Свой ДСК и продажи готового жилья как способы остаться на плаву: комментарии застройщиков

Портал ЕРЗ возвращается к теме адаптации девелоперов к новым правилам долевого строительства. Напомним, что недавно на эту тему высказался президент столичной ФСК «Лидер» Владимир Воронин. Фото: www.bl.m24.ru По его мнению, сохранить рентабельность и преодолеть экономические сложности, связанные с переходом на проектное финансирование и эскроу-счета, весьма помогают опора на собственную производственную базу и продажи готового жилья (квартир в домах, уже сданных в эксплуатацию). Фото: www.soverkon.ru Учитывая интерес, который данная тема вызвала у читателей, портал ЕРЗ решил более широко и подробно поговорить о вышеуказанных способах удержания рынка, узнав мнение застройщиков из разных регионов России, каждый из которых обладает собственной производственной базой. На вопросы портала ЕРЗ согласились ответить: Владимир ВОРОНИН, вышеупомянутый руководитель ФСК «Лидер» (8-е место в ТОП по РФ по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода жилья в 2018 году) ; Андрей СОБОЛЕВ, заместитель генерального директора по экономике АО «ДСК» (1-е место в ТОП Воронежской области по объему текущего строительства, 2-е место по объему ввода); Инесса ФЕДОРОВА, заместитель генерального директора ОАО «ТДСК» (2-е место в ТОП Томской области по объему текущего строительства, 1-е место по объему ввода жилья); Юлия ИВЛЕВА, руководитель отдела продаж компании «Тверской ДСК» (1-е место в ТОП региона по объему текущего строительства, 1-е место по объему ввода жилья). ЕРЗ: Новые правила финансирования жилищного строительства стимулируют снижать издержки за счет создания или модернизации собственных производственных баз? Фото: www.newsae.ru Владимир Воронин (на фото): Безусловно. ФСК «Лидер» — вертикально интегрированная компания. Это значит, что в ее структуру входят генподрядчик, производственные мощности, девелопмент и продажи. Наша компания возводит как монолитные, так и индустриальные дома. В структуре компании есть бетонные заводы (ТД «Партнер») и с 2016 года — домостроительный комбинат (ДСК-1). Андрей Соболев (на фото): В стратегии нашей компании вопрос снижения издержек является первичным, вне зависимости от изменений законодательства и введения новых правил финансирования строительного рынка, поскольку именно снижение издержек — это основной фактор обеспечения конкурентных преимуществ перед другими застройщиками. На протяжении последних семи-восьми лет вопрос модернизации производства находится в особом приоритете у руководства Воронежского домостроительного комбината, а сама модернизация осуществляется по различным технологическим циклам. Юлия Ивлева (на фото): Наша компания имеет собственное производство, с отлаженной схемой работы. И новые правила на рынке никак на него не влияют. ЕРЗ: Другой способ снизить издержки в новых условиях — это продажа уже готового жилья. Какая доля (и объем) такого жилья продается Вашей компанией сегодня? Есть ли планы по ее увеличению? Фото: www.jimcdn.com Владимир Воронин: В стратегии развития ФСК «Лидер» заложен постепенный переход на продажу готового жилья. Сейчас мы продаем готовым около 30—35 % от общего объема жилья, целевая отметка на следующий год — 50%. Андрей Соболев: Наш опыт показывает, что продажа готового жилья ни в коей мере не снижает издержек. Напротив, в определенной степени повышает их из-за необходимости содержания за счет застройщика сданных в эксплуатацию жилых домов. На сегодняшний момент доля жилья, которое продается в уже сданных в эксплуатацию домах, составляет в различных позициях от 10 до 40%. Фото: www.expert.tomsk.gov.ru Инесса Федорова (на фото): С 1 июля 2018 года ОАО «Томская домостроительная компания» полностью перешла на реализацию готового жилья, то есть квартир, сданных в эксплуатацию. Юлия Ивлева: В настоящее время мы продаем только готовое жилье, в уже построенных домах. Тем самым, мы даем клиенту возможность въехать в свою квартиру сразу после совершения сделки. Здесь нет рисков: не нужно ждать пока дом построится и платить ипотеку за котлован. Фото: www.tdsk.tomsk.ru ЕРЗ: Отражается ли продажа готового жилья на ассортименте выпускаемой продукции (панели и пр.)