Долевки не будет: кто выиграет от проектного финансирования и эскроу–счетов?

Президент России Владимир Путин поручил разработать меры по поэтапному замещению в течение трех лет долевого строительства другими источниками финансирования, минимизирующими риск граждан. Сегодня же застройщики обсуждают варианты развития событий и условия работы по новым правилам, появившимся в 214–ФЗ. Поправки в закон обязали застройщиков применять проектное финансирование — либо за счет собственных средств, либо за счет привлечения средств банков. Также застройщиков обязали вносить средства дольщиков на специальные эскроу–счета. Этот комплекс мер должен предупредить появление новых обманутых дольщиков. Но результатом, как отмечают эксперты, станет существенный рост стоимости квадратного метра — уже в следующем году повышение может достигнуть от 10% до 20%, уверен директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Вадим Камалов. «Мы уже увидели небольшой рост — в пределах 0,5–0,7% — по отношению к летним месяцам. В 2019 году мы прогнозируем рост стоимости квадратного метра примерно на 10%, но может быть и рост в 20% - это влияние внесенных в 214–ФЗ поправок, которые снизят конкуренцию в строительной сфере, в том числе и из-за усложнившихся условий выхода на рынок для небольших строительных компаний. Ключевым драйвером роста стоимости станет обязательное проектное финансирование. Ни один застройщик не будет за счет собственных средств погашать банковский процент, его (процент — прим. Ред.) заплатит покупатель. Незначительный рост стоимости обусловлен достаточным количеством уже построенных и строящихся объектов и сниженным спросом. Стоимость вторичного жилья также пойдет вверх, вслед за ростом стоимости квадратного метра в новостройках», — уточняет Вадим Камалов. Пятая лапа Эскроу–счет предполагает блокировку средств на особом счете до момента исполнения условий договора, то есть до момента сдачи дома в эксплуатацию. Застройщик на протяжении всего периода строительства не имеет доступ к данным средствам и может их рассматривать только как возможную прибыль. Покупатель также не может использовать внесенные на эскроу–счет деньги на протяжении всего срока действия договора. «К 2020 году долевого строительства как такового не будет. И будут ли востребованы эскроу–счета — тоже пока вопрос открытый. Если ты можешь взять проектное финансирование, либо у тебя есть собственные средства, то зачем привлекать деньги дольщиков? Можно прокредитоваться, построить дом и продать его по хорошей цене как готовое жилье — так работает весь мир. Поэтому нам надо привыкать жить в новой парадигме», — отмечает руководитель риэлторской компании «Этажи». Учитывая все вводные, пока — на этапе внедрения — эскроу–счет выглядит как пятая лапа для покупателя. Да, с одной стороны, покупатель получает некие гарантии: фиксированную стоимость квадрата и сохранность средств до исполнения обязательств по договору, но, с другой стороны, период строительства длится два–три года, а в иных объектах и того дольше и как поведет себя рынок, что будет с банковской системой и как изменится жизнь конкретного человека — неизвестно. К тому же данные средства можно инвестировать — в те же ОФЗ или даже депозитный счет в том же банке. При условии небольшой разницы в стоимости квадратного метра на «нулевом цикле» и в готовом объекте — покупка на раннем этапе строительства становится все менее привлекательной. Для застройщика средства на эскроу-счете покупателя также не выгодны — за время работы деньги обесценятся (инфляция, пусть даже небольшая, но есть, вырастет стоимость строительных материалов, рабочей силы и так далее). Выгодна ситуация исключительно для банковской системы. Они получат процент от использования застройщиком проектного кредита (сейчас обсуждают возможность применения пониженной процентной ставки — в районе 6%, но пока застройщики говорят о предложениях под 10–12% годовых), плюс в их распоряжение поступят деньги покупателя, который будет вынужден оплатить проектный процент, прогнозируемую инфляцию и недополученную прибыль от внесенных в объект собственных средств застройщика. Если учесть тот факт, что сегодня 70% сделок по приобретению недвижимости происходят с использованием ипотечных средств, то возникает резонный вопрос: а будет ли данный механизм востребован покупателем? Ведь если бы у населения были средства, то за ипотекой мало бы кто обращался. Обманутых станет меньше 214–ФЗ «О долевом участии в строительстве» появился в 2004 году, после того, как на строительном рынке критично увеличилось количество мошеннических схем. Тогда были и тройственные продажи, и срывы сроков, и недострои. Правительство решило создать закон, который бы регламентировал отношения между частным инвестором и застройщиком. На протяжении 14 лет существования буквы закона в нее постоянно вносились изменения. Разделение функций застройщика и генерального подрядчика, создание СРО и компенсационного фонда, обязательного страхования финансовых и строительных рисков — всего и не упомнить, строители (преимущественно крупные надежные компании, для которых строительство — бизнес, а не способ быстрой наживы) разворачивали свои компании, адаптировались к новым правилам, при этом количество нарушений и ситуаций с появлением обманутых дольщиков меньше не становилось. «Для того чтобы в отрасли был порядок, необходима