Ещё

Остров дохода. Почему Пхукет стал местом, где зарабатывают на недвижимости 

Остров дохода. Почему Пхукет стал местом, где зарабатывают на недвижимости
«Я заработал на квартире в Таиланде». Таких историй мы слышим всё больше. Особенно воодушевляет, что и показатели называются приличные.
Проект «Тайский рай» добрался до, возможно, самой актуальной темы: инвестиции в недвижимость Пхукета.
Вадим Бухкалов
основатель компании Villacarte
Александра Чиркина
руководитель отдела продаж компании Villacarte
Виталия Воробьева
менеджер по продажам компании Villacarte
Тренд несомненный. От 70 до 75% покупателей недвижимости в Таиланде своей главной задачей считают «заработать». Пусть эта статистика неофициальная, зато она основана на мнении тридцати специалистов рынка недвижимости Пхукета, опрошенных весной 2018 года журналистами Prian.ru.
А вот официальные данные. В 2017 году Таиланд посетили 35 млн иностранцев. С января по октябрь 2018 года на Пхукет приехали более 10,1 млн туристов, из них 8,6 млн — из-за рубежа. Статистика от руководителя государственного департамента туризма на Пхукете Монтри Манатора (Montri Manator) в нашем случае важна для подтверждения очевидного: остров является культовым туристическим местом.
Не менее важно, что турпоток растет стремительно. Еще в далеком 2005 году Forbes назвал Пхукет главным туристическим направлением планеты. За десять лет с 2007 года число иностранных рейсов в аэропорт Пхукета выросло в восемь (!) раз. Девелоперам угнаться за такой динамикой едва ли возможно. На острове сейчас 23 тыс. гостиничных номеров, 8 тыс. курортных кондоминиумов и 4 тыс. вилл. Но нужно — больше.
Основной способ получения дохода от недвижимости на Пхукете — сдача недвижимости в аренду. Туристам. Но не единственный. Поскольку готовые апартаменты становятся успешным инструментом получения дохода, уже функционирующие объекты стоят дороже строящихся. А значит, сомнительная в большинстве стран схема «купил на стадии котлована — продал при сдаче» здесь интересна.
Хотите арендовать апартаменты на Пхукете, то вам сюда!
«Активно цена начинает расти, когда компания непосредственно приступает к стройке. В момент подачи документа, на стадии согласований подобного роста нет. На моей памяти самый большой рост цен был на одном из объектов рядом с пляжем Банг-Тао: изначально они продавались 2,4 млн бат за однокомнатную квартиру. К концу строительства ее можно было купить за 3,7 млн бат», — замечает Виталия Воробьева.
Конечно, рост более чем на 50% по ходу строительства — случай нетипичный. Но на 15-20% за два года строительства рассчитывать можно почти всегда. Другое важное следствие этого в том, что основной риск для инвестора — купить апартаменты не вовремя. «Не вовремя» — значит в момент пиковой цены, когда в проекте остается одна-две непроданных квартиры. «А если понравившиеся вам апартаменты стоят, скажем, $100 тыс., лучше покупать их сейчас. В следующем году это же предложение будет минимум на 10% дороже», — замечает Вадим Бухкалов.
Как вы уже поняли, основной доходный «товар» на рынке сегодня — квартиры в кондоминиумах. Руководитель отдела продаж Villacarte Александра Чиркина объясняет это просто: «Спрос на них выше — в том числе со стороны будущих арендаторов, а цены на порядок ниже по сравнению с виллами». И подтверждает цифрами: «Если вилла на Пхукете в среднем может приносить 4-5% годовых, то средний показатель у апартаментов 7-8%».
Не слишком ли красивые цифры называют риэлторы? Экспертов Globalpropertyguide.com можно считать пессимистами: в последнем отчете за 2018 год они оценивают среднюю доходность по всему Таиланду в 4,3%. Лучшие показатели в Азии у Индонезии (7,3%) и Филиппин (6,2%). Ниже — Малайзия, Сингапур, Индия, Китай.
Но это именно средний показатель, учитывающий скромнейшие, если не сказать абсолютно нулевые перспективы нетуристических регионов и некурортных объектов. «Простите за каламбур, но показатели по Таиланду в целом не показательны, — утверждает Александра Чиркина. — Именно на курортах представлена доходная недвижимость, дающая цифры, которые делают страну, и Пхукет в частности, привлекательной для инвесторов».
