Краудинвестинг в недвижимость: зарубежный и российский опыт
Андрей Сазонов – предприниматель, основатель проекта Cheap Home, эксперт по краудинвестингу и коливингу в недвижимости За рубежом первые краудфандинговые платформы для коллективного инвестирования появились в 2005 году. Идея совместного финансирования частными инвесторами прибыльных проектов на рынке недвижимости имела успех, поскольку инвестиционные риски здесь не так велики, как в случае создания нового бизнеса, финансирование которого не будет обеспечено активами. Сегодня краудинвестинг – популярное вложение средств, и такие площадки существуют во многих странах: в США – LendingClub, Великобритании – Funding Circle, Китае – Renrendai, Германии – Auxmoney, Австралии – SocietyOne. Краудинвестинговые площадки в секторе недвижимости есть и в России – AKTIVO и Credo Capital. Во многих зарубежных странах за эти годы были приняты соответствующие законы, например JOBS Act в США, действующий с 2012-го, который позволяет частным компаниям страны привлекать финансирование от неаккредитованных инвесторов. А наиболее либеральными считаются законы, принятые в Великобритании и Италии. Но, согласно проведенным исследованиям, о таких площадках знает еще незначительный процент потенциальных инвесторов (в США – около 2%), и большой оборот обеспечивается, как правило, благодаря высокому среднему чеку. Хотя изначальная идея состояла в том, чтобы сделать проект «народным», пока он в большей степени привлекает людей состоятельных. Но процесс идет. Не так давно в США была запущена инвестиционная площадка, позволяющая молодым людям, которые хотят приобрести жилье, вкладывать сумму от десяти долларов в акции проектов, занимающихся постройкой и ремонтом объектов жилой недвижимости. Модель вызвала интерес в мире, и количество таких площадок в последние годы увеличилось: фининститут прогнозирует, что в текущем году краудинвестинговый рынок прибавит не менее трех млрд долларов. В России краудинвестинговый проект впервые появился в 2012 году. Однако у нас в стране до настоящего времени не существует специальной законодательной базы, которая бы позволила закрепить права инвесторов и обязанности объекта инвестиций. Летом прошлого года премьер-министр Дмитрий Медведев поручил соответствующим ведомствам представить предложения по развитию этого направления. Весной 2018-го на рассмотрение в Государственную Думу был внесен законопроект «О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ», разработанный Министерством экономического развития России и Центральным банком РФ при участии представителей площадок. Но в настоящее время он все еще находится на рассмотрении. Тем не менее, по оценке экспертов, объем отечественного краудинвестингового рынка в прошлом году составил около двух миллиардов рублей, а в 2018-м предположительно достигнет десяти миллиардов. Свои площадки уже имеют «Альфа-Банк» и «Модульбанк», «Сбербанк» также планирует запустить платформу до конца текущего года. По подсчетам предпринимателей, крудинвестинговый рынок дает возможность получить доходность в 20-25% годовых, инвестируя сравнительно небольшие средства на удобный период времени. Это делает его хорошей альтернативой вкладам или приобретению облигаций. Стоит отметить, что в России краудинвестинг в недвижимость имеет «индивидуальные особенности». В то время как за границей с платформами активно сотрудничают различные фонды, в том числе государственные, у нас этот формат пока воспринимается как инструмент лишь для частных инвесторов. Отсутствие правовой базы серьезно затрудняет совместное управление краудинвестинговыми проектами, а высокий порог входа делает его для большинства просто недоступным. В отличие от западной модели, где краудинвестинг предполагает совместное приобретение либо аренду как коммерческой, так и жилой недвижимости, российские инвесторы отдали предпочтение покупке торговой недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Этот сегмент рынка, по мнению предпринимателей, выглядит наиболее безопасным, поскольку в меньшей степени зависим от последствий экономического кризиса. Приобретение и сдача в аренду жилья видится менее выгодным вариантом, так как приносит всего 5-7% дохода. Тем не менее примеры краудинвестинга в жилую недвижимость у нас существуют (хотя отечественный вариант – это скорее коливинг). Модель появилась в России три года назад и заинтересовала предпринимателей и представителей малого бизнеса. Принцип действия следующий: за счет привлечения средств нескольких инвесторов приобретается один или ряд объектов недвижимости большей площади (например, таунхаус или загородный дом). Затем с помощью перегородок внутреннее пространство делится на 5-7 небольших квартир-студий, что в целом поднимает стоимость объекта. После объект продается отдельным покупателям, и это создает возможность для совместного получения прибыли. Такой формат, предложенный компанией Cheap Home, привлек внимание как клиентов, так и предпринимателей, поскольку создал возможность для приобретения жилья по доступной цене для одних и сравнительно небольшие инвестиции для других. Но отсутствие законодательно закрепленного определения краудинвестинга и четкого правового урегулирования в нашей стране создает негативный фон: люди психологически менее подготовлены и часто рисуют себе несуществующие риски. Складывается ситуация, при которой в России предпринимателям начать такой проект сложнее, чем на Западе, хотя потребность в том, чтобы накопленные средства приносили доход, есть. Многие заинтересованы во вложении денег в недвижимость из-за низкого доверия к банкам, однако препятствием для участия в проекте также служит высокий порог входа. Краудинвестинг способен решить эту проблему. Опыт показал: это перспективное направление, которое в ближайшем будущем получит более широкое развитие и в нашей стране.
