Восточная сказка
Традиционно в число стран, популярных у российских покупателей недвижимости, входят Болгария, Черногория, Турция и, конечно, Кипр. Но, как говорят работающие на зарубежных рынках жилья эксперты, этот список может расшириться уже в ближайшие год-полтора: россияне все активнее вкладываются в квадратные метры финансового центра ОАЭ — Дубая.
Согласно предоставленным «Ленте.ру» материалам Kalinka Group, интерес к местной недвижимости в последние годы неуклонно растет: в некоторых компаниях продажи выросли на 50 процентов. И в перспективе ближайших года-полутора в компании прогнозируют дальнейший рост — россияне «распробовали» местную инвестиционную программу, а фокус внимания на дубайский рынок может дополнительно сместить всемирная выставка Expo, которая пройдет в эмирате в 2020 году.
Высокий интерес к недвижимости Дубая подтверждают и аналитики «Авито Недвижимость»: по их данным, в мае 2019-го спрос по базе объектов превышал предложение в 7,8 раза — что позволяет прогнозировать более активное сотрудничество арабских застройщиков с российскими площадками.
«В последние два года зафиксирован активный спрос на объекты недвижимости [со стороны иностранных покупателей] в преддверии выставки World Expo 2020. Дополнительными стимулами к повышению спроса послужило наличие свободных экономических зон, а также решение властей выдавать долгосрочные резидентские визы», — рассказывает Марина Шалаева, директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank.
Оставайся, мальчик, с нами
Резидентскую визу инвесторы могут получить, вложив в местную недвижимость от миллиона дирхамов (на момент публикации — порядка 17,5 миллиона рублей). Любопытно, что, по статистике «Авито Недвижимость», в первом квартале 2019-го средняя стоимость предлагаемого россиянам объекта недвижимости составила 17,8 миллиона рублей — собственники явно ориентируются на «визовых» инвесторов.
Длительная резидентская виза по своей сути не отличается от вида на жительство: она позволяет находиться в стране определенное количество времени — в зависимости от вложенной суммы. Купившие недвижимость по минимальной планке могут рассчитывать на два года резидентства ОАЭ, местное удостоверение личности и водительские права. По истечении этого срока визу придется возобновлять, что влечет за собой дополнительные расходы (в среднем, 35-45 тысяч долларов — это 225-300 тысяч рублей).
Потратив на недвижимость в пять раз больше, можно рассчитывать уже на пятилетнее резидентство. А инвесторы, вложившие в экономику ОАЭ от десяти миллионов дирхамов, получают десятилетнюю визу. Впрочем, в этом случае на недвижимость должно приходиться не более 40 процентов инвестиций — остальное придется вкладывать в бизнес на территории эмирата.
Еще один момент: любую из перечисленных типов виз можно получить, инвестируя исключительно в жилую недвижимость — владение офисами, торговыми центрами и гостиницами права на резидентство не дает.
Налетай, подешевело
Дубай — город небоскребов и больших денег. Но если присмотреться к местному рынку недвижимости поближе, станет понятно, что обзавестись здесь жильем можно и во вполне демократичном бюджете.
Минимальная стоимость жилья в качественном дубайском проекте, как рассказывает Светлана Ларионова, старший консультант по зарубежным инвестициям Tranio.ru, составляет 110 тысяч долларов — чуть больше семи миллионов рублей. За эту сумму покупатель получит студию или квартиру с одной спальней площадью 35-45 метров, расположенную в многоэтажном доме одного из районов на окраине Дубая (Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City, Dubai Production City и т.п.). Но, предостерегает эксперт, в таком бюджете часто предлагаются дома, построенные около десяти лет назад, — а по местным меркам это уже устаревший фонд (в 2015 году стандарты строительства в ОАЭ поменялись в сторону повышения качества).
Чтобы претендовать на резидентскую визу, бюджет в любом случае придется увеличить вдвое — а это уже соответствует уровню, который на московском рынке недвижимости назвали бы бизнес-классом.