четкая, работающая система контроля, когда ход строительства контролируется на каждом этапе. Возможно, более пристальное внимание к финансовой деятельности компании. Крупному застройщику в такой ситуации бояться нечего — у него все прозрачно и чисто, но такая мера позволит выявить «пирамиды» в самом начале их появления», — комментирует ситуацию директор краснодарского филиала компании «МСК» Мария Заика. «Мне не понятно поведение самих дольщиков. Когда вы приходите на рынок, где средняя стоимость квадратного метра 35–37 тыс. рублей, а вам предлагают его купить по цене 25–26 тыс., на что вы рассчитываете? Это же явная финансовая пирамида. Странно то, что после крушения застройщика ответственность ложится на плечи других налогоплательщиков. Регионы, муниципалитеты вынуждены реагировать на митинги и провокации со стороны «пострадавших» и решать вопрос по достройке объекта. Есть устоявшаяся практика решения такой ситуации: дольщики объединяются, создают ЖСК, вносят недостающую для завершения строительства сумму и достраивают объект — за счет собственных средств. Но у нас так не хотят, люди требуют достроить по тем ценам, по которым они покупали, то есть по цене намного ниже рынка, намного ниже себестоимости. И в вопросе появления обманутых дольщиков у меня больше вопросов к этим дольщикам, нежели к системе», — резюмирует Вадим Камалов. Ипотечная роль В период кризиса 2008–2009 годов все без исключения столкнулись со стагнацией строительного сектора. Тогда банки просто сократили объем выдачи ипотечных кредитов. Последовала реакция со стороны правительства, и были найдены варианты решения. Именно тогда появился льготный (пониженный) ипотечный процент на приобретение новостроек — и это правильно, не стоит забывать, что одна строительная компания стимулирует развитие еще как минимум семи смежных областей. Но, чтобы система работала, необходим покупатель, желательно с деньгами. Ипотека, в свете последних изменений и постановлений, сменит свой функционал с драйвера строительной отрасли на роль инструмента повышающего доступность жилья. «Участие банков в долевом строительстве — выдача ипотечного кредита — всегда сопровождалось определенными рисками. К примеру, могла сложиться ситуация, когда объект попадает в ранг проблемных, в результате заемщик остается без жилья, а банк без залогового объекта. Да, развитие рынка недвижимости было выгодно для экономики страны в целом, поэтому действовали особые условия на приобретение жилья в строящемся объекте. Если говорить о поправках в 214–ФЗ, то прямого влияния на сферу ипотечного кредитования нет. Косвенно, несомненно, они могут сказаться: повышение стоимости квадратного метра жилья, как на первичном, так и на вторичном рынках, отразится на потребительском спросе — собственное жилье для многих станет недоступным. Сегодня порядка 70% сделок по покупке жилья происходят с участием ипотечных средств, при этом некоторым людям трудно даже собрать первоначальный взнос в 10%. Соответственно, если вырастут цены, то увеличится сумма первоначального взноса и общая стоимость квартиры — вырастет и размер ипотечного займа. Мы уже отмечаем тенденцию снижения уровня платежеспособности населения (как тренд последних лет), обусловленную ростом долговой нагрузки на население, все это сказывается на размере одобряемой суммы ипотечного займа, ее размер также снижается. И, конечно же, не стоит забывать об ипотечном проценте, который зависит не от желания банка заработать, а от общей экономической ситуации в стране и от изменений ключевой процентной ставки, назначаемой ЦБ РФ. Сегодня соотношение одобренных и отклоненных ипотечных заявок — примерно 60% к 40%, вполне возможно, что в новых реалиях цифры изменятся, и это несмотря на то, что в нашем банке очень комфортная процентная ставка по ипотечному кредиту. Чтобы сохранить доступность ипотеки и доступность жилья, необходимо создавать программы поддержки, льготного кредитования, развивать ипотечный рынок и создавать особые условия. Здесь необходимо участие государства», — комментирует ситуацию руководитель ипотечного направления ПАО «Крайинвестбанк» Юлия Рубцова. Новый рынок Изменения должны привести к главному — чистке рынка и прекращению мошенничества в сфере недвижимости. Сегодня окончательно потеряно доверие ко всему институту долевого строительства. Люди предпочитают покупать жилье на вторичном рынке — пусть дороже, но зато надежней. Еще три года назад на краснодарском рынке недвижимости был явный перекос спроса в сторону новостроек, во многом за счет низкой стоимости. И если в среднем по стране структура продаж делилась на 20–30% — покупка строящегося жилья, 70–80% — приобретение квартир на вторичном рынке, то у нас структура была прямо противоположная. Сейчас 55% в объеме продаж занимает вторичное жилье, 45% — квартиры в новых домах. «В перспективе произойдет санация рынка — уйдут неэффективные застройщики. Останутся те, кто умеет считать деньги, кто понимает себестоимость квадратного метра. Это будут те, кто работает на этом рынке давно. Сам по себе рынок от таких изменений выиграет — появится качественное жилье, да, дорогое, но качественное, это произойдет постепенно, первые изменения увидим уже в следующем году. Поэтому те, кто задумался о покупке недвижимости, сегодня еще могут успеть приобрести ее по комфортной, пока еще доступной цене», — подчеркнул Вадим Камалов.