"Долевка-2019": забота о дольщиках руками банкиров?
Переход долевого строительства с модели прямого инвестирования на модель "застройщик берет кредит и строит на свои" в России сегодня не обсуждает только ленивый – и практически все эксперты при этом пугают грядущими бедами для строительной сферы. За скобками дискуссии остается другой, не менее острый вопрос: как повлияет новая система на банковский сектор? Если описать систему проектного финансирования в двух словах — она проста, как автомат Калашникова. Покупатель жилья размещает свои деньги (включая заемные) в уполномоченном банке на эскроу-счете, открытом застройщиком. А тот, в свою очередь, кредитуется банком для ведения строительства. Если все прошло гладко, дом сдан, покупатели получили ключи от квартир — их деньги с депозита перечисляются застройщику. В противном случае банк вернет несостоявшимся покупателям деньги. Покупатели получили ключи от квартир — застройщик получил их деньги. За коментариями о плюсах и минусах эскроу-модели "Уралинформбюро" обратилось к доктору экономических наук, директору Института финансов и права УрГЭУ-СИНХ Максиму Марамыгину и зампреду Уральского банковского союза Евгению Болотину. Максим Марамыгин: — В принятой системе оплаты строящегося объекта (проектное финансирование – прим. ред) нет ничего нового. В Советском Союзе такой порядок назывался "расчеты за товарную строительную продукцию". Механизм действовал вплоть до развала Союза. Но тогда подобным образом шел расчет за все возводимые объекты - и жилые и общественно-производственные. Сейчас его решили возродить для жилья. И тогда, и сейчас целью введения подобной схемы расчетов было принуждение подрядчика к сокращению сроков строительства, стимулирование ввода в действие объектов в нормативные сроки. Система действительно сложная, однако строительный рынок породил такое количество схем по "киданию" дольщиков, что надо было как-то реагировать. При такой системе власть не будет "ломать голову" - средства дольщикам при недостроенном объекте вернутся. В этом ключевое назначение вводимых эскроу-счетов. Так что я не думаю, что рынок будет разбалансирован. Всё же ипотечный кредит берется, в подавляющем количестве случаев, уже под готовый объект. Доля кредитов под строящееся жилье мала. Уже сейчас видно, что ипотека все более уходит в крупные госбанки, а средние и мелкие довольствуются потребительским кредитованием или продвигают местечковые проектики. Евгений Болотин: — Сугубо практически вариант, когда человек берет кредит, и в том же банке кладет его на счет эскроу, не очень хорош с точки зрения рисков. Пока не очень понятно мнение Центробанка, насколько рискованно кредитовать покупателя и застройщика в одном и том же месте. Я думаю, что если сначала кредитовать покупателя, а потом застройщика, получится двойной риск: если при реализации проекта что-то не срастется, банкиры не получат свои деньги ни там, ни там. Вообще с точки зрения банковского сектора переход на проектное финансирование — несомненный плюс. Прежде всего потому, что для банков расширяется поле бизнеса. Другое дело, что в это "поле" пока не все допущены. Кроме того, перед банками встает множество рабочих вопросов. Мы понимаем, что переход на новую модель требует времени для "притирки", чтобы понять, как это работает. Будут "шероховатости", но мы как банковская Ассоциация для того и существуем, чтобы их сглаживать в сотрудничестве с Центробанком, правительством и профессиональными объединениями строителей. Требования к банкам-кредиторам "долевки" либерализуются. В отличие от требований банкиров к застройщикам... — Центробанк в декабре снизил требования к банкам, имеющим право работать со счетами эскроу: если ранее они должны были соответствовать кредитному рейтингу не ниже А-, то теперь – не ниже ВВВ-. Это, видимо, сделано с целью увеличить "поле" для кредитования застройщиков. А не получится ли так, что в список уполномоченных кредитных организаций попадут не очень надежные со всеми вытекающими последствиями? Максим Марамыгин: —Данное решение, думаю, принято под давлением некоторых лиц, имеющих свои банки и старающихся дать им возможность зайти в "элитный клуб" отечественных кредитных организаций. Или Банк России понял, что скоро сам уничтожит все банки кроме первой десятки, а это уж слишком.... Попадут ли туда не очень надежные банки? Да, попадут. Но, опять же, не очень надежными они становятся после "наездов" ЦБ РФ. Так что это часть госполитики по сокращению числа банков и концентрации финансовых ресурсов в руках ограниченного круга лиц, для максимизации их прибыли. — Согласно изменениям в закон о долевом строительстве, если застройщик не выполнит свои обязательства, деньги вернутся дольщикам. Недобросовестных застройщиков, судя по недостроям, у нас пока хватает. Не нанесут ли они удар в новой системе по банкам? Евгений Болотин: — Сегодня все сводится к тому, что дольщики должны быть максимально защищены, в новой модели все риски фактически перекладываются на банк. Поэтому банк теперь будет строже смотреть, способен ли застройщик выполнить свои обязательства, или нет. Банки России за последние годы выдали заемщикам десятки триллионов рублей, и разработали способы защиты своих интересов. В данном случае - залог, обеспечение, поручительство. Максим Марамыгин: — Да, банковские риски возрастают. Как растет и себестоимость строительства (а, значит, и цена готовой недвижимости). Но ЦБ данный вопрос не интересует. Его больше интересует вопрос общественной стабильности. Банки должны проводить анализ застройщика, проверку его благонадежности, чтобы не попадать в неловкую ситуацию. А вот тут уже ресурсов банков явно больше, чем у рядовых дольщиков. Так что таким шагом Центробанк создает своеобразную систему "общественного контроля" со стороны квалифицированного инвестора (коим является банк). Возможно, регулятор надеется, что банки силами своих служб безопасности смогут эффективнее государства решать вопросы возврата средств в случае необходимости и принуждения застройщиков к выполнению взятых на себя обязательств. Беседовал Евгений СУСОРОВ