«Как правило, апартаменты стоимостью от 200 тысяч долларов расположены в жилых комплексах, где есть консьерж-сервис, тренажерный зал, бассейн и зоны отдыха, — рассказывает Марина Шалаева. — В большинстве случаев иностранцы могут приобрести недвижимость в собственность без каких-либо ограничений, однако есть некоторые локации, где объекты доступны для покупки только гражданам ОАЭ, а иностранцы могут взять в аренду недвижимость на 99 лет».
Репутация «города миллионеров» — а в Дубае проживает более 25 тысяч человек, чье состояние превышает миллион долларов, — отнюдь не означает бума на местном рынке недвижимости. Напротив, цены на жилье здесь падают: по статистике Global Property Guide, первый квартал 2019-го показал снижение на 9,5 процента к тому же периоду прошлого года. А с 2014 года недвижимость Дубая, как подсчитали аналитики Prian, подешевела на 27 процентов.
При этом, как говорят эксперты компании, столь существенная ценовая коррекция стимулирует застройщиков не только на скидки и спецусловия (сейчас в Дубае не редкость, скажем, программы беспроцентной рассрочки на два-три года при условии, что покупатель сразу внесет половину стоимости жилья), но и на некоторые хитрости. Довольно часто застройщики «урезают» площади квартир на 10-20 процентов (а иногда и на 30-40), предлагая их вроде бы по выгодной цене. Кроме того, площадь сданного жилья по местным законам может отличаться от заявленной (и оплаченной) на пять процентов — если вместо 75 квадратных метров покупатель получит 70, застройщик не обязан ни компенсировать жильцу эту разницу, ни платить неустойку.
Русские идут
Как нетрудно догадаться, спрос со стороны иностранных покупателей работающие на падающем рынке застройщики всячески приветствуют.
«За последние полтора года в продажу вышли несколько крупных жилых комплексов (виллы, апартаменты), где количество юнитов исчисляется сотнями и даже тысячами, — говорит руководитель Kalinka International Татьяна Бурлаковская. — Также запланированы несколько масштабных проектов на первой береговой линии с правом стопроцентной собственности для иностранцев».
Рост предложения курортной недвижимости, в свою очередь, стимулирует и спрос со стороны россиян.
«В Дубае есть практически все виды недвижимости: виллы (как отдельные, так и расположенные в закрытых охраняемых поселках), апартаменты в самом высоком здании мира, масштабные по территории проекты с гольф-полями и инфраструктурой целого города, закрытые урбанизированные пространства, обладающие собственной мариной — специальной стоянкой для морских судов, — рассказывает Марина Шалаева. — Но если говорить конкретно о россиянах, для собственного проживания они обычно приобретают виллы и апартаменты, расположенные на территории пятизвездочных отелей».
Инвесторы же покупают пулы апартаментов — и в готовых зданиях, и в проектах на стадии строительства: рынок работает по эскроу-счетам, стройки контролируются Земельным департаментом, так что обманутых дольщиков в Дубае нет. Максимальное неудобство — задержка сдачи дома на срок до года (в случае форс-мажора застройщик имеет такое право).
«В основном [инвесторы из России приобретают] апартаменты, расположенные в деловых районах города для сдачи в аренду экспатам, а также апартаменты, которые находятся под управлением отельных операторов и предназначены для туристов», — отмечает Шалаева.
Цены на аренду жилья в эмирате снижаются не первый год — по итогам первого квартала 2019-го, например, арендные ставки оказались на 11 процентов ниже, чем год назад. Но инвесторов это не смущает: по оценке Moody's Investors Service, доходность от аренды в Дубае находится на уровне 6-7 процентов, и это заметно выше показателей Лондона, Парижа, Нью-Йорка и Гонконга (2-3 процента).
«Спрос на недвижимость Дубая со стороны русских может заметно вырасти, — резюмирует Татьяна Бурлаковская. — Этому способствуют улучшение отношений между странами, комфортные условия для жизни и бизнеса, возможность четко просчитать свой доход от недвижимости, стабильный курс дирхама, лояльность местных властей к инвесторам и понятные законы в сфере недвижимости».