Варианты апартаментов на Пхукете, которые можно купить прямо сейчас
В отчете CBRE за 2017 год есть, по сути, прямая рекомендация девелоперам «предлагать клиентам недвижимость с управлением, чтобы они могли получать доход от аренды». В общем, так они и делают, здесь всё для пассивного дохода! На Пхукете сейчас возводят около 50 комплексов, большинство из них предлагают программы по сдаче купленных апартаментов в аренду. Заявленная или, честнее сказать, расчетная доходность на первые три-пять лет от 7 до 10% годовых.
«Сегодня все — все без исключения — строящиеся комплексы предложат вам услуги по управлению, — констатирует Вадим Бухкалов. — Другое дело, что далеко не все имеют программу с гарантированным доходом. Из общего числа она есть максимум в 15% компаний».
Сюжет о том, какой доход приносят апартаменты в Пхукете
Происходит это так. К окончанию строительство проекта на нем начинает работу управляющая компания. Ее функция — выстроить маркетинговую инфраструктуру для привлечения туроператоров и систем бронирования, то есть настроить поток клиентов. Затем владельцам апартаментов предлагают схему получения дохода. Принципиально возможностей две: или схема rental pool, когда ваш доход зависит от того, сколько фактически заработала управляющая компания на вашем объекте, или заключение договора по программе с гарантированной доходностью, когда вне зависимости от загрузки вы получаете фиксированную сумму.
Хотите не только прочитать, но и увидеть? Серии проекта «Тайский рай»
Второй вариант поначалу кажется более интересным: инвесторов, разумеется, привлекают гарантии. Но вспомним о туристическом буме. Растущий спрос на аренду со стороны туристов и длинный курортный сезон (боле полугода) позволяют заработать больше именно на rental pool.
«Ожидаемая загрузка комплекса даже при пессимистичном сценарии — около 50% в низкий сезон и около 90% в высокий. Мы не включали в расчет предложения на пиковые даты — на Новый год, когда все объекты загружаются полностью… Так вот, даже при минимальных ценах мы видим возможность заработать не менее 8% от стоимости квартиры в первый год. Поэтому легко предлагаем 7% гарантированную доходность на три года. Сумму покупатель узнает в первый же день заключения договора. Выплаты производятся раз в год», — пример от менеджера проекта The Panora Phuket.
Если подписан договор гарантированной аренды… что произойдет, когда он закончится? Поскольку сейчас спрос на аренду высок, а цены в Таиланде растут на 3-5% в год, окончание договора может обрадовать собственника. Менеджер одного из строящихся проектов объяснил: «За это время стоимость квартиры возрастает, и владелец уже не хочет получать те же 7% от ее изначальной контрактной цены. Его ожидания увеличиваются. Поэтому у него есть возможность вступить в rental pool и при этом зарабатывать в соответствии с актуальными рыночными ценами на аренду квартиры».
Впрочем… «Программы по управлению появились относительно недавно — у них нет богатой истории, — замечает Александра Чиркина. — Мне кажется, проекты, которые работают по этой схеме, еще не вышли за рамки обещанного или только начали выходить. Так что на рынке по этому вопросу пока тишина: текущие условия — 7-8% годовых — вполне устраивают собственников».
Что лучше: rental pool или гарантированная доходность? Это вопрос ваших предпочтений: вам синицу или журавля? «В первый год всегда нужно брать гарантированный доход, — уверен Вадим Бухкалов, — а потом внимательно смотреть за заполняемостью и раскруткой проекта. И, скорее всего, переходить на rental pool. Или вообще уходить в свободное плавание, то есть искать управляющую компанию на стороне, чтобы в итоге получить больше».
Больше интересных материалов о Таиланде смотрите здесь.
Контакты компании Villacarte
villacarte.com e-mail: sales@villacarte.com Тел. : +66 (89) 290-01-10 Покупка кондоминиума на Пхукете
Смотреть
Покупка виллы на Пхукете
Смотреть
К чему труднее всего привыкнуть в Таиланде
Смотреть
Идеальное место для богатых
Смотреть
Комментарии
Читайте также
Новости партнеров
Новости партнеров
Больше видео