Цены на жилье в Подмосковье снова взлетели. Когда это прекратится?
Уже через год в Подмосковье будут запущены московские центральные диаметры — МЦД. Звучит вроде бы нелогично — почему московские, а в области? Но противоречие здесь кажущееся: инфраструктура действительно предусмотрена столичного уровня. С одной стороны, диаметры, конечно, дублируют уже существующие железнодорожные маршруты. С другой — все-таки обещают жителям Подмосковья принципиально новое качество жизни, ведь, по сути, пассажиры получат аналог собственного метро, которое будет ходить с интервалом раз в пять-шесть минут до часа ночи.
Обычно улучшение транспортной доступности сказывается и на локальных рынках недвижимости. Так было при запуске Московского центрального кольца, при открытии станций метро в отдаленных от сети подземки районах столицы, при открытии метро в Реутове и Котельниках. Ждать ли роста цен в городах, через которые пройдут первые маршруты МЦД?
«Практика показывает, что рост цен на жилье в районах, где люди раньше стояли в пробках часами, а теперь необременительная прогулка до станции метро или МЦК занимает не более 15 минут, составляет в среднем 7-10 процентов», — говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, добавляя, впрочем, что в сегодняшней экономической ситуации динамика может быть и менее выраженной. Подмосковный рынок уже несколько лет испытывает отток спроса в Москву из-за повышения доступности столичных квадратных метров.
«Многие квартиры в новостройках области стоят не проданные годами», — подчеркивает Литинецкая.
«Скажется ли запуск именно МЦД на ценах — сейчас спрогнозировать сложно: рынок первичного жилья вступает в новую эпоху и переходит на проектное финансирование. Одно это повлияет на рост издержек застройщиков, и если новые затраты будут включаться в цену строящегося жилья, компании будут вынуждены повышать стоимость квартир, — рассуждает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Завышать цены еще и за счет запуска МЦД, при этом на фоне дорожающей ипотеки? Едва ли это будет возможно. Главным будет не потерять платежеспособного покупателя».
«Открытие новых железнодорожных платформ или станций метро в Подмосковье влияет, скорее, на рост спроса, кроме того, могут увеличиться темпы строительства новых объектов по этому же направлению. Что же касается цен, то на первичном рынке недвижимости столичного региона объем предложения на данный момент значительно превышает спрос, и вряд ли кто-то из застройщиков согласится задирать цены на новое жилье в такой ситуации», — уверен и Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость».
Большинство опрошенных «Лентой.ру» экспертов сходятся во мнении, что рост цен к запуску МЦД если и будет, то в пределах 3-5 процентов — и это уже с учетом тех издержек, что перекладываются на покупателя при переходе на новый порядок работы застройщиков.
«Но все равно мы наблюдаем, что открытие производит психологический эффект, особенно когда речь идет о тех населенных пунктах, где транспортная доступность была не лучшей», — отмечает Ольга Тихонова, руководитель офиса «На Фрунзенской», «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», добавляя, что в маленьких населенных пунктах на маршруте МЦД рост цен на жилье может и превысить пятипроцентный уровень. «Вторичка», по словам Владимира Каширцева, генерального директора компании «Азбука Жилья», может подорожать и на 5-7 процентов, но ближе к самому запуску. Впрочем, как подчеркивает Дмитрий Таганов, чаще всего собственники жилья затем умеряют аппетиты, поскольку охотников скупать подорожавшее жилье находится не так много. Примерно в трех четвертях случаев сделки заключаются с дисконтом в те же пять процентов, отмечает эксперт.
На каком уровне цены находятся сейчас?
«На январь 2019-го средняя стоимость квадратного метра в ближайшем Подмосковье (Одинцово, Химки, Красногорск) составляет 90-100 тысяч рублей, в более дальнем (Железнодорожный, Жуковский, Солнечногорск) — 60-80 тысяч», — рассказывает Мария Литинецкая.
«Рынок подмосковных локаций, попадающих в зону охвата МЦД, в значительной степени представлен новостройками в высокой степени готовности, — уточняет генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Например, на территории Лобни реализуются четыре проекта, три из них введены в эксплуатацию. Средневзвешенная цена находится на уровне 68,9 тысячи за метр, средняя стоимость лота — 3,8 миллиона рублей. В Долгопрудном введены два проекта из трех реализуемых ЖК, и средневзвешенная цена в них составляет 68, 9 тысячи за метр, а средняя стоимость лотов — 4,9 миллиона». Больше предложений в Подольске — десять ЖК, средняя цена метра по ним составляет 70,2 тысячи рублей, лота — 3,6 миллиона, добавляет эксперт.
Если рассматривать только строящиеся ЖК в быстрой пешей доступности до станций МЦД и в городах с хорошей инфраструктурой, круг поиска окажется еще более узким, добавляет Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. «На январь 2019-го на первичном рынке жилья Московской области в пешей доступности от планируемых станций в Лобне строятся ЖК “Победа” и “Батарейный”, средняя цена квадратного метра в них составляет 67,6 тысячи рублей, — рассказывает эксперт. — В Долгопрудном это ЖК “Центральный-2” и “Дирижабельная 1”, в среднем 85,1 тысячи рублей за метр. Выше всего цены в проектах Одинцово — “Сердце Одинцово”, “Дом на Баковке” и “Кварта”, средняя цена метра в них достигает 88 тысячи рублей».
Если же цель — максимальная экономия, выбирать придется из наиболее удаленных от станций новостроек, которые, увы, не так сильно выгадают от запуска диаметров. Зато и цены совсем не московские. По статистике bnMAP.pro, самая дешевая квартира в новостройках Лобни стоит порядка 804 тысяч рублей (ЖК «Аккорд»), Красногорска — 505 тысяч (ЖК «Малина»), Долгопрудного — 952 тысячи рублей (ЖК «Бригантина»), Подольска — 608 тысяч рублей (ЖК «Эстет»). И только в Лобне таких вариантов нет — самая дешевая квартира в городе реализуется за 2,2 миллиона (ЖК «Лобня Сити»).
Интерес к жилью в городах по маршруту МЦД1 и МЦД2 был заметен еще в 2018-м, говорят застройщики. О росте спроса на новостройки в этих локациях «Ленте.ру» рассказали, в частности, в ГК «Атлант», ФСК «Лидер» и ДСК-1. «Мы ожидаем сохранения растущего спроса на жилье в городах, через которые пройдут ветки МЦД, прежде всего со стороны жителей соседних и более отдаленных населенных пунктов», — делится прогнозом генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов, добавив, впрочем, что это влияет скорее не на цены в уже заявленных проектах, а на привлекательность локаций для строительства новых ЖК. «Поэтому в среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличение объема предложения новостроек в тех городах области, через которые пройдут диаметры, а также активного развития сопутствующей социальной и коммерческой инфраструктуры», — отмечает эксперт.
«Очевидно, что покупательский спрос будет направлен на такие локации, поэтому вполне возможна дальнейшая активизация нового строительства на данных территориях, — соглашается коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина. — Запуск МЦД может дать толчок развитию прилегающих территорий и в части качественных характеристик строящегося жилья». «Возможно, именно за счет развития МЦД рынок недвижимости Подмосковья сможет вернуть себе часть спроса, который в последние несколько лет стягивает на себя Москва», — считает и Ирина Доброхотова.
Получается, что скорое появление собственного наземного метро в подмосковных городах приведет не к росту цен, а, скорее, к увеличению предложения, причем с повышением качества и даже классности новых ЖК. Это не лучшая новость для инвесторов, но хорошая — для тех, кто задумался о первом жилье в московском регионе.