когда в стране очень высокая инфляция и экономический бум, — говорит Клисторин. — А здесь наоборот: нам нужно, вообще говоря, ускорять экономический рост, а проводится такая контрциклическая политика. Столичные эксперты настроены пессимистично: они полагают, что ЦБ РФ под давлением санкций и напряжения на валютных рынках, скорее, повысит ключевую ставку. Такое действительно может произойти, учитывая ситуацию 2014 года, полагает Максим Шеин. — Но я считаю, что сейчас наша система финансовая гораздо лучше подготовлена к санкциям и так далее, чем это было в 2014 году, поэтому не думаю, что российскому Центральному Банку придётся задействовать такой инструмент, как повышение ключевой ставки, — усомнился при этом он. — Будет достаточно других мер. Агентства недвижимости, в свою очередь, нового падения ставок не ждут — напротив, отмечают их рост в отдельных банках, хотя и незначительный. Но рынок в целом сегодня зависит по большей части от «китов», которые его формируют, а не от решения Центробанка, считает Александр Евдокимов. — От ключевой ставки сильно будет зависеть ставка потребительского кредита и ставка депозитов, ипотека — немножко другой продукт, — заметил он. — На мой взгляд, банки тут по-другому мыслят. Не всегда вслед за снижением ключевой ставки сразу падали ставки по ипотеке — так же сейчас и в обратную сторону. Если повысится ставка на 0,25 п.п., есть вероятность, что некоторое время банки ещё посмотрят на ситуацию. Если она не будет ухудшаться, возможно, ставки останутся на месте. Ужесточения требований к заёмщикам на фоне возможного повышения ставки рефинансирования, санкций, валютных колебаний и прочих экономических неприятностей эксперты не прогнозируют: банки не будут рисковать самыми выгодными для них клиентами, которые, помимо прочего, ещё и гораздо разумнее любых других. Читайте также: Ослабили ярмо Ставки по ипотеке упали до минимума — НГС узнал, когда квартиры в кредит станут доступны каждому.