? Приходится ли прибегать к более тщательному сегментированию стройматериалов, видов и классов жилья и, соответственно, целевой аудитории? Владимир Воронин: На ассортименте выпускаемой продукции продажа готового жилья не отражается. Мы изначально выпускаем продукт, максимально востребованный рынком и покупателем. Это становится возможным благодаря тому, что на этапе разработки концепции проекта мы опираемся на исследования наших маркетологов, которые регулярно мониторят рынок, делают опросы среди наших потенциальных и реальных покупателей чтобы понять, какой продукт они хотели бы приобрести, какие параметры влияют на решение о покупке. Андрей Соболев: Нет, не отражается. Фактически на ассортимент продукции это не оказывает никакого влияния. Инесса Федорова: Изменений в ассортименте выпускаемой продукции в целевой аудитории не произошло. Юлия Ивлева: Продажа готового жилья, никак не повлияла на количество и качество продукции, изготавливаемой на нашем заводе. Фото: www.infinica.ru ЕРЗ: Насколько продажа готового жилья способствует увеличению маржинальности Вашего бизнеса? Влечет ли она рост цен на квартиры, как это отражается на платежеспособном спросе потенциальных покупателей? Владимир Воронин: Сейчас маржинальность в сегменте комфорт в московском регионе — порядка 10—12%. Отчисления в компенсационный фонд или работа через эскроу-счета отнимет у девелопера дополнительные 4—6% от прибыли. Соответственно, продажа готового жилья, которое не попадает под новые правила, позволит девелоперу продавать по тем же ценам, не перекладывая новые расходы на покупателя. Андрей Соболев: В случае ДСК продажа готового жилья никоим образом не способствует увеличению маржинальности и никак не сказывается на ценах. Основное влияние на цены оказывает спрос. Поэтому зачастую в строящихся позициях ДСК цены выше, чем в готовом жилфонде. Фото: www.gisfactory.com Рост цен на квартиры может явиться следствием привлечения заемных средств в виде банковского проектного финансирования, что однозначно приведет к увеличению цены на квартиры в среднем на 7—8%, а по конкретным отдельно взятым проектам — на 10—12%. Но не следует забывать, что цена на объект зависит от стадии готовности: разница между квартирой на стадии котлована и квартирой в готовом доме достигает 20—25% в зависимости от объекта. Инесса Федорова: Продажа готового жилья повышению маржинальности бизнеса не способствует: более высокая стоимость реализации готовых квартир компенсируется затратами за пользование денежными средствами, привлеченными в рамках проектного финансирования. Юлия Ивлева: Продавая только готовое жилье, мы получаем больше прибыли, так как цена за квадратный метр значительно выше, чем стоимость квартиры в строящемся доме. Даже сейчас, когда мы продаем только готовое жилье, мы поднимаем цены на квартиры два раза в месяц — это стимулирует покупателей быстрее совершить сделку. Фото: www.promdevelop.ru ЕРЗ: С учетом полного вступления в силу с июля 2019 года правил проектного финансирования собираетесь ли Вы полностью перейти на продажу только готового жилья? Если да, то насколько серьезные затраты придется понести? Владимир Воронин: Как я уже отмечал, переход на продажу готового жилья предусмотрен стратегией нашей компании. Андрей Соболев: Нет, не собираемся. Мы не намерены отказываться от продажи жилья по договорам долевого участия, если только процент отчислений в Компенсационный фонд не составит величину, сопоставимую с процентом по банковским кредитам в рамках проектного финансирования. Но и в этом случае мы продолжим работу через счета эскроу. Юлия Ивлева: Мы проанализировали ситуацию на рынке Твери. Время от времени всплывают скандальные истории с обманутыми дольщиками, потерянными деньгами, продажами новых квартир сразу нескольким хозяевам и т. п. Люди годами не могут добиться не только оплаченных ими квартир, но и собственных денег. Поэтому сегодня Тверской ДСК предлагает своим клиентам две схемы покупки квартиры. Фото: www.pp.userapi.com Первая — это покупка уже готового жилья для тех, у кого нет возможности, желания и времени ждать. Причем цена на готовые квартиры у нас аналогична строящимся объектам. Вторая схема покупки квартиры — это приобретение по программе «Отсрочка сроком до 12 месяцев». Готовые квартиры имеют большой спрос, так как люди ценят свое время и деньги.